АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2016 г. по делу в„– А03-8556/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Орловой Н.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани", общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" на решение от 30.12.2015 Арбитражного суда Алтайского края (судья Лихторович С.В.) и постановление от 10.05.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Кайгородова М.Ю., Ярцев Д.Г.) по делу в„– А03-8556/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" (630102, г. Новосибирск, ул. Кирова, 25, ОГРН 1105405006321, ИНН 5405409496) к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" (656054, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малахова, 86 в, ОГРН 1032202267833, ИНН 2225059254) о взыскании неосновательного обогащения; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" о взыскании задолженности.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" - Андреева Н.Н. по доверенности от 04.05.2015;
от общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" - Молчанов Д.В. по доверенности от 12.11.2014.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" (далее - ООО "Альфа Ритейл Компани") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" (далее - ООО "Сибирьстройинвест") о взыскании 60 456 978,09 руб. неосновательного обогащения, в том числе 59 040 063,09 руб. компенсации затрат на строительно-монтажные и отделочные работы, 1 416 915 руб. стоимости обеспечительного депозита.
В свою очередь ООО "Сибирьстройинвест" заявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к ООО "Альфа Ритейл Компани" о взыскании 24 498 735,74 руб., в том числе 5 050 949,38 руб. арендной платы за период с 20.07.2014 по 09.06.2015, 153 270,22 руб. пени, 12 121 016,14 руб. убытков, возникших в связи с недополученной оплатой арендной платы за период с 12.10.2014 по 16.06.2015, 5 000 000 руб. убытков, возникших в связи с уплатой штрафа, 2 173 500 руб. убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) в связи с досрочным возвратом ООО "Интегро" гарантийного платежа.
Решением от 30.12.2015 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 10.05.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано в полном объеме. Встречный иск удовлетворен в части взыскания с ООО "Альфа Ритейл Компани" в пользу ООО "Сибирьстройинвест" 18 852 167,60 руб., в том числе 3 070 293,13 руб. основного долга и 15 781 874,47 руб. убытков. В удовлетворении остальной части иска отказано; производство по делу в части встречных исковых требований о взыскании убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) в сумме 2 173 500 руб. прекращено в связи с принятием судом отказа ООО "Сибирьстройинвест" от иска в указанной части.
В кассационной жалобе ООО "Альфа Ритейл Компани" просит обжалуемые решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в части удовлетворения встречного иска о взыскании убытков в размере 15 781 874,47 руб., в указанной части принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Ссылается на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального права.
По первоначальному иску заявитель считает, что судом дана неверная оценка обстоятельствам, подтверждающих право истца на взыскание стоимости подрядных работ, проведенных ООО "Альфа Ритейл Компани". Полагает, что смешанный характер предварительного договора, включающего в себя элементы предварительного договора о заключении в будущем договора аренды и договора подряда ответчиком признается, а значит, в соответствии с пунктом 2 статьи 70 АПК РФ, не подлежит доказыванию.
Утверждает, что судом неверно истолкованы положения, содержащиеся в пункте 3.8 предварительного договора; нарушен абзац второй пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В части встречных требований заявитель не согласен с выводом об отсутствии в деле доказательств, свидетельствующих об аффилированности и взаимозависимости ООО "Сибирьстройинвест" и ООО "Интегро"; судом были полностью проигнорированы доводы истца в этой части и неверно оценены доводы истца о злоупотреблении ответчиком своими гражданскими правами. В материалах дела не содержится ни одного документа, подтверждающего фактическое намерение ООО "Сибирьстройинвест" и ООО "Интегро" заключить в будущем основной договор аренды, а действия ответчика направлены исключительно с целью причинения вреда интересам истца. По его мнению, ответчиком неверно исчислен период взыскания убытков.
В кассационной жалобе ООО "Сибирьстройинвест" просит изменить судебные акты в части уменьшения суммы убытков, взыскав ее в полном объеме.
