АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. по делу в„– А75-12731/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска на решение от 29.12.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Чешкова О.Г.) и постановление от 12.04.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Лотов А.Н., Сидоренко О.А.) по делу в„– А75-12731/2015 по иску Департамента муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска (628260, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Югорск, ул. 40 лет Победы, 11, ОГРН 1058600313914, ИНН 8622011490) к обществу с ограниченной ответственностью "Медведь" (628263, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Югорск, ул. Вавилова, 3, ОГРН 1048600300099, ИНН 8622010947) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, об освобождении и возврате земельного участка.
Суд

установил:

Департамент муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Медведь" (далее - ООО "Медведь", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2012 по 31.12.2015 в размере 2 176 804,86 руб., пени за неисполнение обязательств по уплате арендной платы за период с 11.12.2012 по 21.12.2015 в размере 319 473,15 руб., а также обязании ответчика освободить и передать по акту приема-передачи департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:22:0004004:0038.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 14.04.2006 в„– 152 (далее - договор) по внесению арендных платежей, расторжением договора с 10.10.2015.
Решением от 29.12.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 12.04.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Медведь" в пользу департамента взыскана сумма основного долга по договору по арендной плате за период с 01.10.2012 по 31.12.2015 в размере 2 176 804,86 руб., пени за период с 11.12.2012 по 21.12.2015 в размере 319 473,15 руб., всего 2 496 278,01 руб. В оставшейся части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 35 481 руб.
Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента об обязании ООО "Медведь" освободить и передать департаменту по акту приема-передачи земельный участок, считая в данной части судебные акты незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт - исковые требования департамента об обязании ООО "Медведь" освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, департаментом были соблюдены требования статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Ответчик надлежащим образом за три месяца уведомлен об отказе от договора аренды, что подтверждается письмом департамента. Материалами дела подтверждается также получение ООО "Медведь" уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, и необходимости возвратить арендованный земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.
Департамент считает необоснованной ссылку судов на то обстоятельство, что на арендованном земельном участке находятся объекты недвижимости и требование об освобождении земельного участка от капитальных строений и сооружений может повлечь нарушение прав собственности на данные объекты. Наличие объектов недвижимости на арендованном земельном участке, а также право собственности ответчика на такие объекты материалами дела не подтверждено. Реализация арендодателем права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав арендатора, даже если бы он являлся собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ООО "Медведь" (арендатор) 14.04.2006 заключен договор в„– 152 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:22:0004004:0038, площадью 10 138 га, расположенного в районе вещевого рынка, для использования в целях строительства торгового комплекса.
Договор заключен на срок с 14.04.2006 по 31.12.2010.
В установленном порядке договор 02.10.2008 зарегистрирован Управлением Росреестра.
В соответствии с пунктом 8.5 договора, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора.
Размер и условия внесения арендной платы предусмотрены в разделе 3 договора, в том числе право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих изменение размера арендной платы, а также при корректировке индекса инфляции на текущий финансовый год.
В соответствии с условиями договора ответчик был надлежаще извещен истцом об изменении размера арендной платы в 2009, 2010, 2011 годах.
С 01.01.2015 размер арендной платы составляет 700 695,38 руб. в год.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата должна вноситься ежеквартально, равными частями, не позднее 10-го числа последнего месяца текущего квартала.
Поскольку арендатор не вносил арендную плату за пользование земельным участком, у него образовалась задолженность за период с 11.06.2006 по 30.09.2015, размер которой составил 4 699 212,64 руб.
Решением от 20.01.2011 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу в„– А75-10331/2010 исковые требования департамента удовлетворены, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и пени за период с 11.06.2006 по 30.06.2010.
Истец направил ответчику претензию от 17.06.2015, в которой уведомил его о необходимости погашения долга, освобождении и возврате земельного участка.
Поскольку задолженность не была погашена, истец обратился в суд с настоящим требованием о взыскании задолженности за период с 01.10.2012 в размере 2 176 804 руб. и возврате арендованного имущества.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 7 статьи 1, пунктом 3 статьи 3, пунктом 1 статьи 65, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 1 статьи 606, статьями 608, 614, 622, 307, 309, 310, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, учитывая, что ответчик не представил доказательств, опровергающих доводы истца о наличии задолженности, фактическое использование земельного участка не отрицает, принимая во внимание довод о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности, пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком по договору за период с 01.10.2012 по 31.12.2015 в размере 2 176 804,86 руб.
