АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2016 г. по делу в„– А46-14800/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русская компания развития - О" (ответчика) на решение от 10.03.2016 Арбитражного суда Омской области (судья Яркова С.В.) и постановление от 29.06.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричек Ю.Н., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу в„– А46-14800/2015 по исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью "Русская компания развития - О" (123056, г. Москва, ул. Гашека, д. 7 стр. 1, ОГРН 1067760749759, ИНН 7722596829) о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русская компания развития - О" к департаменту имущественных отношений администрации города Омска о взыскании неосновательного обогащения.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Русская компания развития - О" (ответчика) - Латыев А.Н. по доверенности от 02.02.2016 в„– 2016/02/01.
Суд

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент имущественных отношений) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Русская компания развития - О" (далее - общество) о взыскании 4 497 383 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.12.2012 по 30.09.2015.
Исковые требования со ссылкой на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору от 31.07.2007 в„– ДГУ-Ц-34-340 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске (далее - договор аренды).
Одновременно общество предъявило встречный иск о взыскании с департамента 1 638 593 руб. 98 коп. неосновательного обогащения за период с 23.02.2013 по 31.01.2016, основанный на невозможности пользования земельным участком по целевому назначению.
Решением от 10.03.2016 Арбитражного суда Омской области заявленные сторонами требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента имущественных отношений взыскано 402 095 руб. задолженности по арендной плате за период с 04.12.2012 по 22.02.2013; с департамента имущественных отношений в пользу общества взыскано 800 795 руб. убытков, 19 016 руб. государственной пошлины. Путем взаимозачета с департамента имущественных отношений в пользу общества взыскано 398 699 руб. убытков, 19 016 руб. государственной пошлины. Кроме того, с общества в доход федерального бюджета взыскано 11 042 руб. государственной пошлины.
Постановлением от 29.06.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение изменено. С общества в пользу департамента имущественных отношений взыскано 3 069 223 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.12.2012 по 15.08.2014, в удовлетворении остальной части иска отказано. С департамента имущественных отношений в пользу общества взыскано 800 795 руб. убытков, 19 016 руб. государственной пошлины, в остальной части требований отказано. Путем взаимозачета с общества в пользу департамента имущественных отношений взыскано 2 249 412 руб. 40 коп. Также с общества в доход федерального бюджета взыскано 32 992 руб. 39 коп. государственной пошлины.
В кассационной жалобе общество просит в полном объеме отменить постановление апелляционного суда, изменить решение суда первой инстанции в части встречного иска, полностью удовлетворив его требования.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции, признав, что общество в периоды с 23.02.2013 по 19.11.2014 и с 15.08.2014 по 03.06.2016 не обязано было уплачивать арендную плату, неверно расценил требования ответчика как убытки и сделал неправильный вывод о том, что требования о взыскании убытков за период с 23.02.2013 по 15.08.2014 могут быть предъявлены только к департаменту архитектуры и градостроительства.
В принципе заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о том, что невозможность использования в период с 23.032013 по 15.08.2014 арендуемым имуществом по вине департамента архитектуры и градостроительства не освобождает его от уплаты арендной платы.
При этом общество считает, что суды необоснованно разделяют требования, которые могут быть предъявлены к различным департаментам администрации города Омска.
В отзыве на кассационную жалобу департамент имущественных отношений возражает против ее удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить постановление апелляционного суд и изменить решение суда первой инстанции, взыскав с департамента имущественных отношений предъявленную им сумму основательного обогащения.
Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение договора аренды, заключенного между главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и обществом (арендатором), арендодателем в пользование арендатора по акту приема-передачи от 31.07.2007 сроком на три года передан находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 18 851 м2, с кадастровым номером 55:36:090101:2039, местоположение которого установлено в 34 м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Иртышская Набережная, д. 9, для строительства многофункционального общественно-делового комплекса.
Соглашением от 14/19.05.2009 договор аренды был продлен до 15.08.2014.
