АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. по делу в„– А67-4286/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Шабаловой О.Ф.,
судей Забоева К.И.,
Фроловой С.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Заисточный" на постановление от 20.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А67-4286/2014 (судьи Кайгородова М.Ю., Сухотин В.М., Ярцев Д.Г.) по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, город Томск, переулок Плеханова, дом 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (634040, город Томск, Иркутский тракт, дом 27/6, ИНН 7017104804, ОГРН 1047000268413) об обязании создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта города Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма; уплатить выкупную цену; о взыскании неустойки по договору о развитии застроенной территории.
Третье лицо, участвующее в деле: администрация Кировского района города Томска.
В заседании принял участие представитель жилищно-строительного кооператива "Заисточный" - Серебряков В.Г. по доверенности от 12.08.2015.
Суд

установил:

муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - Департамент) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (далее - ЖСК "Заисточный"):
- об обязании создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта город Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в городе Томске,
1) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 2 - Кратьковой Елене Викторовне, состав семьи 4 человека;
2) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 6 - Пупышевой Натальи Николаевне, состав семьи 2 человек;
3) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 4 - Михайленко Зинаиде Васильевне, состав семьи 2 человек;
4) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 1 - Стрельцовой Маргарите Ивановне, состав семьи 2 человек;
5) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 10 - Богданову Алексею Викторовичу, состав семьи 2 человека;
6) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 11 - Бугаевой Анне Тимофеевне, состав семьи 4 человека;
- обязании ЖСК "Заисточный" уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации Города Томска жилые помещения по адресам:
1) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 9. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Центра финансового консалтинга" г. Новосибирск от 20.01.2011 в„– 119-р/2011 и составляет 270 000 руб.;
2) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 9. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости" г. Томск от 10.06.2011 в„– 325/11 и составляет 688 000 руб.;
3) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 9. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости" г. Томск от 10.06.2011 в„– 325/11 и составляет 688 000 руб.;
4) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Центра финансового консалтинга" г. Новосибирск от 20.01.2011 в„– 118-р/2011 и составляет 563 102 руб. 33 коп.;
5) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Центра финансового консалтинга" г. Новосибирск от 20.01.2011 в„– 118-р/2011 и составляет 714 805 руб. 70 коп.;
6) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Центра финансового консалтинга" г. Новосибирск от 20.01.2011 в„– 117-р/2011 и составляет 790 000 руб.;
7) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Центра финансового консалтинга" г. Новосибирск от 20.01.2011 в„– 118-р/2011 и составляет 707 091 руб. 97 коп.;
8) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 2. Рыночная стоимость помещения определена на основании решения Кировского районного суда от 04.10.2011 и составляет 1 196 700 руб.;
- взыскании в доход бюджета муниципального образования "Город Томск" неустойки за период с 30.11.2012 по 27.06.2014 в сумме 1 297 200 руб. на основании пунктов 5.7 и 5.8 договора от 20.04.2012 о развитии застроенной территории (далее - договор) (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация Кировского района города Томска.
Решением от 13.07.2015 Арбитражного суда Томской области в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 20.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска Департамента.
В кассационной жалобе ЖСК "Заисточный" просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: судом апелляционной инстанции не учтены положения части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); не принято во внимание, что на момент проведения аукциона жильцы спорного дома были выселены и им предоставлены жилые помещения, что послужило одной из главных причин для участия кооператива в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории; договоры социального найма и соглашения о выкупе заключались в рамках реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (далее- региональная программа), утвержденной распоряжением администрации г. Томска от 23.09.2009 в„– 880, постановлением Мэра г. Томска от 29.12.2008 в„– 1041, а не в рамках договора о развитии застроенной территории; расселение муниципальных квартир и принятие решений об изъятии квартир, находящихся в собственности, было осуществлено истцом до момента заключения договора о развитии застроенной территории и в рамках других программ; в период действия договора истец не имел никаких претензий к ответчику по выполнению своих обязательств по договору; обязательства сторон исполнялись в предусмотренном договором порядке.
В отзыве на кассационную жалобу департамент возражает против доводов ЖСК "Заисточный", просит оставить без изменения обжалуемое постановление.
Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, отзыв на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление по настоящему делу подлежат отмене.
