АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2016 г. по делу в„– А70-1917/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "ОЛАЛ" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.05.2016 (судья Щанкина А.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 (судьи Кудрина Е.Н., Рожков Д.Г., Тетерина Н.В.) по делу в„– А70-1917/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "ОЛАЛ" (ОГРН 1027200851754, ИНН 7202050550) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды с применением арендной платы в однократном размере, предусмотренной предыдущим договором аренды арендной платы.
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью фирма "ОЛАЛ" - Быкова М.О. по доверенности от 19.01.2016 в„– 01/05;
Департамента имущественных отношений Тюменской области - Митина М.Ю. по доверенности от 14.07.2016 в„– 121/08-3-Д.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "ОЛАЛ" (далее - ООО фирма "ОЛАЛ", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) о признании незаконным отказа Департамента в заключении договора от 03.09.2012 в„– 23-10/1435 аренды земельного участка с применением арендной платы в однократном размере, предусмотренной предыдущим договором аренды арендной платы; исключении из приложения в„– 1 "Расчет арендной платы" к договору от 17.09.2015 в„– 23-10/1435 указание на двукратный размер арендной платы и установлении обществу к уплате однократного размера арендной платы в размере 107 120 руб. в квартал, начиная с 17.09.2015.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 17.05.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.
В кассационной жалобе общество, указывая на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новое решение об удовлетворении заявленных ООО фирма "ОЛАЛ" требований в полном объеме.
По утверждению подателя кассационной жалобы, вывод судебных инстанций об отсутствии со стороны Департамента злоупотребления правом при определении арендной платы не только с установлением коэффициента детализации 2% (под объект незавершенного строительства) вместо 0,75% (для строительства объектов общественного питания), но и с установлением итоговой величины арендной платы в двукратном размере, предусмотренной предыдущим договором аренды арендной платы, является необоснованным, противоречащим положениям статей 1, 10 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, общество указывает на необоснованное применение судами к рассматриваемым правоотношениям положений пунктов 6.3 и 6.4 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 в„– 148-п "Об утверждении положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности", а также пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В представленном отзыве Департамент отклонил доводы кассационной жалобы общества, просил принятые по делу судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители Департамента и общества поддержали доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими оставлению без изменения.
По материалам дела судами установлено, что 03.09.2012 между Департаментом (арендодатель) и ООО фирма "ОЛАЛ" (арендатор) заключен договор аренды в„– 23-10/1135 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110001:11824 (далее - земельный участок) для размещения объектов общественного питания, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон, сроком действия с 28.08.2012 по 27.08.2015.
Общество 24.08.2015 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок на три года с приложением свидетельства о государственной регистрации права от 20.08.2015, подтверждающего право собственности ответчика на здание, объект незавершенного строительства, степень готовности 15%, по адресу: г. Тюмень, пр. Солнечный, д. 3а.
Департаментом был подготовлен договор аренды земельного участка от 17.09.2015 в„– 23-10/1435 (далее - договор).
Общество, не согласившись с условиями вышеназванного договора в части применения коэффициента детализации равного 2% и установления арендной платы в двукратном размере расчета арендной платы, 01.10.2015 обратилось в Департамент с заявлением, указывая, что в рассматриваемых правоотношениях применению подлежит коэффициент равный 0,75.
Департамент письмом от 01.02.2016 отказал обществу в отмене двукратного размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.09.2015 в„– 23-10/1435, поскольку в соответствии с пунктом 6.4 Положения арендная плата устанавливается в двукратном размере предусмотренной предыдущим договором аренды арендной платы при заключении нового договора аренды, если на земельном участке начато строительство, которое по истечении срока действия предыдущего договора (за исключением случаев, если более длительный срок строительства не предусмотрен проектной документацией на объект капитального строительства) не завершено и объект не введен в эксплуатацию (если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности объект подлежит вводу в эксплуатацию).
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ и пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности несоответствия закону оспариваемого отказа Департамента и нарушения им прав и законных интересов общества в предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд кассационной инстанции считает возможным согласиться с выводами судов об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Пунктом 5 приложения в„– 3 к Постановлению Правительства Тюменской области от 09.07.2007 в„– 148-п "Об утверждении положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности" (далее - Положение) установлено, что для земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания установлены следующие коэффициенты детализации, учитывающие специфику осуществления деятельности на земельном участке: для строительства - 0,75%; под объектом незавершенного строительства - 2%.
