АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. по делу в„– А75-681/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес отель" (истца) на решение от 11.06.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Никонова Е.А.) и постановление от 11.09.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зорина О.В., Смольникова М.В., Шарова Н.А.) по делу в„– А75-681/2015 по искам общества с ограниченной ответственностью "Бизнес отель" (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, 32, ОГРН 1068601012314, ИНН 8601030011) к департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, 5, ОГРН 1038600002275, ИНН 8601003917), индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Марсу Ахатовичу (ОГРНИП 313860115800021, ИНН 860103534237) об оспаривании величины рыночной стоимости объектов недвижимости, о разрешении разногласий по договору купли-продажи.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес отель" (истца) - Соотс И.Е. по доверенности от 06.02.2014 в„– 7;
от департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ответчика) - Дорохин А.В. по доверенности от 09.12.2013 в„– 13-Д-450.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бизнес отель" (далее - ООО "Бизнес отель") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исками, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - департамент) и индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Марсу Ахатовичу о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости: здания гостиницы "Югра", общей площадью 5 252,9 м2, и земельного участка, общей площадью 4 227 м2, с кадастровым номером 86:12:0101029:0018, расположенных по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, д. 32, согласно отчету недвижимости от 02.07.2014 в„– 148/02.07.2014/01/011200 об оценке рыночной стоимости объектов; об изложении пунктов договора купли-продажи от 04.12.2014 в„– 114050834 в следующей редакции: 2.1 "Цена объекта 150 762 712 (Сто пятьдесят миллионов семьсот шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) руб. (НДС не облагается согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (отчет об оценке от 29.01.2015 в„– 209-Р/2015, выполненный закрытым акционерным обществом "Ассоциация AJIKO" (далее - ЗАО "Ассоциация AJIKO"); 2.2 "Цена земельного участка составляет 29 500 000 (Двадцать девять миллионов пятьсот тысяч) руб. (НДС не облагается согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (отчет об оценке от 29.01.2015 в„– 209-Р/2015, выполненный ЗАО "Ассоциация AJIKO"); 2.5 "Ежеквартальные платежи вносятся до 30 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, первый платеж должен быть перечислен до 30 апреля 2015 года, последний платеж должен быть перечислен до 30 января 2020 года"; об изложении приложения в„– 1 к договору купли-продажи от 04.12.2014 в„– 114050834 "Состояние имущества" в следующей редакции: "Имущество - земельный участок, общей площадью 4 227 м2, с кадастровым (или условным) номером 86:12:0101029:0018, с расположенным на нем зданием гостиницы "Югра", общей площадью 5 252,9 м2, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, 32, находятся в состоянии, указанном в отчете об оценке от 29.01.2015 в„– 209-Р/2015, выполненном ЗАО "Ассоциация АЛКО".
Исковые требования со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159) мотивированы наличием между сторонами разногласий относительно цены выкупаемого в порядке приватизации недвижимого имущества.
Решением от 11.06.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 11.09.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Бизнес отель" просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Податель жалобы не согласен с выводом судов о невозможности оспаривания отчета в рамках рассматриваемого дела.
При этом заявитель считает, что стоимость выкупаемого имущества подлежит определению по состоянию на 28.02.2014, так как он сообщил департаменту письмом от 27.02.2014 в„– 17/01-13-04 о своем предварительном согласии на приватизацию арендуемого им по договору аренды от 27.12.2006 в„– 02-03/2006-82 (далее - договор аренды) недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права на выкуп, которое было получено ответчиком 28.02.2014.
Полагает, что представленный им в материалы дела отчет об оценке от 29.01.2015 в„– 209-Р/2015, выполненный ЗАО "Ассоциация АЛКО", является достоверным и при принятии обжалуемых судебных актов суды необоснованно не приняли во внимание представленный им отчет об оценке.
Ссылается на неправомерность отказа в удовлетворении его ходатайства о проведении судебной экспертизы.
В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.
В судебном заседании представитель ООО "Бизнес отель" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить исковые требования, а представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, истец в письме от 27.02.2014 в„– 17/01-13-04, адресованном департаменту, выразил свое согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого им по договору аренды недвижимого имущества (гостиница "Югра") в порядке реализации преимущественного права на выкуп.
