АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. по делу в„– А45-20572/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тамашакина С.Н.
Шуйской С.И.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств (аудиозаписи) видеоконференц-связи помощником судьи Володиной Ю.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2016 (судья Наумова Т.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 (судьи Кайгородова М.Ю., Ярцев Д.Г., Сухотина В.М.) по делу в„– А45-20572/2015
по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, г. Новосибирск, Красный проспект, 18, ИНН 5406214965, ОГРН 1035402457848)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ремтехстрой" (630099, г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 18/1, ИНН 5405293996, ОГРН 1055405058312)
о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ремтехстрой" к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области
о принятии пунктов договора аренды в редакции протокола разногласий.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Бычкова О.Г.)
в заседании участвовали представители:
Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - Аверкова Т.В. по доверенности от 03.06.2015 в„– 4148-02-38;
общества с ограниченной ответственностью "Ремтехстрой" - Матвеева Н.А. по доверенности от 01.09.2016, Привалова Т.Ю. по доверенности от 01.09.2016.
Суд

установил:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Ремтехстрой" (далее - ООО "Ремтехстрой", общество) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:1418, площадью 929 999 кв. м, для строительства торгово-развлекательного комплекса, в отношении условий пунктов 3.1, 3.3, 3.5, касающихся вопроса размера арендной платы, в предложенной редакции, с указанием в решении на то, что действие договора распространяется на отношения, возникшие с 01.04.2015.
ООО "Ремтехстрой" подало встречный иск, в котором просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:1418, приняв спорные пункты 3.1., 3.3., 3.5 договора в соответствии с протоколом разногласий от 07.09.2015:
- пункт 3.1: "Размер арендной платы за Участок составляет 17 763 722,13 руб. в год";
- пункт 3.3: "Расчет арендной платы определен в приложении к настоящему договору и установлен на основании Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 в„– 218-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области и предоставленные в аренду без торгов". Методика расчета размера арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение в„– 1) и ее изменение возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ";
- пункт 3.5: "Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка, и далее не чаще, чем один раз в год в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, с извещением арендатора за 10 дней до введения изменения. Кроме того, арендодателем в одностороннем порядке может быть изменен порядок перечисления арендной платы. В этих случаях арендодатель направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения".
- Приложение в„– 1: "Приложение в„– 1. Раздел "Рыночная стоимость земельного участка в руб. 215 317 844,00".
- Приложение в„– 1: "Приложение в„– 1. Раздел "Размер годовой арендной платы за землю, руб. Размер арендной платы за участок составляет 17 763 722,13".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016, предъявленные требования удовлетворены частично: в редакции ООО "Ремтехстрой" приняты пункт 3.1 договора аренды и Приложение в„– 1 к договору аренды, пункт 3.3 договора аренды в части применяемого нормативного акта; в редакции Департамента приняты пункт 3.3 договора аренды в части порядка изменения методики расчета размера арендной платы и пункт 3.5 договора аренды.
Департамент в поданной кассационной жалобе просит отменить принятые по делу судебные акты в части урегулирования разногласий по пункту 3.1 договора аренды от 29.12.2014 в редакции, предложенной обществом, и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, Департамент указал на ошибочность вывода судебных инстанций о фактической дате передаче земельного участка во временное пользование общества, что повлекло неверное определение размера арендной платы.
По утверждению Департамента, является обоснованным требование о распространении действия заключаемого договора аренды на правоотношения сторон с 01.04.2015, поскольку условия данного договора аренды фактически были согласованы ранее при подписании договора аренды спорного земельного участка от 01.04.2014, расторгнутого соглашением сторон от 29.07.2015 в связи с допущенной технической ошибкой.
Кроме того, Департамент указал на недобросовестность поведения ООО "Ремтехстрой" при подписании договора аренды земельного участка.
В представленном отзыве ООО "Ремтехстрой" отклонило доводы кассационной жалобы, просило принятые по делу судебные акты в обжалуемой части оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, а представители общества высказались против удовлетворения кассационной жалобы.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не усмотрел правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
По материалам дела судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.06.2013 по делу в„– А45-6515/2013 признано незаконным решение Департамента, изложенное в письме в„– 515/1-14/38 от 25.01.2013 "О порядке перевода земельного участка из одной категории в другую", в заключении с ООО "Ремтехстрой" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:1418, площадью 929 999 кв. м; на Департамент возложена обязанность совершить действия, предусмотренные статьями 30, 32 Земельного кодекса РФ, по предоставлению в аренду ООО "Ремтехстрой" земельного участка.
Во исполнение указанного решения арбитражного суда Департаментом был принят приказ от 24.01.2014 в„– 108 о предоставлении ООО "Ремтехстрой" в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:1418 для строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на один год.