Кассатор полагает, что судом необоснованно применен пункт 1 статьи 394 ГК РФ и уменьшена сумма убытков на 1 339 141,67 руб., ранее взысканной постановлением по делу в„– А03-15863/2014.
ООО "Сибирьстройинвест" и ООО "Альфа Ритейл Компани" представили письменные отзывы, в которых выразили возражения по доводам соответствующих жалоб.
В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные письменно доводы и возражения.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция считает их подлежащими частичной отмене.
Из материалов дела следует, что между ООО "Альфа Ритейл Компани" и ООО "Сибирьстройинвест" заключен предварительный договор аренды нежилых помещений в„– 0052100001 от 08.10.2010 общей проектной площадью 2 553 кв. м на первом этаже в здании торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86, согласно которому, стороны обязались в течение 30 дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание (помещение), заключить основной договор аренды нежилых помещений сроком на 10 лет на условиях, установленных предварительным договором (п. п. 1.1, 2.1). Предусмотрено уточнение размера площади на основании замеров к заключению основного договора аренды.
ООО "Альфа Ритейл Компани" было допущено в помещение для выполнения подготовительных работ по акту доступа от 08.09.2011.
Пунктом 3.8 предварительного договора арендатор обязался после подписания акта доступа в помещение выполнить подготовительные работы к его аренде своими силами и за свой счет в соответствии с согласованной арендодателем проектной документацией на помещение. Все неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за свой счет и после истечения срока краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений арендодателем не возвращаются, не возмещаются и не засчитываются, равно как, и не засчитываются в счет арендной платы в период действий краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений (за исключением случаев, согласованных сторонами).
Согласно п. 4.1 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора по заключению краткосрочного договора аренды нежилых помещений, арендатор перечислил арендодателю обеспечительный депозит в размере 1 416 915 руб.
По расчетам истца строительно-монтажные и специальные работы, в том числе строительство антресоли площадью 824,8 кв. м, были выполнены на общую сумму 59 040 063,09 руб.
Во исполнение условий предварительного договора, 09.12.2011 между ООО "Альфа Ритейл Компани" (арендатор) и ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений в„– 00511100180 площадью 3 328,9 кв. м сроком на 10 лет с 09.12.2011 по 08.12.2021, зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2012.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды.
В пункте 8.1 договора аренды установлено, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости того, осуществлены они с согласия арендодателя или без него, при расторжении и прекращении договора арендатору не возмещаются, за исключением случаев, предусмотренных договором. При выполнении арендатором в помещении любых работ по обустройству, отделке и иному усовершенствованию арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы.
ООО "Сибирьстройинвест" уведомлением от 02.06.2014 заявило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в„– 00511100180 от 09.12.2011, указав на неоднократное нарушение ООО "Альфа Ритейл Компани" условий договора, предусматривающих обязательства по своевременному внесению арендных и иных платежей, соблюдение правил и норм технической эксплуатации, противопожарной безопасности. Данное уведомление получено арендатором 20.06.2014.Решением от 03.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края, постановлениями от 22.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда и от 20.03.2014 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу в„– А03-13271/2014 установлено наличие права ООО "Сибирьстройинвест" на расторжение договора аренды нежилых помещений в одностороннем порядке, а также признан доказанным факт ненадлежащего исполнения ООО "Альфа Ритейл Компани" обязательства по внесению минимальной арендной платы и платы за эксплуатацию, наличие задолженности в сумме 2 804 467,27 руб. на момент направления уведомления о расторжении договора, а также несоблюдение норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями.
Полагая, что у ответчика имеется неосновательное обогащение в размере стоимости выполненных ООО "Альфа Ритейл Компани" проектных, строительно-монтажных и отделочных работ, затрат на мероприятия по открытию здания, а также суммы уплаченного депозита, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за фактическое пользование помещением, на отказ своевременно освободить занимаемые помещения, причинение в связи с этим убытков, ООО "Сибирьстройинвест" обратилось в арбитражный суд со встречным иском.