Исходя из положений пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330, статьи 333 ГК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 в„– 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку мотивированного и нормативно обоснованного ходатайства о несоразмерности неустойки и уменьшении ее размера ответчиком не заявлено, расчет истца не оспорен, суд не нашел оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ, наделяющей его правом снижать размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем посчитал, что исковые требования истца о взыскании пени за период с 11.12.2012 по 21.12.2015 в размере 319 473,15 руб. подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 606, 614, 621, 610, пунктом 2 статьи 450, подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ, учитывая, что истец не обращался в суд с иском о расторжении договора, а иной порядок расторжения договора стороны не определили и законом не установлен, суд пришел к выводу, что договор является действующим, в связи с чем отказал в удовлетворении требований истца об обязании ООО "Медведь" освободить и передать по акту приема-передачи департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:22:0004004:0038.
При этом суд отметил, что истцу следует учитывать, что на земельном участке находятся капитальные строения, законность их строительства судом не может быть оценена в рамках настоящего спора, требование об освобождении земельного участка от возведенных арендатором капитальных строений и сооружений может повлечь нарушение прав собственности на данные объекты, в связи с этим сохранение арендных правоотношений истца и ответчика по договору аренды не противоречит закону.
В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований об освобождении земельного участка, суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы для оценки понесенных им затрат на освоение земельного участка.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, дополнительно указав, что для того чтобы признать спорный договор расторгнутым департаменту необходимо с соответствующим иском обратиться в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.
Суд кассационной инстанции находит выводы судебных инстанций в обжалуемой части сделанными при неправильном применении норм материального права.
Пунктом 8.5 договора предусмотрено возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Суды, полагая, что арендодатель вправе расторгнуть договор по решению суда, что следует из положений пунктов 4.1.3 и 6.2 договора аренды, пункта 2 статьи 450 ГК РФ, пришли к выводу, что иной порядок расторжения договора стороны не определили и законом такой порядок не установлен.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 4 ГК РФ предусмотрено, что по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
На дату направления департаментом уведомления от 02.07.2015 исх. в„– ДМСиГ 1602 о расторжении договора в соответствии со статьей 610 ГК РФ и на дату окончания указанного в уведомлении срока действия договора - 10.10.2015 - действовал ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 171-ФЗ).
ЗК РФ в соответствии с пунктом 21 статьи 1 Закона в„– 171-ФЗ был дополнен главой 5.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Следовательно, к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению нормы ЗК РФ с внесенными изменениями, вступившие в законную силу с 01.03.2015.
Статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов с гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ возможно предоставление в аренду однократно для завершения строительства без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, в случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 указанного пункта, собственнику объекта незавершенного строительства.
Кроме того, пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Таким образом, статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендаторами земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера. Собственник объекта незавершенного строительства реализует право на завершение строительства в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Положения указанных норм ЗК РФ не исключают действия норм статей 610 и 621 ГК РФ.
Вывод судов о сохранении арендных правоотношений сделан без учета подлежащих применению норм ГК РФ и ЗК РФ, вследствие чего судами не были приняты во внимание и не дана оценка доводам истца и представленным им доказательствам о надлежащем уведомлении арендатора о прекращении арендных правоотношений, в связи с чем иск в части требования департамента об обязании общества освободить и передать по акту приема-передачи департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:22:0004004:0038 по существу не рассмотрен.
Поскольку для разрешения спора имеют существенное значение обстоятельства прекращения срока действия договора на основании уведомления от 02.07.2015 и вопрос о наличии оснований для использования земельного участка арендатором после направления истцом указанного уведомления, и для разрешения данного вопроса требуется установление фактических обстоятельств посредством исследования и оценки доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, дело подлежит направлению в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении дела судам необходимо учесть указания суда округа, устранить допущенные нарушения, установить фактические обстоятельства по делу на основании подлежащих применению норм права и с учетом указанного вынести законный и обоснованный судебный акт.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.12.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 12.04.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А75-12731/2015 отменить в части требования Департамента муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска об обязании общества с ограниченной ответственностью "Медведь" освободить и передать по акту приема-передачи департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:22:0004004:0038.
В отмененной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
В остальной части решение от 29.12.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 12.04.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А75-12731/2015 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.Н.ТАМАШАКИН


------------------------------------------------------------------