АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу в„– А45-10450/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Орловой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области на решение от 04.09.2015 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 11.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Захарчук Е.И., Нагишева О.Б.) по делу в„– А45-10450/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "НЛК-3" (630001, г. Новосибирск, ул. Владимировская, 26/1, ОГРН 1135476081674, ИНН 5402563108) к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, г. Новосибирск, проспект Красный, 18, ОГРН 1035402457848, ИНН 5406214965) о признании сделки недействительной.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Перминова О.К.) в заседании участвовали представители:
от общества с ограниченной ответственностью "НЛК-3" - Привалова Т.Ю. по доверенности от 11.01.2016;
от Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - Зимина И.М. по доверенности от 03.06.2015, Колмаков Д.В. по доверенности от 03.06.2015.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "НЛК-3" (далее - ООО "НЛК-3", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - ДИиЗО НСО, департамент, ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661, арендуемый ООО "НЛК-3" на основании договора аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп, договора уступки права аренды земельного участка от 05.11.2013, содержание которой выражено уведомлением ДИиЗО НСО от 17.12.2014 в„– 8670/3-11/38 об установлении арендной платы с 01.01.2015 в размере 984 225 руб. в год; установить с 01.01.2015 по договору аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп предельную арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661 в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 102 803,06 руб. в год.
В ходе рассмотрения дела истец заявил отказ от иска в части требования об установлении с 01.01.2015 по договору аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп предельной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661 в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 102 803,06 руб. в год.
Решением от 04.09.2015 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 11.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования ООО "НЛК-3" удовлетворены. Сделка по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112002:6661, арендуемый ООО "НЛК-3" на основании договора аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп, договора уступки права аренды земельного участка от 05.11.2013, содержание которой выражено уведомлением ДИиЗО НСО от 17.12.2014 в„– 8670/3-11/38 об установлении арендной платы с 01.01.2015 в размере 984 225 руб. признана недействительной. В остальной части требований производство по делу прекращено. С департамента в пользу общества взыскано 6 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску.
ДИиЗО НСО обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, не соответствующими обстоятельствам дела, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя жалобы, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в данном случае не подлежит применению, поскольку при изменении размера арендной платы по договору аренды от 09.11.2012 в„– 131-знп не происходит изменение условий договора, что исключает необходимость заключения соглашения. Спорное уведомление не может противоречить также и пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку в данном случае условия договора аренды не изменяются.
Арендная плата за государственные земельные участки является регулируемой, методика ее определения устанавливается уполномоченным органом в нормативном правовом акте, которая является обязательной к применению при расчете арендной платы за такие земельные участки независимо от воли сторон договора. Данное обстоятельство исключает возможность устанавливать методику расчета договором. Расчет, указанный в пункте 3.1 договора аренды от 09.11.2012 в„– 131-знп, не устанавливает методику расчета арендной платы, а лишь воспроизводит формулу расчета, установленную постановлением администрации Новосибирской области от 06.02.2006 в„– 6-па. Прилагаемый к договору расчет арендной платы носит исключительно информативный характер.
Направленное в адрес арендатора спорное уведомление представляет собой не изменение в одностороннем порядке арендодателем существенного условия договора аренды о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора.
Департамент считает, что само по себе оспариваемое уведомление не может противоречить принципу предсказуемости, так как размер арендной платы является регулируемым и определяется на основании нормативного правового акта. При определении размера арендной платы земельного участка на основании его рыночной стоимости принцип экономической обоснованности не только не нарушается, напротив - в полной мере соблюдается.
Департамент не может нарушать основные принципы, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 (далее - Постановление в„– 582), так как арендная плата является регулируемой и определяется департаментом не произвольно, по своему усмотрению, а исключительно на основании нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом.
Вступление в силу постановления Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п, утвердившего новое Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области, влечет за собой изменение размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп независимо от воли сторон договора и без заключения дополнительных соглашений. Постановление Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п не содержит норм, позволяющих сторонам договора самостоятельно выбирать способ расчета арендной платы и, следовательно, не предусматривает альтернативу способов расчета арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "НЛК-3" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, истцу на основании договора от 09.11.2012 в„– 131-знп (с учетом договора от 05.11.2013 об уступке прав арендатора) для строительства логистического терминала был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661 (образованный из земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:0977), площадью 40 170 кв. м.
Срок аренды земельного участка определен периодом с 07.11.2012 по 04.03.2057.
Размер арендной платы за земельный участок согласован сторонами в пункте 3.1 договора и установлен в размере 77 102,30 руб. в год.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что расчет арендной платы определен в приложении к договору и установлен на основании постановления администрации Новосибирской области от 06.02.2006 в„– 6-па.
В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем умножения существующего размера арендной платы на максимальный индекс инфляции на текущий финансовый год, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующий год.
При этом размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка (изменением размера земельного налога) или в результате введения коэффициентов к ней, а также в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и Новосибирской области, с извещением арендатора за десять дней до введения изменения (пункт 3.5 договора).
В приложении к договору "расчет размера арендной платы" указано, что размер арендной платы зависит от площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка и индекса инфляции.
В соответствии с уведомлением департамента от 16.08.2013 в„– 6767/3-11/38 с учетом уровня инфляции с 01.01.2013 размер арендной платы по договору от 09.11.2012 в„– 131-знп увеличен до 81 342,92 руб.
Постановлением Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п было утверждено новое положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области.
Уведомлением от 17.12.2014 в„– 8670/3-11/38 ответчик уведомил истца о том, что арендная плата по договору от 09.11.2012 в„– 131-знп изменяется и рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Полагая, что уведомление департамента от 17.12.2014 в„– 8670/3-11/38 является односторонней сделкой, которая недействительна, как нарушающая требования закона и иных правовых актов, истец обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из следующего.