Обжалуемыми судебными актами в удовлетворении первоначальных требований было отказано.
Встречный иск ООО "Сибирьстройинвест" был удовлетворен частично. При этом, наряду с прочими требованиями, была проверена и признана обоснованной сумма арендной платы за фактическое пользование - 3 070 293,13 руб., во взыскании соответствующей суммы неустойки отказано. В данной части судебные акты сторонами не оспариваются.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 393, 453, 607, 608, 611, 614, 616, 622, 623 ГК РФ и приняв во внимание буквальное содержание условий заключенного договора аренды, суды правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска. Учтено, что в данном случае работы, стоимость которых просит взыскать ООО "Альфа Ритейл Компани", были выполнены в рамках предварительного договора аренды.
Заключая предварительный, а затем и основной договоры арендатор согласился с их условиями. Они, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон, отвечают их интересам.
В данном случае, как правильно указали суды, спорные отношения, в том числе о необходимости выполнения работ в арендованном помещении, направлены на возникновение исключительно арендного обязательства. При этом они не предусматривают возможность компенсации каких-либо затрат арендатора, связанных с улучшением имущества.
Кроме того, было установлено, что перечисленная ООО "Альфа Ритейл Компани" сумма обеспечительного депозита была правомерно отнесена ООО "Сибирьстройинвест" на погашение задолженности.
Выводы суда в указанной части соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. В связи с изложенным обоснованно признано отсутствие оснований для удовлетворения первоначального иска.
Вместе с тем ООО "Альфа Ритейл Компани" обжалует судебные акты в части сумм убытков в виде возможной арендной платы, неполученной в период нахождения арендатора в помещениях после расторжения договора, а также в виде штрафа, уплаченного третьему лицу за незаключение в оговоренный срок договора аренды спорных помещений.
Признав требование о взыскании убытков частично подлежащим удовлетворению, суды исходил из того, что неисполнение договорных обязательств ООО "Альфа Ритейл Компани" повлекло возникновение убытков в виде недополученной арендной платы по предварительному договору аренды нежилых помещений от 06.10.2014 в„– 06/10/2014, заключенного с ООО "ИНТЕГРО", уплаты штрафа за отказ от заключения основного договора аренды.
При частичном удовлетворении требований размер убытков был уменьшен на сумму 1 339 141,67 руб. неустойки, ранее взысканной постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу в„– А03-15863/2014. ООО "Сибирьстройинвест", подав кассационную жалобу, оспаривает судебные акты в части указанного уменьшения, ссылаясь на ошибочное применение пункта 1 статьи 394 ГК РФ.
Кассационная инстанция не находит возможным принять доводы указанного общества как влекущие частичную отмену судебных актов и взыскание заявленной суммы убытков в полном объеме. При этом исходит из результатов рассмотрения жалобы ООО "Альфа Ритейл Компани", неправомерности выводов судов об оценке указанной суммы (без произведенного уменьшения) как в целом обоснованной.
Признавая обоснованными заявленные убытки в виде уплаченного штрафа (реальный ущерб) и неполученной арендной платы (упущенная выгода), судами был проигнорирован установленный факт добровольного включения соответствующих условий в предварительный договор, наличие свободы воли в установлении сторонами (в том числе ООО "Сибирьстройинвест") штрафа и размера возможной арендной платы, несение последствий предпринимательского риска (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 2 ГК РФ).
При этом не принят во внимание ряд моментов, непосредственно связанных с установленными обстоятельствами спора. В частности, очевидная осведомленность указанного общества (истца по встречному иску) о существовании на момент заключения указанной сделки и в период ее действия многочисленных споров (дело в„– А03-13271/2014, в„– А03-18786/2014, в„– А03-15863/2014) с участием ответчика ("ООО Альфа Ритейл Компани") по поводу соответствующего имущества; явно выраженное несогласие арендатора на его возврат; подача и рассмотрение заявления ответчика о принятии в отношении этого имущества обеспечительных мер по делу в„– А03-18786/2014; существование возможности взыскания убытков, понесенных ООО "ИНТЕГРА" (сторона предварительного договора) в связи с отказом от ранее достигнутой договоренности о сдаче помещений в аренду.