Департаментом принято распоряжение от 30.10.2014 в„– 13-р-2655 о приватизации здания гостиницы "Югра", общей площадью 5 252,9 м2, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, 32, и земельного участка, общей площадью 4 227 м2, с кадастровым (или условным) номером 86:12:0101029:0018, категории "земли поселений", в порядке реализации преимущественного права ООО "Бизнес отель" на приобретение имущества, с установлением цены продажи имущества в размере 272 191 494 руб. (207 633 495 руб. цена здания, 64 557 999 руб. цена земельного участка) без учета налога на добавленную стоимость, определенной на основании отчета от 02.07.2014 в„– 148/02.07.2014/01/011200 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного независимым оценщиком Ибрагимовым М.А. по состоянию на 02.07.2014, с рассрочкой платежей на 5 лет.
Письмом от 31.10.2014 в„– 13-Исх-13176 департамент направил в адрес ООО "Бизнес отель" проект договора от 28.11.2014 купли-продажи арендуемого имущества, в котором цена объектов недвижимости указана согласно вышеупомянутому отчету (получен истцом 05.11.2014).
На основании заявления истца (письмо от 28.11.2014 в„– 109/01-03-04) департамент распоряжением от 19.12.2014 в„– 13-р-3195 внес изменения в распоряжение от 30.10.2014 в„– 13-р-2655 в части ежемесячных платежей, изменив их на ежеквартальные.
При этом упомянутое распоряжение и проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 04.12.2014 в„– 114050834 департамент письмом от 23.12.2014 в„– 13-Исх-15444 направил для подписания в адрес ООО "Бизнес отель" (получены истцом 29.12.2014).
ООО "Бизнес отель", не согласившись с ценой выкупа имущества, возвратило департаменту проект договора с протоколом разногласий от 29.01.2015, указав стоимость объектов недвижимости по отчету об оценке от 29.01.2015 в„– 209-Р/2015, выполненному ЗАО "Ассоциация AJIKO" (дата оценки 28.02.2014), а именно: здание гостиницы "Югра", общей площадью 5 252,9 м2, расположенное по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, 32, стоимостью в размере 150 762 712 руб.; земельный участок, общей площадью 4 227 м2, с кадастровым (или условным) номером: 86:12:0101029:0018, стоимостью в размере 29 500 000 руб. (письмо от 29.01.2015 в„– 14/01-03-04).
Однако департамент в письме от 12.02.2015 в„– 13-Исх-1351 сообщил истцу о невозможности подписания договора купли-продажи от 04.12.2014 в„– 114050834, так как он поступил 30.01.2015 по истечении тридцатидневного срока, установленного частью 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ.
Поскольку у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации недвижимого имущества, истец предъявил в суд настоящий иск.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в связи с несоблюдением 30-ти дневного срока, предусмотренного частями 4, 4.1 статьи 4 Закона в„– 159-Ф и являющегося пресекательным, истец не вправе претендовать на приобретение недвижимого имущества по цене, определенной именно по состоянию на 28.02.2014, а также в связи с непредставлением надлежащих и допустимых доказательств экспертизы оспариваемого отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 02.07.2014 в„– 148/02.07.2014/01/011200.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно части 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В силу части 4.1 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В то же время пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
Судами установлено и не оспаривается сторонами, что ООО "Бизнес отель", считая завышенной выкупную цену, предложенную департаментом, направило 30.01.2015 проект договора купли-продажи с протоколом разногласий от 29.01.2015, в котором цена выкупаемого имущества определена им на основании отчета об оценке от 29.01.2015 в„– 209-Р/2015, выполненного ЗАО "Ассоциация "АЛКО" по состоянию на 28.02.2014.
Исходя из пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
По правилам статьи 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Так как порядок урегулирования возникающих между сторонами разногласий Законом в„– 159-ФЗ не предусмотрен, применяются положения статей 445, 446 ГК РФ.
В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 в„– 305-ЭС15-8151).
Следовательно, направление ООО "Бизнес отель" проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий свидетельствует о сомнении истца в достоверности указанной в проекте цены объектов недвижимости и не является акцептом, напротив, такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ), которая подлежала рассмотрению департаментом в порядке статьи 445 ГК РФ.