Возможность установления двукратного размера арендной платы предусмотрена пунктом 6.4 Положения, буквальное толкование которого предполагает, что при заключении договора аренды на новый срок двукратный размер арендной платы не будет применен, если общий срок строительства, предусмотренный проектной документацией, превышает срок договора аренды.
Согласно материалам дела в соответствии с проектной документацией "Объект общественного питания - кафе с магазином "Кулинария" по адресу: г. Тюмень, пр. Солнечный" нормативная продолжительность строительства объекта составляет 22 месяца.
Однако, как установлено судебными инстанциями, доказательств, свидетельствующих о том, что в период действия договора в„– 23-10/1135 (с 28.08.2012 по 27.08.2015) строительство указанного объекта не могло быть завершено, обществом не представлено.
Так же как не представлено доказательств того, что просрочка выдачи разрешения на строительство и дальнейшего строительства объекта недвижимости застройщиком явилась следствием незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления.
Согласно пункту 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений, следовательно, незавершение данной деятельности в течение первоначального срока аренды влечет применение повышенной арендной платы при заключении договора на новый срок.
По смыслу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ единственным документом, удостоверяющим завершение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу в„– 308-ЭС15-10116, в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Кроме того, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ в„– 4 (2015) указал, что "с учетом того, что коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, не признанным в данной части недействующим путем оспаривания в установленном законом порядке, у судов не имелось оснований для исключения его при расчете размера платы".
На основании вышеуказанных норм права, учитывая наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принимая во внимание, что двукратный размер предусмотренной предыдущим договором аренды арендной платы при заключении нового договора аренды применен на основании пункта 6.4 Положения в связи с тем, что на земельном участке, предоставляемом для строительства, начато строительство, которое по истечении срока действия предыдущего договора не завершено и объект не введен в эксплуатацию, арбитражный суд, поддержанный судом апелляционной инстанции, правомерно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований о признании незаконным отказа Департамента в заключении договора аренды земельного участка от 03.09.2012 в„– 23-10/1435 с применением арендной платы в однократном размере.
ООО фирма "ОЛАЛ" в соответствии со статьей 65 и пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представило надлежащих доказательств, подтверждающих незаконность оспариваемого отказа.
Изложенные в кассационной жалобе доводы относительно наличия со стороны Департамента злоупотребления правом при определении арендной платы, необоснованного применения судами к рассматриваемым правоотношениям положений пунктов 6.3 и 6.4 Положения аналогичны доводам, заявленным обществом при рассмотрении спора в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции, которые получили соответствующую оценку и были отклонены с мотивированным обоснованием согласно требованиям части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Суд кассационной инстанции не усматривает в данном случае применения двойной ответственности арендатора вследствие одновременного применения арендодателем пунктов 6.3 и 6.4 Положения.
Указанные нормы Положения в установленном законом порядке не отменены и не признаны недействительными.
Использование в расчете арендной платы коэффициента 2% (земельные участки, предназначенные для размещения домов средней этажности и многоэтажной застройки под объектом незавершенного строительства), исходя из заявленного предмета иска, истцом в установленном арбитражным процессуальным законодательством порядке не оспаривается.
В то же время применение двукратного размера арендной платы является повышенной мерой ответственности арендаторов, не завершивших своевременно строительство капитальных сооружений, и учитывается вне зависимости от коэффициентов детализации, используемых при расчете арендной платы.
Незавершение строительства в срок, определенный первоначальным договором аренды земельного участка, при отсутствии доказательств незаконности действий (бездействия) ответчика, охватывается понятием риск предпринимательской деятельности, установленным статьей 2 Гражданского кодекса РФ.
Ссылка суда апелляционной инстанции на применение к рассматриваемому спору абзацев 8, 9 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не привела к принятию неправильного судебного акта, поскольку аналогичные положения содержатся в пункте 6.4 Положения, подлежащего применению в силу указанного выше.
Не опровергая правомерность выводов судебных инстанций, доводы общества по существу выражают несогласие с оценкой доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не может свидетельствовать о неправильном применении судами норм права и не является основанием для отмены судебных актов в кассационном порядке.
При рассмотрении кассационной жалобы не выявлено предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения судебных актов.
С учетом изложенного не имеется правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.05.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 по делу в„– А70-1917/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА


------------------------------------------------------------------