По условиям договора аренды расчет ежемесячной арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением правительства Омской области от 14.06.2006 в„– 71-п "Об определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенные в городе Омске" по формуле: Ап = Б х К1 х К2 х К3 х S/12, где Ап - размер ежемесячной арендной платы; Б - базовая ставка арендной платы для оценочной зоны в„– 2, равная 138,10 руб. /м2 в год; К1 - поправочный коэффициент к базовой ставке арендной платы за земельный участок в зависимости от объектов (работ), под которые используется земельный участок (0,14); К2 - коэффициент категории арендатора (1); К3 - индекс потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению (1,08), который определяется в соответствии с первым вариантом основных показателей перспективного финансового плана Омской области на 2007-2009 годы, утвержденного распоряжением правительства Омской области от 22.11.2006 в„– 224-рп "О перспективном финансовом плане Омской области на 2007-2009 годы"; S - общая площадь земельного участка 18 851 м2; 12 - количество месяцев в году.
В пункте 2.2 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска; 2) изменения кадастровой стоимости участка.
Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату до 10-го числа месяца, за который производится оплата.
Полагая, что у ответчика за период с 04.12.2012 по 30.09.2015 образовался долг по арендной плате, департамент имущественных отношений обратился в суд с настоящим иском.
Ссылаясь на невозможность использования земельного участка для целей, для которых он предоставлялся, общество подало встречный иск.
Частично удовлетворяя требования истца и ответчика, суды первой и апелляционной инстанций исходили из невозможности использования объекта аренды.
Вместе с тем суд первой инстанции счел, что требования департамента имущественных отношений о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению только за период 04.12.2012 по 22.02.2013 (даты утверждения градостроительного плана в„– RU 55301000-0000000000005889), так как общество не могло пользоваться земельным участком в период с 23.02.2013 по 30.09.2015 и не обязано было уплачивать арендную плату.
Что касается требований ответчика, то суд первой инстанции расценил их как убытки, поскольку денежные средства вносились обществом в рамках договора аренды и, следовательно, неосновательное обогащение, в том смысле, которое придается ему главой 60 ГК РФ, отсутствует, и взыскал с департамента имущественных отношений убытки за период с 16.08.2014 по 03.02.2016 в сумме 800 795 руб. 48 коп. В то же время не усмотрел оснований для взыскания с истца убытков в виде уплаченной арендной платы за период с 23.02.2013 по 15.08.2014 (окончание срока действия договора), так как невозможность использования обществом спорного земельного участка в указанный период связана с утверждением департаментом архитектуры и градостроительства распоряжением от 22.02.2013 в„– 212-р не соответствующего закону градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2039.
Апелляционный суд, изменяя решение в части взыскания с общества в пользу департамента имущественных отношений задолженности по арендной плате, указал, что установленная судом первой инстанции невозможность использования обществом (арендатором) земельного участка в период с 23.02.2013 по 15.08.2014 по вине третьего лица не лишает департамент имущественных отношений (арендодателя) возможности получить арендную плату за указанный период.
Выводы апелляционного суда отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Данные выводы вытекают из положений статей 328, 606 и 611 ГК РФ, из которых следуют определенные обязательства арендодателя и арендатора, а также их встречный (взаимный) характер. В связи с этим необходимо учитывать наличие права требовать исполнения обязательства по внесению платы только за соответствующий период, связанный с обеспечением возможности использования имущества, что свидетельствует о наличии либо отсутствии оснований для получения арендодателем арендной платы.
По результатам исследования и оценки материалов дела судами установлено, что после передачи обществу департаментом имущественных отношений земельного участка департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска распоряжением от 22.02.2013 в„– 212-р утвердил градостроительный план в„– RU 55301000-0000000000005889 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2039, где была отражена береговая линия, которая привела к существенному уменьшению территории участка.
Решением от 01.08.2014 Арбитражного суда Омской области по делу в„– А46-7161/2014, оставленным без изменения постановлениями от 19.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда и от 12.02.2015 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, вышеупомянутое распоряжение департамента архитектуры и градостроительства в части установления на чертеже градостроительного плана земельного участка в„– RU 55301000-0000000000005889 "береговой линии", приведшей к уменьшению территории участка допустимого размещения объекта капитального строительства для территориальной зоны ОД-1, признано недействительным. На департамент архитектуры и градостроительства возложена обязанность по внесению изменений в чертеж градостроительного плана земельного участка, исключив прохождение "береговой линии" из его границ.
Департамент имущественных отношений уведомлением от 23.07.2014 в„– Исх-ДИО/11291 сообщил обществу, что договор аренды, зарегистрированный 15.08.2007, после окончания срока его действия (15.08.2014) не будет продлен. Вступившим в законную силу решением от 23.10.2014 Арбитражного суда Омской области по делу в„– А46-11013/2014 были признаны незаконными действия департамента имущественных отношений, выразившиеся в уведомлении ответчика об отказе в продлении договора аренды, на заинтересованное лицо, помимо прочего, возложена обязанность продлить договор аренды сроком на пять лет.