Суды сочли, что поскольку направление протокола разногласий ответчиком истцу инициировано с пропуском месячного срока, исчисляемого с 05.11.2014, то оспаривание этой цены за пределами срока на заключение договора правового значения не имеет, но ООО "Бизнес отель" не лишается права на приватизацию арендуемого объекта недвижимости на условиях, согласованных с продавцом в течение срока, предоставленного законом для такого согласования.
Вместе с тем суды не приняли во внимание, что проект договора купли-продажи арендуемого имущества, направленный департаментом в адрес истца и полученный последним 29.12.2014, отличался от предыдущего договора датой - 04.12.2014 (дата первоначального проекта 28.11.2014), наличием номера (первоначальный был без номера) и по содержанию (изменен график платежей), и не дали этому обстоятельству оценку.
Кроме того, с точки зрения исчисления тридцатидневного срока не дана оценка и письму департамента от 12.01.2015 в„– 01/01-03-04, направленному истцу в дополнение к письму от 23.12.2014 в„– 15444, в котором ответчик указывает, что ООО "Бизнес отель" утрачивает преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества при непредставлении в срок до 30.01.2015 подписанного договора купли-продажи.
К тому же проект договора с протоколом разногласий подписан ООО "Бизнес отель" 29.01.2015, о чем имеется соответствующая отметка на нем (л.д. 16-19 т. 2).
Из правового анализа положений пункта 2 части 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ вытекает, что утрата субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества происходит только в том случае, если договор купли-продажи не подписан ими в тридцатидневный срок.
Применительно к названной норме судами не оценено то обстоятельство, что истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий 29.01.2015, то есть до 30.01.2015, вследствие чего нельзя признать обоснованным вывод о лишении его права на заключение договора купли-продажи в преимущественном порядке и на оспаривание условий договора, в том числе касающегося выкупной цены.
При приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона в„– 159-ФЗ, органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, данный документ носит обязательный, а не рекомендательный характер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 в„– 2419/11).
На основании статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
При несогласии субъектами малого или среднего предпринимательства с данными результатами они вправе их оспорить путем предъявления соответствующего иска к оценщику либо урегулировать разногласия по выкупной стоимости со своим контрагентом.
Согласно абзацу 1 статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности; критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО в„– 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО в„– 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО в„– 3), утвержденных приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 в„– 256, в„– 255 и в„– 254.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Несмотря на это, представленные департаментом и ООО "Бизнес отель" отчеты остались без исследования и оценки судов, достоверность оценки в оспариваемом отчете от 02.07.2014 в„– 148/02.07.2014/01/011200 не проверялась, судебная экспертиза не проводилась, при том что истец заявлял ходатайство о проведении экспертизы.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12).
Руководствуясь данной правовой позицией, суды тем не менее посчитали не применимой при заключении сторонами спорного договора цены приобретаемого истцом в порядке приватизации имущества на дату получения департаментом заявления ООО "Бизнес отель" (28.02.2014), оставив тем самым неразрешенным вопрос о цене, являющимся существенным условием договора.
Помимо этого, отказывая в иске о разрешении разногласий по выкупной цене, суды не учли, что спор между сторонами возник не только по цене здания гостиницы, но и по цене земельного участка, на котором расположена гостиница. Однако названное обстоятельство имеет существенное значение, так как в силу пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" действие Закона в„– 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает субъектами малого и среднего предпринимательства выкуп земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты, принятые с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также неполным исследованием обстоятельств дела подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении в целях разрешения спора по существу суду необходимо исследовать все имеющиеся в деле доказательства; на основании доказательств установить, с какого момента должен исчисляться тридцатидневный срок, предусмотренный Законом в„– 159-ФЗ; дать оценку представленным отчетам, в том числе на предмет достоверности оценки выкупаемых объектов; рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы, в совокупности с которой оценить представленные сторонами доказательства; учесть правоприменительную практику и нормы законодательства, включая земельного, регулирующего порядок определения даты, на которую устанавливается рыночная стоимость, вследствие чего выяснить правомерность требования истца об установлении выкупной стоимости на дату получения департаментом его письма о согласии на приватизацию спорных объектов; применить подлежащие применению нормы, в том числе нормы, регулирующие приватизацию земельного участка; проверить доводы сторон; правильно разрешить спор и по результатам его разрешения распределить судебные расходы, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.06.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 11.09.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А75-681/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ


------------------------------------------------------------------