АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2016 г. по делу в„– А46-6815/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Мелихова Н.В.
судей Гудыма В.Н.
Доронина С.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи при ведении протокола помощником судьи Долгих М.Г. кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение от 05.10.2015 Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) и постановление от 28.12.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.) по делу в„– А46-6815/2015, принятые по иску открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" (117418, город Москва, улица Новочеремушкинская, 69, ИНН 7727683708, ОГРН 1097746050973) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, город Омск, улица Орджоникидзе, 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации и обязании зарегистрировать ограничение права собственности.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Воронов Т.А.) в заседании участвовал представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Аверина А.Д. по доверенности от 15.09.2015.
Суд

установил:

открытое акционерное общество "Агентство финансирования жилищного строительства" (далее - ОАО "АФЖС") 11.06.2015 обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе от 20.04.2015 в„– 55/201/018/2015-6516 в государственной регистрации найма квартиры в„– 41 в доме 7, корпус 1 по улице Крупской в городе Омске и обязании зарегистрировать ограничение права собственности в виде найма на квартиру.
Требование правообладателя мотивировано необоснованным отказом регистрирующего органа в проведении государственной регистрации обременения права собственности в виде коммерческого найма жилого помещения (квартира).
Решением Арбитражного суда Омской области от 05.10.2015 решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации найма жилого помещения: квартиры в„– 41, расположенной по адресу: город Омск, улица Крупской, дом 7, корпус 1, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации от 20.04.2015 в„– 55/201/018/2015-6516, признано незаконным как несоответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
На Управление Росреестра возложена обязанность по государственной регистрации ограничения права собственности в виде найма указанного жилого помещения.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что заключение сделки под отлагательным условием не противоречит нормам действующего законодательства.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции отклонил доводы Управления Росреестра о недопустимости отлагательных условий договора, и поддержал вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра не соответствует Закону о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ОАО "АФЖС".
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что достоверность представленных на государственную регистрацию документов должна быть оценена не на момент заключения сделки по переходу права собственности на объект недвижимости, а на момент обращения заявителя с соответствующими требованиями в Управление Росреестра.
По мнению заявителя, вывод судов о допустимости определения сторонами сделки в диспозитивном порядке момента ее заключения основан на неверной трактовке статей 157, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Как полагает заявитель, правовые основания для государственной регистрации ограничения права собственности - найма жилого помещения не имеются по причине отсутствия у ОАО "АФЖС", поименованного в договоре как наймодатель, на момент заключения сделки (договора найма жилого помещения с правом выкупа от 28.01.2015 в„– 08-15/2) правомочий по распоряжению имуществом.
Также заявитель считает, что разъяснения, изложенные в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума в„– 25), на которые ссылаются суды первой и апелляционной инстанций, не применимы к спорным правоотношениям.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании настаивает на отмене судебных актов.
ОАО "АФЖС" в отзыве отклонило кассационную жалобу Управления Росреестра, подтвердив правильность выводов судов о допустимости отлагательного условия спорного договора.
Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Материалами дела подтверждено, что по заключенному Гуселевским Олегом Владимировичем и Гуселевской Виолеттой Геннадьевной (наниматели) договору найма жилого помещения с правом выкупа от 28.01.2015 в„– 08-15/2 (далее - договор найма) ОАО "АФЖС" (наймодатель) обязалось предоставить за плату во временное владение и пользование для постоянного проживания изолированное жилое помещение: трехкомнатную квартиру в„– 41 общей площадью 64,10 кв. м, расположенную на первом этаже дома в„– 7 (корпус 1) по улице Крупской в городе Омске.
Настоящий договор является сделкой под отлагательным условием, поскольку права и обязанности по договору возникают у сторон при условии осуществления государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к наймодателю. С момента заключения договора наниматель владеет и пользуется жилым помещением в соответствии с настоящим договором (пункты 1.6, 1.7 договора найма).
Свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2015 серии 55-АБ в„– 311960 подтверждено право собственности ОАО "АФЖС" на объект недвижимости: жилую квартиру общей площадью 64,1 кв. м, 1 этаж, расположенную по адресу: город Омск, улица Крупской, дом 7, корпус 1, квартира 41.
На обращение ОАО "АФЖС" за государственной регистрацией договора найма на указанную квартиру Управление Росреестра в уведомлении от 20.04.2015 в„– 55/201/018/2015-6516 отказало в проведении государственной регистрации договора найма жилого помещения на основании абзацев четвертого и шестого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку к моменту заключения указанного договора наймодатель не являлся собственником сдаваемого в наем помещения.
Оспаривая отказ регистрирующего органа в проведении государственной регистрации обременения права собственности на квартиру в виде найма ОАО "АФЖС" сослалось на несоответствие этого отказа закону, а также нарушение его прав и законных интересов.
Исходя из положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктами 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены в статье 20 Закона о регистрации, к которым относятся, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абзацы четыре, шесть пункта 1 указанной статьи).
Согласно пункту 1 статьи 26.1 Закона о регистрации государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу пункта 2 статьи 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С учетом гражданско-правового принципа свободы договора субъекты правоотношений вправе по своему усмотрению определять условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421 ГК РФ).
Из положений статьи 422 ГК РФ вытекает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных законами и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
При исследовании материалов дела суд первой инстанции установил, что право собственности на квартиру было зарегистрировано за ОАО "АФЖС" 05.03.2015, тогда как документы на регистрацию ограничения права собственности квартиры в виде найма были представлены в Управление Росреестра 13.03.2015, то есть к моменту рассмотрения вопроса о регистрации найма ОАО "АФЖС" являлось собственником квартиры, и отлагательное условие, указанное в договоре найма, было исполнено.
Так как переход права собственности к ОАО "АФЖС" был прямо согласован сторонами договора найма в качестве отлагательного условия, что не противоречит положениям статьи 157 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в пункте 52 Постановления Пленума в„– 25, и к моменту совершения оспариваемого отказа в государственной регистрации право собственности заявителя на указанную выше квартиру было зарегистрировано в установленном порядке, суд первой инстанции обоснованно исходил из представления ОАО "АФЖС" необходимых документов для государственной регистрации найма жилого помещения и отсутствии у регистрирующего органа основания для отказа в ее проведении.
Установив, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации найма жилого помещения, нарушает права и законные интересы ОАО "АФЖС" и не соответствует закону, суд первой инстанции правомерно признал этот отказ недействительным согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, обязав произвести государственную регистрацию ограничения права собственности в виде найма жилого помещения.
Судом апелляционной инстанции обоснованно поддержаны выводы суда первой инстанции.
Приведенные регистрирующим органом в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, поскольку выражают несогласие с выводами судов об оценке представленных для государственной регистрации найма жилого помещения документов и не опровергают правильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права к установленным обстоятельствам по настоящему делу.
Таким образом, кассационная жалоба заявителя на судебные акты не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.10.2015 Арбитражного суда Омской области и постановление от 28.12.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А46-6815/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Н.В.МЕЛИХОВ

Судьи
В.Н.ГУДЫМ
С.А.ДОРОНИН


------------------------------------------------------------------