АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2016 г. по делу в„– А45-5079/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.09.2015 (судья Булахова Е.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 (судьи Усанина Н.А., Марченко Н.В., Полосин А.Л.) по делу в„– А45-5079/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Интел-А" (630106, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Зорге, д. 86, кв. 47, ИНН 5403337567, ОГРН 1125476077803) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-т Красный, д. 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) об определении условий договора по аренде земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Интел-А" Долгов А.А. по доверенности от 22.01.2016.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Интел-А" (далее - ООО "Интел-А", общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268, изложив:
- пункт 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268 в следующей редакции: "2.1 Размер арендной платы составляет без учета НДС 695 468 (шестьсот девяноста пять тысяч четыреста шестьдесят восемь) рублей 70 копеек в год или 57 955 (пятьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей 70 копеек в месяц";
- пункт 2.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268 в следующей редакции: "2.2 Арендные платежи начинают исчисляться с момента передачи арендатору земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 договора";
- пункт 7.9 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268 в следующей редакции: "7.9 Арендные платежи по договору за первый (неполный) месяц арендатор обязуется оплатить до 01 числа третьего месяца аренды", со ссылкой на наличие разногласий по условиям договора аренды земельного участка, а также отсутствием извещения мэрии города Новосибирска о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору аренды.
Исковые требования мотивированы наличием разногласий по условиям договора аренды земельного участка, а также отсутствием извещения мэрии о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору аренды.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.09.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015, иск удовлетворен. Урегулированы разногласия в части определения размера арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:000000:10268, площадью 10 635 кв. м, местоположение: Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, разрешенное использование: автосалоны, автокомплексы, здания по продаже и обслуживанию автомобилей, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, обязав мэрию заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:000000:10268, площадью 10 635 кв. м, местоположение: Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, разрешенное использование: автосалоны, автокомплексы, здания по продаже и обслуживанию автомобилей, изложив:
- пункт 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268 в следующей редакции: "2.1 Размер арендной платы составляет без учета НДС 695 468 (шестьсот девяноста пять тысяч четыреста шестьдесят восемь) рублей 70 копеек в год или 57 955 (пятьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей 70 копеек в месяц";
- пункт 2.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268 в следующей редакции: "2.2 Арендные платежи начинают исчисляться с момента передачи арендатору земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 договора";
- пункт 7.9 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268 в следующей редакции: "7.9 Арендные платежи по договору за первый (неполный) месяц арендатор обязуется оплатить до 01 числа третьего месяца аренды".
Мэрия, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в иске.
Заявитель не согласен ни с рыночной оценкой размера арендной платы, проведенной истцом, ни с результатами заключения эксперта от 02.07.2015 в„– 1373-3, проведенного Федеральным бюджетным учреждением Сибирского регионального Центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России).
Мэрия полагает, что результаты заключения эксперта от 02.07.2015 в„– 1373-3 по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268, площадью 10 635 кв. м, являются в настоящем деле недопустимым доказательством, так как заключение не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
По мнению заявителя, заключение эксперта от 02.07.2015 в„– 1373-3 не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принято в качестве достоверного доказательства, подтверждающего годовую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268, расположенного в пределах Кировского района, г. Новосибирска, площадью 10 635 кв. м, для строительства здания по продаже и обслуживанию автомобилей по ул. Петухова.
Мэрия считает, что проект договора аренды земельного участка от 09.02.2015 в„– 120296р не является офертой.
Представитель общества в заседании суда кассационной инстанции заявил, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что 03.12.2014 ООО "Интел-А" обратилось в мэрию с письмом о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10268 (далее - земельный участок) на основании постановления мэрии от 31.10.2012 в„– 11032.
Указанный земельный участок предоставляется в аренду для строительства здания по продаже и обслуживанию автомобилей по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова в Кировском районе.
Постановлением мэрии от 15.12.2014 в„– 11163 вышеуказанный земельный участок был предоставлен ООО "Интел-А" в аренду с указанием на заключение в течение трех месяцев с мэрией договора аренды земельного участка.
ООО "Интел-А" 16.12.2014 получило от общества с ограниченной ответственностью "Новосибирский Центр Оценки" (далее - ООО "Новосибирский Центр Оценки") независимый отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, по которому рыночная стоимость годовой арендной платы на земельный участок составляет 1 122 000 рублей.
