АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. по делу в„– А45-24132/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015 (судья Рубекина И.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 (судьи Сухотина В.М., Кайгородова М.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу в„– А45-24132/2014 по иску закрытого акционерного общества "ЭкоИнвест" (630099, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, д. 93, офис 222, ИНН 5407467888, ОГРН 1115476099023) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 07.10.2014 в„– 10337.
Другие лица, участвующие в деле: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.
Суд

установил:

закрытое акционерное общество "ЭкоИнвест" (далее - ЗАО "ЭкоИнвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 07.10.2014 в„– 10337.
Исковые требования со ссылками на статью 12, пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что установление арендной платы в двукратном размере с 07.06.2014 в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п) является незаконным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечен Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - департамент).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015, исковые требования удовлетворены.
Мэрия, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Заявитель полагает, что выводы судов, изложенные в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела (пункт 1 статьи 288 АПК РФ), судами неправильно применены нормы материального права (подпункты 1, 3 пункта 2 статьи 288 АПК РФ).
Мэрия отмечает, что договор аренды земельного участка был заключен для строительства малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что по истечении трех лет с даты предоставления в аренду спорного земельного участка для строительства объектов, объекты недвижимости были введены в эксплуатацию. В связи с этим, мэрией и было направлено истцу уведомление от 07.10.2014 в„– 10337, указывающее на установление арендной платы в двукратном размере с 07.06.2014 в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п.
Заявитель указывает, что в силу того, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Мэрия полагает, что судом первой инстанции не исследованы и не приняты во внимание все доказательства, имеющиеся в материалах дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "ЭкоИнвест" просит в удовлетворении требований кассационной жалобы отказать, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что между мэрией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью СК "Эколар" (далее - ООО СК "Эколар") был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 25.02.1994 в„– 1782 (далее - договор аренды от 25.02.1994 в„– 1782) с кадастровым номером 07061501, площадью 67 223 кв. м, для малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта и полным инженерным обеспечением. Срок действия договора установлен 15 лет.
06.09.2011 был заключен договор о замене лица в обязательстве по договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782, в соответствии с которым вместо ООО СК "Эколар" арендатором по договору от 25.02.1994 в„– 1782, дополнительным соглашениям к договору аренды от 14.08.2008 в„– 1, от 01.12.2008 в„– 2, от 16.03.2009 в„– 3, от 05.02.2010 в„– 4, от 05.09.2011 в„– 5, договору о замене от 19.08.2008, стало ЗАО "ЭкоИнвест" (далее - договор от 06.09.2011).
Договор от 06.09.2011 зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 10.09.2011.
Срок действия договора аренды от 25.02.1994 в„– 1782 согласно дополнительному соглашению от 10.02.2012 в„– 6 установлен до 25.02.2015.
Государственная собственность в отношении земельного участка не разграничена.
Постановлением мэрии от 13.12.2012 в„– 12788 земельный участок, предоставленный по договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782, был разделен.
Согласно дополнительному соглашению от 14.08.2013 в„– 8 к договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782 истец является арендатором земельных участков из земель населенных пунктов, расположенных в пределах Октябрьского района города Новосибирска площадью 2 860 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:8, площадью 474 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:11 и площадью 42 279 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:3.
Размер арендной платы по договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782 определен в дополнительном соглашении от 14.08.2013 в„– 8 на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 384 000 рубля в год, в том числе:
- за земельный участок площадью 2 860 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:8 составляет 249 000 рублей в год или 20 750 рублей в месяц;
- за земельный участок площадью 474 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:11 составляет 58 000 рублей в год или 4 833, 33 рубля в месяц;
- за земельный участок площадью 42 279 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:3 составляет 4 077 000 рублей в год или 339 750 рублей в месяц.
ЗАО "ЭкоИнвест" 17.10.2014 получило от мэрии уведомление от 07.10.2014 в„– 10337, в соответствии с которым арендная плата по договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782 установлена в двукратном размере, со ссылкой на Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п.
ЗАО "ЭкоИнвест" считая, что уведомление от 07.10.2014 в„– 10337 согласно статьям 153 - 155 ГК РФ является односторонней сделкой, которая недействительна, как нарушающая требования закона и иных правовых актов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Статьей 1 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.
В части 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).
По пункту 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно материалам дела, общество, заявляя иск, сослалось на несоответствие оспариваемой сделки пункту 3 статьи 614 ГК РФ, пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку уведомление повышает арендную плату второй раз за год, ранее мэрией направлялось истцу уведомление от 09.06.2014 в„– 20-6370 о повышении годового размера арендной платы по договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782 с 01.08.2014 на 5% со ссылкой на подпункт 1 пункта 10 Положения, утвержденного Постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 в„– 5-па (изменение на уровень инфляции).
По пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Судебные инстанции правильно отметили, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Суды правомерно указали, что в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Исходя из того, что повышение арендной платы на уровень инфляции не является изменением договора, оснований считать спорное уведомление повторным изменением арендной платы нет. Уведомление о повышении арендной платы от 09.06.2014 не является предметом спора, не оспаривалось истцом, изменение арендной платы на уровень инфляции по существу истец не оспаривает, указывая лишь на то, что спорное уведомление является вторым уведомлением, повышающим размер арендной платы за год. Кроме того, согласно дополнительному соглашению в„– 8 к договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782 сторонами согласовано, что арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Судебные инстанции обоснованно указали, что в данном случае договор аренды от 25.02.1994 в„– 1782 заключен до вступления в законную силу ЗК РФ, то есть до применения регулируемых цен, и сторонами по договору не предусмотрено изменение размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Суды правомерно не приняли доводы мэрии со ссылкой на то, что в дополнительном соглашении от 14.08.2013 в„– 8 к договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782 в пункте 3 (пункт 2.2 договора) указано на право арендодателя изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, поскольку регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
В связи с этим, судебные инстанции обоснованно указали, что стороны по договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782 изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, в рассматриваемом случае не связали и то, что из буквального толкования пункта 3 дополнительного соглашения в„– 8 указанного не следует.
Суды правомерно не приняли ссылку ответчика и третьего лица на применение в данном случае правовой позиции пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 о том, что стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы, или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Как правильно указали судебные инстанции, пункт 20 названного постановления не применим, поскольку в данном случае в договоре не согласовано условие о корректировке арендной платы при изменении актов публично-правового образования, которым арендодатель руководствовался при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества. Размер арендной платы фактически определялся на основании отчета независимого оценщика, а не устанавливался (регулировался) нормативным актом, определившим размер арендной платы (кадастровую стоимость, коэффициенты и др.) и то, что применение пункта 20 названного постановления возможно в случае, если при заключении договора аренды стороны согласовали в момент заключения распространение на свои отношения какого-либо нормативного акта при определении расчета арендной платы, и этот акт впоследствии был изменен публично-правовым образованием, например, в части изменения формулы, по которой определялся размер арендной платы, ставок, коэффициентов и т.п.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 в„– 1709/11, методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение методики прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, определенном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ. Суды правильно указали, что в данном случае одностороннее изменение методики не предусмотрено условиями договора, в связи с чем повышение в 2 раза стоимости арендной платы с 07.06.2014 в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ не согласовано.
В момент заключения договора аренды нормативными актами не была установлена возможность повышения арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере.
Судебные инстанции правомерно указали, что несмотря на отмену Постановления Правительства Новосибирской области от 21.01.2008 в„– 5-па и введение Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п, истец не подписывал с ответчиком дополнительных соглашений, изменяющих порядок повышений арендной платы, и договор аренды действует в прежней редакции.
Судами установлено, что истец в соответствии с условиями договора аренды от 25.02.1994 в„– 1782 с момента вступления в права арендатора осуществил на данном земельном участке строительство и ввод в эксплуатацию в 2012 году 14 жилых домов (1 очередь строительства), разрешение на строительство указанных объектов было получено истцом 30.09.2011, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (жилых домов) получены 31.07.2012 и 31.08.2012.
После ввода в эксплуатацию объектов 1 очереди строительства, в соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства, а также согласно подпункту 13 пункта 2.11 договора аренды от 25.02.1994 в„– 1782 - после ввода в эксплуатацию зданий переоформить права пользования земельным участком для эксплуатации, истец обратился в мэрию с соответствующим заявлением о разделении земельного участка. Мэрией было принято постановление от 13.12.2012 в„– 12788 об образовании земельных участков, в соответствии с которым площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:072040:3, предоставленном для строительства малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки уменьшилась до 42 279 кв. м, данный размер участка указан в последующем в дополнительном соглашении от 14.08.2013 в„– 8 к договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782. На указанном земельном участке истец продолжил строительство 2 очереди строительства. Разрешение на строительство получено 24.07.2013. Истцом 29.01.2015 получены разрешения на ввод в эксплуатацию двух из пяти домов 2 очереди строительства, в настоящее время, готовятся к сдаче в эксплуатацию три дома из пяти домов 2 очереди строительства.
Суды правильно отметили, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072040:3, предоставленном в аренду, построены и введены в эксплуатацию объекты недвижимости - жилые дома. Земельный участок 54:35:072040:3 предоставлялся по договору фактически для комплексного строительства - для малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта и полным инженерным обеспечением, сроков окончания строительства, договором не предусмотрено, данный участок предоставлялся, в том числе и для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, по договору аренды от 25.02.1994 в„– 1782, исходя из дополнительного соглашения от 14.08.2013 в„– 8 следует, что помимо земельного участка с кадастровым номером 54:35:072040:3 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:072040:8 для строительства автомобильной дороги общего пользования и земельный участок с кадастровым номером 54:35:072040:11 для строительства индивидуального жилого дома.
Судебные инстанции правомерно указали, что исходя из уведомления от 17.10.2014 в„– 10337, арендная плата повышена по договору от 25.02.1994 в„– 1782 в целом, оснований для применения пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п переданным по договору аренды земельным участкам 54:35:072040:8 и 54:35:072040:11 не имеется, и то, что каких-либо повышенных платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные под строительство объектов капитального строительства, индивидуального жилого дома, федеральное законодательство не содержит.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 по делу в„– А45-24132/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА


------------------------------------------------------------------