АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. по делу в„– А45-3728/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Лукьяненко М.Ф.,
судей Аникиной Н.А.,
Клат Е.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" на постановление от 08.02.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Хайкина С.Н., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по делу в„– А45-3728/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" (630033, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Мира, 62, ИНН 5403328153, ОГРН 1115476044848) к обществу с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" (630024, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Мира, 62/5, ИНН 5403321800, ОГРН 1105476048699) об обращении взыскания на заложенное имущество.
Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество "Новосибирский оловянный комбинат" (630033, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Мира, 62, ИНН 5403101667, ОГРН1025401300484), акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) (107996, г. Москва, ул. Рождественка, 8/15, 3, ИНН 7702000406, ОГРН 1027700159497).
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" - Бэк Н.Т. по доверенности от 31.12.2015 в„– 5;
от общества с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" - Бондаренко Е.А. по доверенности от 01.10.2014.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ФЕСТ" (далее - истец, ООО "ФЕСТ") обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" (далее - ответчик, ООО "Крантрансстрой") об обращении взыскания на имущество ООО "ФЕСТ", являющееся предметом залога по договорам, заключенным открытым акционерным обществом "Новосибирский оловянный комбинат" и АКБ "Банк Москвы" (открытое акционерное общество), в обеспечение обязательств ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" (далее - ОАО "НОК") перед Банком по двум кредитным договорам (кредитная линия) в„– 64/2008 от 25.03.2008 и в„– 118/2008 от 29.05.2008 в соответствующей части суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, пени за нарушение сроков возврата основного долга, штрафа, начисляемые на сумму неуплаченных процентов, в частности, просит обратить взыскание на принадлежащие ООО "Крантрансстрой": земельный участок, площадью 1345 кв. м, кадастровый номер 54:35:052045:89, назначение: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Мира, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 339 000 рублей, без НДС; здание теплой автостоянки на 45 автомобилей, площадь здания 862,6 кв. м, кадастровый номер 54:35:052045:77, указанный в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2015, кадастровый номер 54:35:052045:01:89, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права 54 АД 188929 от 10.12.2010, расположенное в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 131 000 рублей, с учетом НДС.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Новосибирский оловянный комбинат" (далее - третье лицо, ОАО "НОК", Комбинат); акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) (далее - третье лицо, Банк Москвы, Банк).
Решением от 20.08.2015 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены, обращено взыскание на принадлежащий ООО "Крантрансстрой" земельный участок, площадью 1345 кв. м, кадастровый номер 54:35:052045:89, назначение: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Мира, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 339 000 рублей, без НДС; обращено взыскание на принадлежащее ООО "Крантрансстрой" здание теплой автостоянки на 45 автомобилей, площадь здания 862,6 кв. м, кадастровый номер 54:35:052045:77, указанный в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2015, кадастровый номер 54:35:052045:01:89, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права 54 АД 188929 от 10.12.2010, расположенное в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 131 000 рублей, с учетом НДС; установлено, что из стоимости указанного заложенного имущества подлежат уплате залогодержателю - ООО "ФЕСТ" (ОГРН 1115476044848) задолженность по кредитному договору (кредитная линия) в„– 64/2008 от 25.03.2008 и по кредитному договору (кредитная линия) в„– 118/2008 от 29.05.2008 в соответствующей части суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, пени за нарушение сроков возврата основного долга, штрафа, начисляемые на сумму неуплаченных процентов.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Банк (и истец, как его правопреемник) является добросовестным залогодержателем, на которого не должны распространяться риски последствий признания права собственности за третьими лицами на имущество.
Постановлением от 08.02.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Отменяя решение суда, апелляционная инстанция исходила из того, что право залога не может быть распространено на ту часть земельного участка, на которую ОАО "НОК" неправомерно оформило право собственности.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ФЕСТ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение суда.