ООО "Интел-А" 09.02.2015 получен от мэрии для подписания проект договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 09.02.2015 в„– 120296р (далее - проект договора аренды).
Согласно пункту 2.1 проекта договора аренды в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 3 722 000 рублей в год или 310 166 рублей 67 копеек в месяц.
Не согласившись с положениями пунктов 2.1 и 2.2 проекта договора аренды, поскольку указанный размер арендной платы отличается от арендной платы, определенной на основании отчета ООО "Новосибирский Центр Оценки", общество направило в мэрию протокол разногласий от 16.02.2015 (вх. от 16.02.2015 в„– 31/02032).
Не получив ответа на письмо и протокол разногласий, общество повторно направило письмо, подписанный договор и протокол разногласий (вх. от 11.03.2015 в„– 31/03394) в мэрию и просило в срок до 16.03.2015 подписать договор и протокол разногласий к договору, изложив пункта 2.1 проекта договора аренды в редакции общества, а также изменив условия пункта 2.2 проекта договора аренды, изложив его в редакции общества.
В связи с возникшими при заключении договора аренды разногласиями, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив возникшие у сторон разногласия по существенным условиям договора аренды, касающиеся арендной платы (пункты 2.1, 2.2, 7.9 договора аренды) и приняв во внимание наличие двух отчетов, в целях установления рыночной оценки размера годовой арендной платы, по ходатайству истца, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленный отчет ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России об определении рыночной стоимости арендной платы, пришел к выводу о соответствии его требованиям статей 11, 17 Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки.
Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статей 421, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (статья 424 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.
Исходя из части 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы земельного участка, предоставляемого в аренду равной его рыночный стоимости соответствуют пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Правительством Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п и указано в пункте 2.1 проекта договора аренды.
При этом судебные инстанции правильно отметили, что как мэрией, так и обществом размер арендной платы за земельный участок определялся на основании разных отчетов независимых оценщиков.
Судом первой инстанции обоснованно принято за основу заключение эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 02.07.2015 в„– 1373-3.
Несогласие мэрии с рыночной оценкой размера арендной платы, сводящееся к несоответствию заключения эксперта требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, правомерно отклонено судом апелляционной инстанции, поскольку недостоверность экспертного заключения мэрией не опровергнута, иной расчет рыночной стоимости земельного участка не представлен.
Урегулирование пункта 7.9 проекта договора аренды, с учетом передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда и определения условий договора, по которым у сторон имелись разногласия в соответствии с решением суда, не противоречит положениям статьи 445 ГК РФ и в совокупности согласуется с моментом заключения договора, имеющего силу акта приема-передачи (пункт 7.1 договора).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, произведенный экспертом-оценщиком расчет рыночной стоимости объекта недвижимости и размера рыночно-обоснованной годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:10268, площадью 10 635 кв. м, с применением сравнительного подхода методом регрессионного анализа, выбор в качестве аналогов пяти объектов, которые максимально схожи с объектом оценки, все пять аналогов земельных участков, взятые для сравнения со спорным земельным участком, относятся к землям населенных пунктов, как и земельный участок, передаваемый в аренду; учитывая, что размеры всех пяти объектов имеют максимально приближенные размеры к размерам земельного участка, передаваемого в аренду; три из пяти объектов аналогов, взятых для сравнения со спорным земельным участком, находятся в одном районе с земельным участком, передаваемым в аренду, два других земельных участка находятся в Ленинском районе города Новосибирска, граничащим с Кировским районом города Новосибирска, с учетом анализа сведений о стоимости земельных участков в пригороде города Новосибирска (72 земельных участка) и других районах города Новосибирска (105 земельных участков) по состоянию на май 2015 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выполненные расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным оценщиком подходу и методам и правомерно удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Довод мэрии об отсутствии между сторонами спора об урегулировании разногласий был предметом оценки судебных инстанций и правомерно отклонен, исходя из предоставления земельного участка по правилам статьи 32 ЗК РФ, направления истцу не подписанного проекта договора с номером, датой и с определением всех существенных условий договора аренды земельного участка, и заявления об отсутствии преддоговорного спора в связи с неподписанием арендодателем проекта договора лишь после обращения истца с настоящим иском в суд и только в отзыве на иск от 18.08.2015, после назначения судом и проведения экспертным учреждением судебной экспертизы.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.09.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 по делу в„– А45-5079/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА


------------------------------------------------------------------