Таким образом, возникшие убытки находятся в причинной связи прежде всего с действиями самого арендодателя (ООО "Сибирьстройинвест"), который не проявил должной степени осмотрительности, заключив с ООО "ИНТЕГРА" указанный предварительный договор на определенных и наименее выгодных ему условиях. Объективные причины такого варианта поведения не усматриваются.
Следует также отметить неприменение судами положений статьи 10 ГК РФ с учетом указанных выше иных споров по поводу непереданного ООО "ИНТЕГРА" имущества, явной невозможности передачи его последнему в оговоренный срок. Установленные обстоятельства данного дела свидетельствуют о наличии злоупотребления правом со стороны ООО "Сибирьстройинвест".
В части суммы убытков в размере неполученной арендной платы, кассационная инстанция, вместе с указанным выше, считает необходимым отметить полную неправомерность иска в этой части в силу экономических различий, которые связаны с формированием цены по договору аренды, заключенному арендодателем с ООО "Альфа Ритейл Компани", и цены, обозначенной в предварительном договоре, заключенном с ООО "ИНТЕГРА", и в соответствующем отчете оценщика о стоимости аренды по состоянию на 22.09.2014. При этом из материалов дела и доводов сторон не следует, что условия формирования цены по указанным договорам идентичны или приблизительно схожи.
Стоимость аренды по договору, заключенному арендодателем с ООО "Альфа Ритейл Компани", формировалась при наличии совершенно иных экономических условий и характеристик предмета аренды, чем те, которые имелись по состоянию на 22.09.2014 и на момент заключения указанного предварительного договора. Они не могли не учитывать необходимость юридически установленных и реально выполненных указанным обществом действий по возведению объекта (торгового центра) в определенной части помещений.
Проведение за счет арендатора строительно-монтажных и отделочных работ, без которых невозможно использование этих помещений, которые выполнены с учетом материального интереса и в пользу арендодателя (собственника объекта), установлено и подтверждено сторонами спора.
Таким образом, поскольку из материалов дела не следует иного, значительные капитальные вложения ООО "Альфа Ритейл Компани" повлияли на соответствующую цену аренды. Цена, примененная судами как основание к взысканию суммы упущенной выгоды, сформирована в условиях наличия готового и сданного в эксплуатацию здания (торгового центра), которое не требовало значительных или аналогичных затрат со стороны потенциального арендатора (ООО "ИНТЕГРА").
В связи с указанным выше кассационная инстанция считает излишним рассмотрение доводов ООО "Альфа Ритейл Компани" о неверной оценке судами доводов об аффилированности и взаимозависимости ООО "ИНТЕГРА" и ООО "Сибирьстройинвест".
На основании изложенного, судебная коллегия усматривает неправильное применение норм материального права, считает возможным отменить обжалуемые судебные акты в части убытков и вынести в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении соответствующих требований.
В связи с этим судебные акты подлежат отмене и в части взыскания с ООО "Альфа Ритейл Компани" суммы судебных расходов в виде государственной пошлины. На основании статьи 110 АПК РФ эти расходы исчислены пропорционально удовлетворенным требованиям.
По результатам рассмотрения дела расходы ООО "Альфа Ритейл Компани" по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб подлежат взысканию с ООО "Сибирьстройинвест".
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.12.2015 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 10.05.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А03-8556/2015 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" убытков и соответствующей суммы государственной пошлины в виде возмещения расходов по ее уплате. В этой части принять новый судебный акт.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" 17 121 016,14 руб. убытков отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" государственную пошлину в сумме 18482 руб.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по заявлениям о принятии обеспечительных мер по чек-ордерам от 22.06.2016 и от 30.06.2016 Алтайского отделения в„– 8644 филиала в„– 172.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА


------------------------------------------------------------------