Заявитель жалобы считает вывод апелляционного суда о том, что спорный земельный участок не являлся самостоятельным предметом ипотеки, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела; указывает на то, что положения пункта 1 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не исключают возможности передачи в залог земельного участка, на котором расположено здание, в качестве самостоятельного объекта недвижимости; действительная воля сторон была направлена на передачу в ипотеку всего земельного участка площадью 138 361 кв. м; полагает, что поскольку ипотека на спорный земельный участок в связи с признанием на него права собственности ответчиком не прекратилась, то право залога в силу закона распространяется на здание автостоянки, находящееся на данном земельном участке и принадлежащее ООО "Крантрансстрой"; ссылается на то, что при образовании земельного участка путем выделения из первоначального земельного участка ипотека в отношении образованного земельного участка сохраняется, а не возникает вновь; обращает внимание на то, что оценка действий ОАО "НОК" по приобретению в собственность всего земельного участка как неправомерных, была дана судами в рамках дела в„– А45-10147/2012 только в 2012 году, в то время как договоры об ипотеке с ОАО "Банк Москвы" были заключены в 2009 году; по мнению заявителя, договоры об ипотеки являются действительными, поскольку статья 66 Закона об ипотеке прямо установила возможность передачи в ипотеку земельного участка, на котором расположено здание, не принадлежащее залогодателю, соответственно, Банк (а впоследствии ООО "ФЭСТ") является добросовестным залогодержателем; ООО "Крантрансстрой" выбрало для себя право собственности на обремененный ипотекой земельный участок и несет риск наступления последствий в виде обращения взыскания на заложенное имущество, а также в виде распространения ипотеки на здание автостоянки в силу прямого указания статьи 64 Закона об ипотеке.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Крантрансстрой" просит постановление апелляционного суда оставить без изменения как законное и обоснованное по изложенным в отзыве доводам. В судебном заседании представители поддержали правовые позиции
Проверив в порядке статей 286, 288 АПК РФ законность судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Банком (кредитор) и ОАО "НОК" заключены кредитный договор (кредитная линия) в„– 64/2008 от 25.03.2008 в редакции дополнительных соглашений в„– в„– 1, 2 и кредитный договор (кредитная линия) в„– 118/2008 от 29.05.2008 в редакции дополнительных соглашений в„– в„– 1-4.
Определением от 06.07.2010 Арбитражного суда Новосибирской области по делу в„– А45-11177/2010 принято к производству заявление ОАО "НОК" о признании его несостоятельным (банкротом); определением от 21.07.2011 в отношении должника введена процедура наблюдения, решением от 25.07.2013 ОАО "НОК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Требования Банка включены в реестр требований кредиторов ОАО "НОК" - по кредитному договору (кредитная линия) в„– 64/2008 требования составили 12 011 826 руб. 18 коп., по кредитному договору (кредитная линия) в„– 118/2008-125 849 654 руб. 64 коп.
Определением от 18.11.2011 установлено, что требования Банка по указанным кредитным договорам обеспечены ипотекой недвижимого имущества, в том числе земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - под промышленные предприятия, площадь 138 361 кв. м, кадастровый (условный) в„– 54:35:052045:19.
Имущественные права требования Банка к ОАО "НОК", основанные на указанных кредитных договорах и договорах ипотеки, в полном объеме перешли к ООО "ФЕСТ".
Решением от 05.03.2013 Арбитражного суда Новосибирской области по делу в„– А45-10147/2012 удовлетворен иск ООО "Крантрансстрой" к ОАО "НОК": о выделе из земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 площадью 138 361 кв. м, расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/4, земельного участка площадью 1350 кв. м, необходимого для использования здания теплой автостоянки на 45 автомобилей (площадь здания 862,6 кв. м, кадастровый (условный) номер здания 54:35:052045:01:890), расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5 с границами, определенными межевым планом, составленным 31.01.2009 кадастровым инженером Комаровой Е.В., ведущим инженером ООО "СНПЦ-Гео" и установленными решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу в„– А45-18406/2010; о признании права собственности ООО "Крантрансстрой" на земельный участок, необходимый для использования здания теплой автостоянки на 45 автомобилей (площадь здания 862,6 кв. м, кадастровый (условный) номер здания 54:35:052045:01:890), расположенного в г. Новосибирске по ул. Мира 62/5.
ООО "ФЕСТ" решение по делу в„– А45-10147/2012 исполнено, из состава земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 выделен земельный участок с кадастровым номером 54:35:052045:89 площадью 1345 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Крантрансстрой", о чем представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в„– 54-0-1-53/4002/2015-2564 от 02.02.2015, в связи с чем площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:19 уменьшилась на 1 345 кв. м и составляет 137 016 кв. м, что подтверждается сведениями Публичной кадастровой карты с сайта http://maps.rosreestr.ru.
ООО "ФЕСТ", считая себя залогодержателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:89 площадью 1345 кв. м, ссылаясь на пункт 1 статьи 334, статьи 337, 348, пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 1, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 38, 50, 51 Закона об ипотеке, а также на то, что Банк (впоследствии и ООО "ФЕСТ"), является добросовестным залогодержателем, на которого не должны распространяться риски последствий признания права собственности за третьими лицами на имущество, которое ранее было передано в залог по заключенному договору ипотеки, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (часть 1 статьи 349 ГК РФ).
Судами установлено, что 27.07.2000 между мэрией г. Новосибирска и ОАО "НОК" заключен договор аренды земельного участка в„– 10900.
15.12.2002 Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области вынесено распоряжение в„– 1920-р о продаже в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка ОАО "НОК", как единственному собственнику всех зданий на земельном участке (включая здание автостоянки).
20.12.2002 между ОАО "НОК" и Российским фондом Федерального имущества заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности в„– 189, согласно пункту 1.2 которого на участке имеются объекты недвижимого имущества, в том числе "автостоянка на 45 автомобилей".