Из материалов дела следует и судами установлено, что постановлением от 20.02.2012 в„– 145 администрации города Томска на Департамент возложена обязанность провести аукцион, открытый по составу участников и форме подачи заявок по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории площадью 1 644 м2, расположенной в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1), местоположением: город Томск, улица Киевская, дом 92, предназначенной для расселения и сноса аварийного дома с последующим предоставлением земельного участка без проведения торгов для строительства объекта.
Согласно протоколу от 12.04.2012 в„– 2 единственным участником аукциона являлся ЖСК "Заисточный", в связи с этим аукцион признан несостоявшимся.
Между муниципальным образованием "Город Томск" в лице департамента (сторона 1) и ЖСК "Заисточный" (единственный участник аукциона, сторона 2) заключен договор от 20.04.2012 (далее - договор) о развитии застроенной территории, местоположение которой: улица Киевская, дом 92 (далее - застроенная территория), предметом которого в силу пункта 1.2 договора являются обязательства и действия ЖСК "Заисточный", направленные на развитие застроенной территории с расселением жилого дома, расположенного на территории, признанного аварийным постановлением от 29.12.2008 в„– 720 мэра города Томска, подлежащим сносу с последующим предоставлением земельного участка без проведения торгов: для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, с учетом обязательств, которые ЖСК "Заисточный" обязан выполнить в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц, а также обязательства и действия муниципального образования "Город Томск" по созданию необходимых условий для выполнения вышеуказанных обязательств ЖСК "Заисточный" (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора спорный жилой дом подлежит сносу.
Цена права на заключение договора 2 256 000 руб. (пункт 2.4 договора).
В пункте 2.5 договора предусмотрены обязанности ЖСК "Заисточный".
По условиям пунктов 2.5.1 - 2.5.6 сторона 2 обязалась: в срок до 30.09.2012 создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта города Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в спорном жилом доме; в срок до 30.11.2012 уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Томска жилые помещения в жилом доме, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска; в срок до 30.12.2012 разработать и представить к утверждению в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования; в течение двух месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска с заявлением о предоставлении земельного участка в границах застроенной территории для строительства объекта - согласно утвержденному проекту планировки; в срок до 30.03.2015 осуществить строительство объекта, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; в срок до 30.03.2015 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в соответствии с действующими требованиями и нормативами. По окончании строительства все объекты инженерной инфраструктуры, возведенные в рамках выполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность города Томска в течение 6 месяцев со дня ввода объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатацию.
Пунктом 2.5.7 договора предусмотрена ответственность ЖСК "Заисточный" за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, в виде неустойки в размере 0,1 процента от цены за право на заключение договора о развитии застроенной территории за каждый день просрочки.
Департамент, указывая ответчику в письме от 29.04.2014 в„– 3475 на неисполнение им обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2 договора; несение бюджетом муниципального образования при расселении 15 квартир в жилом доме, расположенном в г. Томске, ул. Киевская, д. 92, 18 493 394 руб. 15 коп. затрат; начисление по состоянию на 25.04.2014 неустойки за просрочку исполнения обязательств (пункты 2.5.1, 2.5.2 договора) в размере 1 290 432 руб., предложил ему в течение 30 календарных дней уплатить образовавшуюся сумму неустойки, а также сумму компенсации в связи с предоставлением гражданам по договорам найма других жилых помещений и с уплатой выкупной цены собственникам изымаемых жилых помещений в размере понесенных бюджетом города Томска затрат.
Поскольку ЖСК "Заисточный" не выполнило указанные в письме требования, Департамент обратился в суд с иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из: предоставления истцом жилых помещений гражданам, проживавшим в спорном многоквартирном доме, в рамках региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2010-2011 годах, утвержденной распоряжением администрации Томской области от 04.5.2010 в„– 372-ра; отсутствия в договоре всего объема обязательств застройщика по созданию либо приобретению и передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из подлежащих сносу жилых помещений, ранее предоставленных по договорам социального найма, а также по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирном доме за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм статьей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее- Градостроительный кодекс), 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также то, что факт расселения муниципальным образованием граждан из аварийного жилищного фонда в рамках Региональной программы не имеет правового значения для рассмотрения данного спора и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене судебных актов по настоящему делу, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Отношения по договорам развития застроенных территорий регламентированы положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса.
В части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи.
Существенные условия договора о развитии застроенной территории определены в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса.