Соглашение к договору аренды, которым действие договора продлено до 15.08.2019, зарегистрировано 03.02.2016 в установленном порядке за номером 55-55/001-55/101/002/2016-2500/1.
Названные обстоятельства признаны судами, обстоятельствами, препятствующими ответчику использовать предоставленный обществу в аренду земельный участок для строительства.
Для осуществления строительства на земельном участке, предоставленном для целей строительства, на застройщика в силу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) возлагается обязанность по оформлению в предусмотренном законом порядке соответствующей разрешительной документации.
Обязательным документом, необходимым для получения разрешения на строительство, наряду с правоустанавливающим документом, согласно пункту 7 статьи 51 ГрК РФ, является градостроительный план земельного участка.
Полномочиями по подготовке, утверждению и выдаче градостроительных планов земельных участков наделен департамент архитектуры и градостроительства в соответствии с Положением о департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Омска, утвержденным решением Омского городского Совета от 11.04.2012 в„– 3.
В связи с этим суды правильно указали, что именно утвержденный департаментом архитектуры и градостроительства и не соответствующий закону градостроительный план в„– RU 55301000-0000000000005889 в части установления на чертеже к нему "береговой линии" не позволил обществу использовать земельный участок по назначению.
По смыслу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ неосновательным обогащением считается приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Учитывая, что арендная плата вносилась обществом на основании договора аренды, ответчик не вправе требовать взыскания неосновательного обогащения. Такой вывод явствует из пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 в„– 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".
На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По делу о взыскании убытков истец должен доказать ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между нарушением обязательств со стороны ответчика и причиненными истцу убытками, а также размер понесенных убытков.
Руководствуясь перечисленными нормами, суды обоснованно сослались на то, что отсутствие у общества возможности использовать в период с 23.02.2013 по 15.08.2014 (окончание срока действия договора) земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:2039 в соответствии с его целевым назначением не связано с противоправными действиями департамента имущественных отношений, поскольку градостроительный план им не утверждался, что исключает его ответственность по возмещению обществу убытков.
Более того, ответчик не доказал, что департамент имущественных отношений сдал обществу в аренду непригодный для использования в целях строительства земельный участок. Поэтому правомерен вывод апелляционного суда, что применительно к нормам статей 611, 628 ГК РФ допущенные иным лицом нарушения после передачи арендодателем арендатору земельного участка не освобождают ответчика от уплаты арендной платы по договору аренды. Тем более что вопрос о применении последствий, установленных статьей 612 ГК РФ, ответчик в связи со сдачей в аренду земельного участка с недостатками перед департаментом имущественных отношений не ставил.
С учетом изложенного апелляционным судом правомерно взыскана с ответчика в пользу департамента имущественных отношений задолженность по арендной плате за период с 04.12.2012 по 14.08.2014 в сумме 3 069 223 руб. 88 коп., рассчитанная по формуле, предусмотренной договором аренды, с применением нормативно регулируемых расчетных величин, так как арендная плата является регулируемой (статья 424 ГК РФ, пункты 17, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Невозможность же использования обществом земельного участка по вине департамента имущественных отношений установлена судами в период с 16.08.2014 по 30.09.2015, по этой причине истцу было отказано во взыскании долга за указанный период.
Принимая во внимание, что в период с 16.08.2014 и по 03.02.2016 (дата регистрации соглашения о продлении действия договора аренды) общество не могло использовать земельный участок в связи с противоправным отказом департамента имущественных отношений от продления договора, что подтверждается, в том числе состоявшимися судебными актами по делу в„– А46-11013/2014, тогда как в названный период арендатор продолжал вносить ежемесячные арендные платежи в сумме 45 665 руб. 78 коп., суды посчитали подлежащими удовлетворению требования ответчика о взыскании убытков в сумме 800 795 руб. 48 коп. и в этой части удовлетворили его требования.
Доводы заявителя направлены на переоценку фактически установленных при разрешении спора обстоятельств, не содержат мотивов, которые не были проверены и учтены при рассмотрении дела и могли бы служить поводом для отмены постановления апелляционного суда, обоснованно изменившего решение суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, апелляционным судом не допущено. Оснований для отмены постановления апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 29.06.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А46-14800/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ


------------------------------------------------------------------