До заключения указанного договора купли-продажи в„– 189 от 24.12.2002, ОАО "НОК" уже владело земельным участком на праве аренды.
ООО "Крантрансстрой" является собственником здания теплой автостоянки на 45 автомобилей, расположенного по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Мира, 65/2.
Право собственности ООО "Крантрансстрой" на здание автостоянки возникло в результате внесения ЗАО "Викон" имущества в качестве вклада в уставный капитал, в установленном законом порядке зарегистрировано 10.12.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АД 188929.
Прежний собственник здания автостоянки - ЗАО "Викон" приобрело это здание у ОАО "НОК" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 в„– 08/215 (далее - договор от 17.01.2003), и приняло его по акту приема-передачи от 20.01.2003, зарегистрировав 28.02.2003 право собственности на здание автостоянки.
Право собственности ОАО "НОК" на здание автостоянки возникло в результате приватизации имущественного комплекса предприятия на основании Плана приватизации Новосибирского оловянного комбината, утвержденного Комитетом по управлению имуществом Новосибирской области от 30.06.1995, распоряжения Департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области от 17.10.2002 в„– 1369-р.
На момент заключения договора купли-продажи от 17.01.2003 земельный участок с расположенными на нем зданием автостоянки и другими объектами недвижимости был приобретен ОАО "НОК" в собственность по договору купли-продажи земельного участка от 20.12.2002 в„– 189, заключенному с Региональным фондом федерального имущества. При этом право собственности на земельный участок за ОАО "НОК" зарегистрировано только 22.06.2004.
Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку на момент приобретения и регистрации права собственности ЗАО "Викон" на объект недвижимости земельный участок, на котором расположен данный объект, находился у истца на праве аренды, то после приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости к нему перешло право пользования частью земельного участка, необходимого для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника автостоянки - ОАО "НОК", то есть на праве аренды по договору с собственником земельного участка - Российской Федерацией в лице уполномоченных органов, так как право собственности на земельный участок ОАО "НОК" не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в период заключения сделок между сторонами спора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Учитывая изложенное, апелляционный суд исходил из того, что поскольку ЗАО "Викон" приобрело здание автостоянки вместе с земельным участком на правах аренды из государственной собственности, то с момента государственной регистрации права собственности ЗАО "Викон" на здание теплой автостоянки на 45 автомобилей право аренды ОАО "НОК" на земельный участок, расположенный под указанным зданием, прекратилось, соответственно, исключительное право на получение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим ему имуществом, принадлежит ООО "Крантрансстрой".
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о том, что ОАО "НОК" неправомерно оформило право собственности на спорный земельный участок, в связи с чем право залога на него не может быть распространено.
При этом суд апелляционной инстанции не указал норму права, на основании которой он пришел к такому выводу.
Между тем сам факт неправомерного оформления права собственности в отсутствие вывода о недействительности ипотеки спорного земельного участка не может являться основанием для признания залога невозникшим, в связи с чем отказ апелляционного суда в обращении взыскания на заложенное имущество нельзя признать правильным.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что Банк (и истец как его правопреемник) является добросовестным залогодержателем, поэтому залог является действующим, независимо от признания права собственности на спорный земельный участок за третьим лицом.
При этом суд первой инстанции также не указал норму права, на основании которой пришел к такому выводу.
В абз. 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ установлены последствия передачи вещи в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (для обозначения такого залогодержателя введено понятие "добросовестный залогодержатель"), однако, данная норма права введена Федеральным законом от 21.12.2013 в„– 367-ФЗ.
В силу статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом; по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 в„– 367-ФЗ вносимые им изменения в положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу данного Закона, то есть после 01.07.2014 (пункт 1 статьи 3 указанного Закона).
Следовательно, к спорным правоотношениям положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 ГК РФ не применимы, так как вступили в силу после 01.07.2014.
При таких обстоятельствах удовлетворение судом первой инстанции заявленных требований без учета неправомерного оформления ОАО "НОК" права собственности на спорный земельный участок, в отсутствие вывода о законности ипотеки спорного земельного участка, также нельзя признать обоснованным.
Таким образом, исходя из предмета и основания иска, доводов и возражений сторон, в предмет судебного исследования подлежал включению вопрос о законности ипотеки спорного земельного участка.
Однако в нарушение положений статей 168, 170 АПК РФ указанный вопрос в предмет исследования арбитражными судами первой и апелляционной инстанций включен не был.
При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия полагает, что выводы судов сделаны при неполном выяснении всех обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем оспариваемые судебные акты подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
При новом рассмотрении суду следует включить в предмет судебного исследования вопрос о законности ипотеки спорного земельного участка и принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права, а также распределить расходы за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьей 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 20.08.2015 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 08.02.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А45-3728/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.Ф.ЛУКЬЯНЕНКО

Судьи
Н.А.АНИКИНА
Е.В.КЛАТ


------------------------------------------------------------------