АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2016 г. по делу в„– А70-16806/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Быструшинское" на решение от 22.03.2016 Арбитражного суда Тюменской области (судья Коряковцева О.В.) и постановление от 12.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу в„– А70-16806/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Быструшинское" (627540, Тюменская обл., Абатский р-н, с. Абатское, ул. Маслозаводская, 6, ОГРН 1067208000529, ИНН 7208002761) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (625031, г. Тюмень, ул. Рационализаторов, д. 20, ОГРН 1047200990891, ИНН 7202131175) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью "Быструшинское" - Бархатов Д.А. по доверенности от 06.04.2015; Казанцев Р.А. по доверенности от 05.06.2016;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - Смирнова Е.В. по доверенности от 01.09.2016 в„– 89.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Быструшинское" (далее - ООО "Быструшинское", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра по Тюменской области, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, содержащегося в сообщении от 11.02.2016 в„– 72/006/029/2015-1106-667.
Решением от 22.03.2016 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 12.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Быструшинское" обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт - признать незаконным и отменить решение об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 11.02.2016 в„– 72/006/029/2015-1106-667.
По мнению подателя жалобы, судами не учтен субъектный состав со стороны арендодателей (все участники общей долевой собственности), от имени которых вправе выступать одно лицо, действующее без доверенности, определенное общим собранием; судом не применены нормы пункта 1 статьи 12, пунктов 1, 3 статьи 14, пунктов 5, 8 статьи 14.1, пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ); договор аренды подписан лицом, уполномоченным действовать без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности во всех учреждениях, организациях любой формы собственности, в том числе в Управлении Росреестра по Тюменской области, с правом заключать и подписывать договор аренды на определенных общим собранием условиях Костыревым Л.В.; именно подписанный им договор и был представлен на государственную регистрацию; в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) обязанность по представлению документов, подтверждающих изменение сведений, содержащихся в ЕГРП, лежит исключительно на правообладателе; отсутствие в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах арендодателей Абакановой (Мектипбаевой) Айжан Акылбековной, Ильиной (Шимп) Людмилы Александровны и Куликовой (Тайщиковой) Нурсилы Казбековны в данном случае не нарушает требований пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 18 Закон в„– 122-ФЗ и не может служить препятствием для государственной регистрации договора аренды земельного участка.
В судебном заседании представители ООО "Быструшинское" доводы кассационной жалобы поддержали.
Представитель Управления Росреестра по Тюменской области просил в удовлетворении жалобы отказать, считая судебные акты соответствующими действующему законодательству.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в Ишимский межмуниципальный отдел управления 05.10.2015 обратилось ООО "Быструшинское" с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:01:0404001:491, расположенного по адресу: Тюменская область, Абатский район, расположен в 1 210 м на северо-запад от НП Быструха.
В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка от 01.01.2015 в„– 4Б/2015, заключенный между ООО "Быструшинское" и участниками долевой собственности в количестве 33 человек, в том числе, с Абакановой Айжан Алыкбековной, Ильиной Людмилой Александровной и Куликовой Нурсилой Казбековной.
Ишимским межмуниципальным отделом управления государственная регистрация договора аренды на земельный участок 16.10.2015 была приостановлена до 13.11.2015 по причине того, что представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка содержит сведения о вышеназванных арендодателях, в то время как в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах этих арендодателей на вышеуказанный земельный участок. Также в договоре отсутствуют сведения об арендодателях, собственниках на земельный участок: Мектибаевой Айжан Алыкбековны, Шимп Людмилы Александровны и Тайщиковой Нурсилы Казбековны.
При этом Ишимский межмуниципальный отдел управления предложил обществу представить документы, подтверждающие изменение фамилий названных правообладателей.
Затем государственная регистрация договора аренды 13.11.2015 была приостановлена по инициативе заявителя сроком до 11.02.2016.
В процессе государственной регистрации в порядке межведомственного взаимодействия Ишимский межмуниципальный отдел управления 03.02.2016 направил запрос в Ишимский отдел ЗАГС о предоставлении информации и документов о смене фамилий Мектибаевой А.А. на Абаканову А.А., Шимп Л.А. на Ильину Л.А., Тайщиковой Н.К. на Куликову Н.К., на что получил отказ (исх. от 04.02.2016 в„– 07-11/000914).
Отказ в предоставлении указанных сведений комитет ЗАГС администрации города Ишима мотивировал тем, что запрашиваемые сведения относятся к конфиденциальной информации, разглашению не подлежат и имеют ограниченный доступ.
В связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации не устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, необходимые для проведения регистрации, в частности для установления лиц, от имени которых заключен договор аренды, не представлены, управление отказало обществу в государственной регистрации договора аренды от 01.01.2015 в„– 4Б/2015, о чем приняло оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 11.02.2016 в„– 72/006/029/2015-1106-667.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 608, пунктом 1 статьи 19 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 2 статьи 16, пунктом 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ, частями 1, 6 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 в„– 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", поскольку общество не представило на государственную регистрацию договора аренды земельного участка документы о смене фамилий трех арендодателей, указанных в договоре, у отдела не было оснований регистрировать представленный договор, пришел к выводу, что отказ Ишимского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тюменской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка, оформленный сообщением от 11.02.2016 в„– 72/006/029/2015-1106-667, соответствует законам и иным нормативным правовым актам, права и законные интересы заявителя не нарушает, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований ООО "Быструшинское".
При этом суд не принял во внимание довод заявителя о том, что на него была незаконно возложена обязанность предоставления документов, подтверждающих изменение фамилий вышеуказанных правообладателей земельных долей.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, дополнительно указав, что обязанность представления обществом указанных документов обусловлена необходимостью подтверждения прав арендодателей на земельный участок, за государственной регистрацией договора аренды которого общество обратилось в управление.
Между тем судами не было учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона в„– 122-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 3 Закона в„– 122-ФЗ установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона в„– 122-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация права производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Статьей 14 Закона в„– 101-ФЗ установлены особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности.
В силу пункта 1 указанной статьи владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять в том числе решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункты 6, 7 пункта 3 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ).
Общество, оспаривая правомерность отказа в государственной регистрации, сослалось на то, что в регистрационном деле содержится протокол от 11.11.2014 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, выделенный из состава земель сельскохозяйственного назначения, в границах ранее существовавшего ПСХК "Быструшинский", которым в соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ Костырев Л.В. избран лицом, уполномоченным действовать от имени участников долевой собственности на земельный участок без доверенности, с указанием полномочий указанного представителя. В материалы дела также представлены копия данного протокола и расписка в получении документов на государственную регистрацию, согласно которой данный протокол был представлен в целях государственной регистрации договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 9 Закона в„– 101-ФЗ договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Как следует из определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 по делу в„– 308-ЭС15-15531 пунктом 5 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона в„– 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 в„– 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (статья 26 Закона в„– 122-ФЗ).
В силу пункта 2 статьи 28.1 Закона в„– 122-ФЗ при представлении лицом, указанным в ЕГРП в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в ЕГРП вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.
Названная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривает дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости. Аналогичное толкование указанной нормы приведено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 в„– 2987-О.
Вместе с тем, по смыслу статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.
При этом на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр не может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, так как в этом случае не учитываются положения статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ, что создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.
Суды первой и апелляционной инстанций, положениями указанных норм при оценке правомерности отказа в государственной регистрации договора аренды не руководствовались и не установили, был ли договор аренды подписан уполномоченным общим собранием участников долевой собственности лицом, и не дали оценки доводам общества о необходимости применения специальных норм Закона в„– 101-ФЗ. Также не дана оценка тому, что вышеуказанное решение общего собрания участников долевой собственности от 11.11.2016 не оспорено, не представлено сведений о том, что участники долевой собственности, в соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ выразили на общем собрание несогласие с передачей в аренду земельного участка и реализуют право на выдел земельного участка в счет принадлежащей им земельной доли.
Кроме того, оспариваемый отказ мотивирован тем, что именно общество должно представить документы о смене фамилий арендодателей - Мектибаевой А.А. на Абаканову А.А., Шимп Л.А. на Ильину Л.А., Тайщиковой Н.К. на Куликову Н.К., на основании чего управление сочло, что в ЕГРП отсутствуют сведения о данных арендодателях, собственниках на земельный участок.
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 24.1 Закона в„– 122-ФЗ право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя.
Статьей 12 Федерального закона от 15.11.1997 в„– 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" установлена конфиденциальность и порядок передачи сведений о государственной регистрации актов гражданского состояния.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона в„– 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона в„– 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Правомерность истребования у общества вышеуказанных документов и возможность по их получению, что влияет на выводы судов о наличии нарушения прав общества, судами также не устанавливались.
Так же, как следует из содержания сообщения об отказе от 11.02.2016, основанием для отказа в регистрации договора аренды послужило и то, что в отношении спорного земельного участка имеется запрет на совершение регистрационных действий. Однако в части данного основания самим управлением указано на постановление судебного пристава-исполнителя о разрешении регистрации права аренды.
Указанным обстоятельствам и наличию либо отсутствию существующих ограничений в отношении спорного земельного участка судами также не была дана оценка, в то время как данный вопрос имеет существенное значение для настоящего спора.
Учитывая вышеизложенное, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований сделаны без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.
Нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам является основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 1 статьи 288 АПК РФ).
В связи с необходимостью установления фактических обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего спора, исследования и оценки всех доказательств в их совокупности и взаимосвязи, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть указанные недостатки; оценить доводы сторон и представленные доказательства, применить соответствующие нормы закона, регулирующие спорные правоотношения; при правильном применении норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт, распределить судебные расходы.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.03.2016 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 12.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А70-16806/2015 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.И.ШУЙСКАЯ


------------------------------------------------------------------