Руководствуясь статьями 1, 2, 3, 4, 9, 420, 422, 424, 606, 607, 614, пунктами 1, 5 статьи 10, пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, пунктами 1, 12, 9 статьи 22 ЗК РФ, Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением в„– 582, правовыми позициями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 в„– 1709/11, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2012 в„– 4-АПГ12-16, учитывая, что арендодателем в одностороннем порядке изменена методика расчета размера арендной платы с методики, основанной на кадастровой стоимости земельного участка, на методику, основанную на рыночной стоимости земельного участка, что недопустимо в силу действующих положений гражданского законодательства, пришел к выводу, что уведомление департамента от 17.12.2014 в„– 8670/3-11/38 об изменении с 01.01.2015 в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп противоречит положениями действующего законодательства (пункт 1 статьи 452 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ), а также принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, утвержденному Постановлением в„– 582, в связи с чем признал недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112002:6661, арендуемый ООО "НЛК-3" на основании договора аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп, договора уступки права аренды земельного участка от 05.11.2013.
Вопреки доводам департамента, а также ссылкам в уведомлении на пункты 3.5 и 7.1 договора аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп, суд указал, что указанные пункты договора не содержат условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.
В отношении доводов департамента, которые сводятся к обоснованию правомерности изменения размера арендной платы в связи с изменением правового регулирования (введением в действие новых правил расчета размера арендной платы), суд отметил, что в постановлении Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п не указано на то, что его положения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, следовательно, применение к расчету размера арендной платы по договору от 09.11.2012 в„– 131-знп методики расчета размера арендной платы, установленной названным постановлением, при этом отличной от предусмотренной договором, недопустимо, такое изменение возможно исключительно в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Ссылки ответчика на определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 в„– 306-ЭС14-6558 не были приняты судом во внимание, поскольку в указанном судебном акте дана оценка иным фактическим обстоятельствам, отличным от рассматриваемых в рамках настоящего дела.
В части требования об установлении с 01.01.2015 по договору аренды земельного участка от 09.11.2012 в„– 131-знп предельной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661 в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 102 803,06 руб. в год, суд первой инстанции производство по делу прекратил на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. При этом отклонил довод департамента о том, что направленное в адрес арендатора спорное уведомление представляет собой не изменение в одностороннем порядке арендодателем существенного условия договора аренды о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора, как несостоятельный, поскольку постановлением Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Довод о том, что расчет арендной платы, приведенный в приложении к договору аренды, носит исключительно информационный характер, разъясняющий сумму арендной платы, указанную в пункте 3.1 договора, суд также отклонил, так как в данном приложении указана именно методика расчета размера арендной платы.
Указание департамента на то, что согласно выводам суда уведомление департамента от 17.12.2014 в„– 8670/3-11/38 противоречит принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, утвержденному Постановлением в„– 582, однако, в чем конкретно заключается нарушение данного принципа, судом не указано, суд апелляционной инстанции посчитал необоснованным, так как суд первой инстанции исходил из невозможности в данном случае одностороннего изменения методики расчета арендной платы, кроме того отметил, что указанное не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статьи 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление в„– 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы.
В соответствии с указанными положениями пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ было установлено разграничение компетенции по утверждению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления.
С учетом разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.
В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума в„– 73) разъяснено, что по договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Судами установлено, что спорный договор аренды был заключен после введения в действие ЗК РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, к договору применяется регулируемая арендная плата, в связи с чем Положение, утвержденное постановлением Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п, определившее размер арендной платы, подлежит применению с момента вступления в силу данного нормативного акта и не требует внесения дополнительного соглашения в договор аренды.
Положение, утвержденное постановлением Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п с 01.01.2015, не содержат норм, свидетельствующих о применении нового порядка (методики) исчисления арендной платы за публичные земли только к вновь заключенным договорам.
Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу в„– 306-ЭС14-6558, в котором судебная коллегия посчитала ошибочным вывод суда о том, что положения нового нормативного акта, изменившего методику определения размера арендной платы (введен новый коэффициент), применяются только к договорам аренды, заключенным после вступления в силу данного акта, в силу нормативного характера регулирования арендной платы.
При этом, как указала судебная коллегия, иное толкование применения таких положений не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в Постановлении в„– 582, поскольку приведет к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу нового нормативного акта оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц.
Определение для истца размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости, повлекло бы за собой нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений, установленных Постановлением в„– 582, поскольку привело бы к созданию дискриминационных условий, исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу постановлением Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п, оказались бы в неравном положении по сравнению с истцом, заключившим договор аренды ранее. В то время, как порядок расчета платы за земельные участки, находящиеся в собственности Новосибирской области, являются одинаковыми для всех, а департамент не вправе оказывать каких-либо предпочтений отдельным лицам.
Оспариваемое уведомление само по себе не может противоречить принципам определения размера арендной платы, установленным Постановлением в„– 582, так как размер арендной платы является регулируемым и определяется на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации.
Согласно Постановлению в„– 582 принцип предсказуемости размера расчета арендной платы представляет собой наличие в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления порядка расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Постановлением Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п указанный принцип полностью соблюден. Данное постановление содержит порядок расчета размера арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Согласно пункту 3 постановления Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 4 и 5 настоящего Положения, размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Арендная плата за земельный участок, определяемая на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
К случаям, предусмотренным пунктами 4 и 5 указанного Положения, отношения с истцом не относятся, поскольку в пункте 4 устанавливается арендная плата, определенная по результатам торгов (конкурсов, аукционов), а согласно пункту 5 Положения арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости, но для определенных субъектов, к числу которых общество не относится.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применены нормы права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.09.2015 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 11.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А45-10450/2015 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "НЛК-3" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА


------------------------------------------------------------------