АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2016 г. по делу в„– А70-8863/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тихомирова В.В.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2015 (судья Коряковцева О.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу в„– А70-8863/2014
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (625043, г. Тюмень, пос. Верхний Бор, 10-й км Салаирского тракта, ИНН 7203298096, ОГРН 1137232047370)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, корп. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) о признании незаконным решения об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз" - Шустова Н.А. на основании доверенности от 29.12.2015;
Департамента имущественных отношений Тюменской области - Сергеева У.В. на основании доверенности от 01.02.2016.
Суд

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (далее - ООО "Агросоюз", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) о признании незаконным решения от 20.06.2014 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 12.11.2004 в„– 23-30/362.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.10.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2015 указанные судебные акты отменены в связи с неполным исследованием обстоятельств возникшего спора, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Тюменской области решением от 18.09.2015 удовлетворил заявленные требования, обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Агросоюз" путем совершения необходимых действий.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение судами при новом рассмотрении норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты, в удовлетворении заявленных обществом требований отказать.
По утверждению департамента, материалы дела содержат достаточно доказательств, свидетельствующих о не освоении обществом земельного участка; отказом в продлении договора аренды фактически приняты меры по предотвращению административного правонарушения, выразившегося в осуществлении строительства без получения разрешительной документации; возведенное обществом свайное поле является самовольной постройкой.
Кроме того, департамент указал на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие объективных препятствий для надлежащего использования земельного участка.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель общества высказался против удовлетворения кассационной жалобы, просил принятые по делу судебные акты оставить без изменения.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
По материалам дела судами установлено, что на основании заключенного договора аренды от 12.11.2004 в„– 23-30/362 департамент предоставил ОАО "Сибкомплектстрой" земельный участок с кадастровым номером 72:23:0429003:98, площадью 9062 кв. м, с адресным описанием г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, стр. 5 и 14, для использования под расположенные на нем нежилые строения.
Срок действия договора определен по 07.09.2009 (пункт 7.2 договора).
Договор в установленном законом порядке 14.01.2005 прошел государственную регистрацию.
В последующем условия договора аренды были изменены соглашением от 23.09.2008, которым стороны определили разрешенное использование земельного участка "для строительства многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания".
После окончания 07.09.2009 срока действия договора аренды, арендатор продолжал пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении с 08.09.2009 договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
В дальнейшем ОАО "Сибкомплектстрой", передав по договорам купли-продажи от 25.11.2013 и от 27.01.2014 в собственность ООО "Агросоюз" объекты недвижимого имущества (нежилое здание литер А5 и нежилое здание литер А14), расположенные на спорном земельном участке, на основании заключенного договора от 27.01.2014 уступило обществу в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12.11.2004 в„– 23-30/362.
Договор уступки прав зарегистрирован 11.02.2014 в установленном законом порядке.
По пояснениям представителя ООО "Агросоюз", поскольку возникли затруднения при получении документации на строительство, общество 30.05.2014 направило в департамент заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка.
Департамент письмом от 20.06.2014 в„– 20389-23-30/362-2 уведомил ООО "Агросоюз" о принятии решения об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи с не освоением земельного участка и о прекращении договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления.
Считая отказ департамента в продлении действия договора аренды земельного участка незаконным, нарушающим права и законные интересы, ООО "Агросоюз" обратилось арбитражный суд с настоящим заявлением.
При повторном рассмотрении возникшего спора суды пришли к выводу о незаконности отказа в продлении договора аренды, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 8, пункта 1 статьи 420, части 1 статьи 610, статьи 621 Гражданского кодекса РФ, статьи 46 Земельного кодекса РФ, приняв во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении от 23.12.2008 в„– 8985/08.
При этом суды исходили из того, что в соответствии с представленными документами подтверждается принятие ООО "Агросоюз" и его правопредшественником мер к освоению земельного участка, проведены необходимые подготовительные мероприятия, возведено свайное поле, на которое получен технический паспорт.
Суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов в связи со следующим.
Оспариваемый отказ департамента в продлении и прекращении договора аренды мотивирован не освоением обществом земельного участка, предоставленного для строительства.
В соответствии с условиями договора аренды земельный участок был предоставлен под нежилые строения (производственного назначения).
Соглашением от 23.09.2008 стороны внесли изменение в условие пункта 1.4 договора аренды, указав, что земельный участок предоставляется для строительства многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания.
Судами установлено, что государственная регистрация заключенного сторонами договора соглашения от 23.09.2008 осуществлена 11.02.2014.
Таким образом, в результате внесенного изменения в договор аренды спорный земельный участок считается предоставленным для строительства многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания.
