АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2016 г. по делу в„– А45-17341/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015 (судья Наумова Т.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 (судьи Ходырева Л.Е., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по делу в„– А45-17341/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ревера" (630097, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Звездная, д. 4/1, ИНН 5406422725, ОГРН 1075406052810) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836) об оспаривании действий.
Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество "Новосибирский комбинат по ремонту вещевого имущества".
В заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области Ярков С.Г. по доверенности от 05.10.2015 в„– 80.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ревера" (далее - ООО "Ревера") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - управление), выразившихся в прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации сделки аренды (запись в„– 54-54-01/407/2007-596) по договору аренды нежилых помещений от 26.12.2007 в„– 26-07, заключенному между открытым акционерным обществом "Новосибирский комбинат по ремонту вещевого имущества" (далее - ОАО "НКРВИ") и ООО "Ревера"; об обязании управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Ревера" путем восстановления в ЕГРП записи о регистрации сделки аренды (запись в„– 54-54-01/407/2007-596) по договору аренды нежилых помещений от 26.12.2007 в„– 26-07, заключенному между ОАО "НКРВИ" и ООО "Ревера".
Заявленные требования мотивированы со ссылками на пункт 1 статьи 164, пункты 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральный закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 197, 198, 199, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015, заявленные требования удовлетворены.
Управление, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель считает, что выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
По его мнению, судами не применен закон, подлежащий применению (статья 304, пункт 2 статьи 328 ГК РФ, пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации), неправильно истолкован закон (совокупность положений статьи 310, пункта 3 статьи 450, статьи 619 ГК РФ).
Управление полагает, что судами неверно истолкован анализ судебной практики, изложенный в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", применительно к арендным отношениям, возникшим между ОАО "НКРВИ" и ООО "Ревера".
По мнению заявителя, судами неверно сделан вывод о том, что требования ООО "Ревера" к управлению не являлись требованием об оспаривании зарегистрированного права или обременения, что в данном деле ООО "Ревера" оспаривало действия по прекращению записи о государственной регистрации сделки аренды.
Управление считает, что судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Заявитель указывает, что судами обеих инстанций не применена норма пункта 2 статьи 328 ГК РФ, согласно которой в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
По его мнению, судами неверно сделан вывод об общем порядке расторжения договора аренды, предусмотренный статьей 619 ГК РФ, поскольку в договоре аренды не прописан порядок расторжения указанного договора.
Управление полагает, что судами при оценке фактических обстоятельств дела не учтено, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, регистрирующий орган исходит из добросовестности участников гражданских правоотношений, в том числе при исполнении гражданских обязанностей, установленных гражданским законодательством Российской Федерации.
По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции неверно трактуется судебная практика, изложенная в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой", а именно пункт 27 в соответствии с которым сделан однозначный вывод, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Представитель управления в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между ОАО "НКРВИ" и ООО "Ревера" заключен договор аренды нежилых помещений от 26.12.2007 в„– 26-07 (далее - договор аренды), сроком действия 10 лет.
Подпунктом "а" пункта 5.2 договора аренды предусмотрено, что он может быть расторгнут по инициативе арендодателя при нарушении арендатором условий, указанных в пункте 2.2 "а", "б", "д", "е" и пункте 3.3 договора аренды, а также в случае невнесения арендной платы (или) платы за коммунальные услуги в срок более одного месяца с уведомлением арендатора о расторжении в письменном виде за 10 дней до даты расторжения договора аренды.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.01.2008.
В адрес ООО "Ревера" ОАО "НКРВИ" направило уведомление от 29.05.2015 о расторжении договора аренды, на что ООО "Ревера" в ответ письменно сообщило о своем несогласии с расторжением договора аренды во внесудебном порядке, отметив, что основания для этого отсутствуют.
ОАО "НКРВИ" 24.06.2015 обратилось в управление с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права аренды в отношении нежилого помещения площадью 2 132,5 кв. м с кадастровым номером 54:35:082435:228, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Звездная, д. 4/1.
К заявлению прилагались следующие документы: протокол от 31.07.2012 в„– 056, договор аренды с приложениями от 26.12.2007, акт от 16.06.2015, определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.06.2015 (дело в„– А45-10765/2015), уведомление о расторжении договора аренды от 29.05.2015, приказ от 16.06.2015 в„– 11, опись вложения по накладной в„– 10842518, накладная-уведомление от 01.06.2015 в„– 1084518.
Из содержания пункта 5.2 договора аренды управление пришло к выводу о том, что стороны согласовали возможность его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, поскольку пункт 2.2 "е" и пункт 3.3 являются существенными условиями договора и при их нарушении возможно расторжение договора.
Управлением прекращена запись об обременении помещений по договору аренды.
ООО "Ревера" 31.07.2015 обратилось с жалобой в управление на действия по прекращению записи о регистрации договора аренды, в ответ на данную жалобу письмом от 18.08.2015 в„– 01-13-731/15 управление сообщило, что действия были законными и соответствовали действующему законодательству.
Не согласившись с действиями управления, ООО "Ревера" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их законности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Статьей 619 ГК РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Как правомерно указали судебные инстанции, для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 в„– 14381/10.
Таким образом, как правильно отметили судебные инстанции, из общих норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
При этом, как правильно отметил апелляционный суд, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 в„– 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
По статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, суду необходимо применять правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.
Согласно указанной норме при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как правильно отметили судебные инстанции, право арендодателя на односторонний отказ от договора, при его наличии, может быть сформулировано сторонами в любом разделе договора, однако оно должно быть специально предусмотрено в тексте договора, чтобы считаться согласованным сторонами.
Проанализировав содержание заключенного между сторонами договора аренды, судебные инстанции правомерно указали, что в разделе 5 договора аренды, заключенного между ООО "Ревера" и ОАО "НКРВИ", определен порядок и случаи расторжения договора аренды. Из содержания договора аренды при его буквальном прочтении следует, что ни в одном из его пунктов определенно не сформулировано право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Наличие же в пункте 5.2 договора аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что ОАО "НКРВИ" вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, а указывает на возможность арендодателя инициировать такую процедуру расторжения договора. При этом порядок отдельно не прописан, следовательно, применяется порядок, установленный законом (статьи 450, 619 ГК РФ).
В связи с этим судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, которые определены сторонами (пункт 6.2 договора аренды); в данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды на основании заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора. Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что у сторон имелась действительная воля на наделение арендодателя правом досрочного расторжения договора в одностороннем (внесудебном) порядке.
Апелляционный суд правомерно указал, что управление неправильно истолковало условия договора аренды, ошибочно полагая, что этот договор предусматривает право арендодателя на его расторжение в одностороннем порядке, в то время как пункт 5.2 названного договора позволяет арендодателю лишь инициировать процедуру расторжения в определенных случаях.
В соответствии со статьями 13, 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Как правильно отметил апелляционный суд, представление в управление на регистрацию определения суда о принятии к производству искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате, а также одностороннего акта приема нежилых помещений от 16.06.2015, не свидетельствуют ни о наличии задолженности по арендной плате, а соответственно, о наличии оснований для расторжения договора, ни о соглашении сторон о досрочном прекращении договорных отношений. Управление не могло положить в основу принимаемого оспариваемого ненормативного акта в качестве правового основания для регистрации прекращения обременения в виде аренды в отсутствие вступившего в законную силу решения суда или подписанного обеими сторонами соглашения о досрочном расторжении договора.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что у управления отсутствовали правовые основания для прекращения государственной регистрации договора аренды и снятия обременения в отношении недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 по делу в„– А45-17341/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА


------------------------------------------------------------------