Приказом Департамента от 01.12.2014 в„– 2642, принятым в соответствии с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.06.2014 по делу в„– 7851/2014, в приказ от 24.01.2014 в„– 108 были внесены изменения, срок аренды установлен в три года.
Департамент письмом от 19.12.2014 в„– 8783/3-14/38 направил обществу для подписания проект договора аренды, который был подписан 01.04.2015.
Однако данный договор аренды не прошел государственную регистрацию и соглашением сторон от 29.07.2015 считается расторгнутым с 01.04.2015.
Департамент письмом от 29.07.2015 в„– 5599-14/38 сообщил обществу о том, что на государственную регистрацию им подан новый договор аренды от 19.12.2014.
Полученный 07.08.2015 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:1418 был подписан обществом 07.09.2015 с протоколом разногласий и представлен в Департамент.
Поскольку разногласия в отношении условий договора аренды урегулированы не были, стороны обратились в арбитражный суд с соответствующими исками.
Статьей 446 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из положений статей 421, 422 Гражданского кодекса РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Судебными инстанциями установлено, что при заключении договора аренды земельного участка между сторонами возникли разногласия по условиям пунктов 3.1, 3.3, 3.5 договора аренды, касающихся определения размера арендной платы.
Общество не согласилось с предложенными условиями пункта 3.1 договора аренды и Приложения в„– 1 к договору относительно арендной платы в размере 35 293 462,05 руб. и рыночной стоимости земельного участка в размере 427 799 540 руб., определенной Департаментом на основании отчета оценки ООО "ЛЕКС" от 18.11.2014 в„– 17/14-0.
Общество в обоснование установления арендной платы в размере 17 763 722,13 руб. и рыночной стоимости земельного участка в размере 215 317 844 руб. сослалось на отчет оценки от 07.09.2015 в„– 009-09/15, выполненный ООО "ОК "Эксперт".
Принимая пункт 3.1 договора аренды и Приложение в„– 1 к договору в редакции общества, судебные инстанции исходили из того, что на момент предложения обществу проекта договора (07.08.2015) истек установленный статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" шестимесячный срок для применения рыночной стоимости в целях совершения сделки, определенной по отчету ООО "ЛЕКС" от 18.11.2014 в„– 17/14-0.
Судебные инстанции признали достоверным представленный обществом отчет от 07.09.2015 в„– 009-09/15, подготовленный ООО "ОК "Эксперт" и получивший положительное экспертное заключение от 16.11.2015 в„– 2288, отметив непредставление Департаментом доказательств недостоверности выводов оценки.
В соответствии с отчетом от 07.09.2015 в„– 009-09/15 рыночная стоимость спорного земельного участка составила 215 317 844 руб., принятая судебными инстанциями за основу расчета арендной платы.
Пунктом 3.3 договора аренды в редакции Департамента установлено, что размер арендной платы определяется на основании постановления правительства Новосибирской области от 15.09.2014 в„– 361-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области".
Принимая во внимание, что на момент заключения спорного договора аренды указанный нормативный акт утратил силу, судебные инстанции согласились с редакцией общества пункта 3.3 договора в части применения при расчете арендной платы действующего постановления правительства Новосибирской области от 10.06.2015 в„– 218-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области и предоставленные в аренду без торгов".
Руководствуясь пунктом 2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 в„– 218-п, арбитражный суд произвел расчет арендной платы, годовой размер которой составил 17 763 722,13 руб.
При этом судебные инстанции указали на необоснованность требования общества о включении в пункт 3.3 договора аренды предложения "Методика расчета размера арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение в„– 1) и ее изменение возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ", сославшись на положения статьи 424 Гражданского кодекса РФ и Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ в„– 2 (2015) и в„– 4 (2015).
В этой части пункт 3.3 договора аренды принят в редакции Департамента.
Судебные инстанции приняли пункт 3.5 договора аренды в редакции Департамента, находя его соответствующим Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и пункту 10 постановления правительства Новосибирской области от 10.06.2015 в„– 218-п.
Департамент в кассационной жалобе выразил несогласие с выводами судебных инстанций лишь в части принятия пункта 3.1 договора аренды в редакции общества, указывая на то, что фактически арендные отношения сторон возникли с момента заключения 01.04.2015 договора аренды спорного земельного участка, однако недобросовестное поведение общества воспрепятствовало проведению государственной регистрации этого договора.
Приведенные в кассационной жалобе доводы Департаментом о том, ООО "Ремтехстрой" приняло земельный участок и пользуется им с 01.04.2015, были предметом оценки судебных инстанций и обоснованно отклонены.
Судебные инстанции правильно отметили, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие использование обществом спорного земельного участка с 01.04.2015, считая возможным распространить действия условий договора аренды с момента вступления в законную силу решения суда, признавая его заключенным для третьих лиц с даты его государственной регистрации.
Также подлежат отклонению доводы Департамента относительно недобросовестного поведения ООО "Ремтехстрой" при заключении договора аренды, которые являлись предметом рассмотрения в судебных инстанциях.
Доводы Департамента, не опровергая правомерность выводов судебных инстанций, фактически направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу в„– А45-20572/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА

Судьи
С.Н.ТАМАШАКИН
С.И.ШУЙСКАЯ


------------------------------------------------------------------