Так как условия рассматриваемого договора, в том числе указанные в пунктах 2.5.1, 2.5.2, соответствуют приведенным нормам Градостроительного кодекса, то вывод апелляционного суда о заключенности договора в силу статьи 432 ГК РФ, правомерен.
Суды первой и апелляционной инстанций по-разному толкуют условия договора (пункты 2.5.1, 2.5.2 договора).
Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 ГК РФ).
Суд первой инстанции исходил из того, что из буквального содержания пункта 2.5.1 договора не следует, что ответчик должен приобрести и передать, обязать ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма; из буквального содержания пункта 2.5.2 договора не следует обязанность ответчика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации г. Томска жилые помещения по адресам:
Суд апелляционной инстанции с таким толкованием указанных условий договора не согласился и исходил из того, что отсутствие детализации обязательств в договоре, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2, не препятствует ЖСК "Заисточный" добросовестному их исполнению.
Вместе с тем судами обеих инстанций не учтено следующее.
Согласно пункту 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса устанавливает, что существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
Положениями части 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса установлен запрет включения в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.
Таким образом, исключение составляют жилые помещения, которые могут быть переданы в муниципальную или государственную собственность в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса, то есть, в отношении которых заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения.
Из пунктов 2.5.1, 2.5.2 следует, что ответчик обязался в согласованные сроки создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта города Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в спорном жилом доме, а также уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации г. Томска жилые помещения в жилом доме, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Томска.
Выполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору (пункт 2.5 договора) является выкупной ценой земельного участка, то есть согласованным сторонами условием договора, заключенного сторонами.
Однако при толковании условий пунктов 2.5.1, 2.5.2 договора судами не выполнены требования частей 1 и 2 статьи 431 ГК РФ.
Судами не учтено, что для целей толкования условий договора необходимо: оценить весь пакет конкурсной документации, документы, определяющие цену права на заключение договора (учитывалось ли при ее определении обязательства застройщика, предусмотренные в пунктах 2.5.1, 2.5.2 договора); выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора; установить наличие заключенных договоров социального найма с расселенными из жилого дома гражданами; препятствует ли ЖСК "Заисточный" добросовестному исполнению принятых на себя обязательств по договору при отсутствии детализации в договоре обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2; доведена ли Департаментом и каким образом застройщику информация о количестве проживавших в снесенных домах граждан, правовом статусе их жилых помещений, сумме затрат, связанных с компенсацией гражданам изъятия жилых помещений и имелась ли такая информация в свободном доступе у Департамента.
Поскольку обязательства застройщика состоят во встречном представлении, заключающееся в предоставлении квартир переселяемых граждан, либо, в случае исполнения этой обязанности самим муниципальным образованием, в возмещении последнему затрат на такое расселение, то суды должны были выяснить, проживали ли на момент заключения договора в спорных помещениях граждане, требующие расселения, кем и каким образом они расселены, и исходя из этого исследовать вопрос о надлежащем способе защиты муниципального образования, которое заключается либо во взыскании убытков, понесенных в связи с расселением граждан за ответчика, либо в обязании ответчика осуществить такую обязанность путем предоставления жилья, чего судами не было сделано.
Кроме того, арбитражному суду необходимо включить в предмет исследования вопрос о том, будет ли лишение в рассматриваемом случае права муниципального образования на получение в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в границах населенного пункта г. Томска в связи с передачей земельного участка ЖСК "Заисточный" под застройку на указанных в договоре условиях согласовываться с требованием эффективного восстановления в его правах посредством правосудия (статья 2 АПК РФ), отвечающего принципу справедливости.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты приняты с нарушением статей 71, 168, 271 АПК РФ, по неполно исследованным материалам дела, без выяснения и учета всех обстоятельств спора, должной оценки доказательств и доводов сторон, связи с чем принятые по настоящему делу судебные акты подлежат отмене с передачей на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, с учетом вышеприведенных выводов кассационной инстанции на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи и на основании их правильной правовой оценки вынести законный судебный акт, решить вопрос о распределении судебных расходов (в том числе по кассационной жалобе).
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 13.07.2015 Арбитражного суда Томской области и постановление от 20.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А67-4286/2014 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Ф.ШАБАЛОВА

Судьи
К.И.ЗАБОЕВ
С.В.ФРОЛОВА


------------------------------------------------------------------