Исходя из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое пользование.
Указанные нормы закона содержат следующие два понятия: освоение земельного участка и использование земельного участка. Под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий использованию земельного участка в предоставленных целях.
Общество, приняв земельный участок для строительства, в соответствии с действующим законодательством обязано первоначально выполнить комплекс подготовительных работ в отношении земельного участка, связанных с подготовкой территории земельного участка к строительству, с получением необходимой документации, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации и так далее (статьи 44, 47, 48, 52 Градостроительного кодекса РФ).
Из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права от 30.12.2013 и 11.02.2014 судами установлено, что за ООО "Агросоюз" имелось зарегистрированное право собственности на нежилые строения в„– 14 и в„– 5, расположенные на спорном земельном участке по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91.
В соответствии с договором подряда от 03.02.2014 общество осуществило снос данных строений, что подтверждается актом выполненных работ от 15.03.2014. За выполненные работы по демонтажу строений общество уплатило 9 856 440 руб. по платежным поручениям от 17.02.2014 в„– 105 и от 14.03.2014 в„– 105 (л.д. 71-76, том 1).
Как установлено судами, в целях освоения арендуемого земельного участка общество заключило договор от 14.04.2014 в„– 86-С на выполнение на объекте "Многоэтажный гаражный комплекс по ул. Депутатская, 91 в г. Тюмени" комплекса работ: погружение свай в количестве 340 шт. (4080 5 м п.); срубку голов свай в количестве 340 шт. и транспортировку сваебойного агрегата, трубоукладчика на объект и с объекта. Общая сумма работ по договору составила 5 417 167,60 руб. (л.д. 54-59, том 2).
ООО "Агросоюз" на основании заключенного договора от 22.06.2014 в„– 22.07-ПР/14 в целях получения разрешения на строительство направило ООО "Урало-Сибирский центр экспертиз и проектирования" для рассмотрения и получения заключения экспертизы проектную документацию по объекту "Многоэтажный гаражный комплекс с зоной сервисного обслуживания по ул. Депутатской в„– 91 в г. Тюмени", разработанную по заказу его правопредшественником в 2008 году ООО "Тюменьгорпроект" (л.д. 60, том 2).
ООО "Урало-Сибирский центр экспертиз и проектирования" письмом от 25.06.2014 в„– 84-п по результатам проведенной экспертизы рекомендовало в целях получения разрешения на строительства откорректировать некоторые пункты проектной документации и обратиться за продлением договора аренды.
Для выполнения выданных рекомендаций ООО "Агросоюз" был заключен с ООО "Тюменский Архитектурно-Реставрационный Союз" договор от 22.07.2014 в„– 12-И/2014 на выполнение работ инженерно-геологического изыскания объекта "Строительство пятиэтажного паркинга по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91".
В соответствии с заключенными обществом с ООО "Тюменский Архитектурно-Реставрационный Союз" договорами от 22.07.2014 в„– 10-И/2014 и от 22.07.2014 в„– 11-И2014 были соответственно выполнены работы по топографическим и по инженерно-экологическим изысканиям объекта строительства.
Приказом Департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени от 07.08.2014 в„– 1105-гпзу по заявлению ООО "Агросоюз" был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 72:23:0429003:98 от 27.04.2004.
ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Городского управления Тюменского филиала 16.12.2014 был изготовлен технический паспорт на паркинг (объект незавершенного строительства), площадью 5671, 1 кв. м, в котором отражено наличие железобетонных свай.
Наличие свайного поля подтверждается и актом обследования земельного участка от 11.08.2014.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 23.12.2008 в„– 8985/08 указал, исходя из совокупного толкования статей 42, 45, 46 Земельного кодекса РФ, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Следовательно, обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, предоставлением земельного участка для строительства, условиями договора аренды не был определен срок освоения земельного участка, срок строительства объекта на арендуемом земельном участке. Спорный договор аренды был признан сторонами возобновленным на неопределенный срок.
Установленными судебными инстанциями обстоятельствами подтверждается совершение обществом действий, связанных с освоением арендуемого земельного участка для строительства; а также использование земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования.
Судебные инстанции с учетом установленных обстоятельств пришли к обоснованному выводу об отсутствии у департамента оснований для отказа в продлении договора аренды и расторжения данного договора в одностороннем порядке.
Выводы судебных инстанций соответствуют материалам дела и обстоятельствам, основаны на правильном применении норм законодательства, действующего в период возникновения спорных правоотношений.
Вместе с тем следует указать на ошибочное применение судом апелляционной инстанции статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, однако это не повлияло на правильность выводов о признании незаконным оспариваемого отказа.
Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили соответствующую оценку и обоснованно были отклонены.
По существу доводы кассационной жалобы, не опровергая правомерность выводов судебных инстанций, касаются установленных обстоятельств по делу, основаны на иной оценке доказательств, что не может свидетельствовать о незаконности принятых судебных актов.
Согласно статьям 168, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ полномочиями по исследованию и оценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.
В силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле и не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами.
Судом кассационной инстанции не установлено предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для отмены судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.09.2015 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 по делу в„– А70-8863/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА

Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ


------------------------------------------------------------------