АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2016 г. по делу в„– А46-14426/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Туленковой Л.В.,
судей Севастьяновой М.А.,
Фроловой С.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Игошиной Е.В., рассмотрел кассационную жалобу Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области на решение от 24.03.2016 Арбитражного суда Омской области (судья Лебедева Н.А.) и постановление от 23.06.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кудрина Е.Н., Грязникова А.С., Рожков Д.Г.) по делу в„– А46-14426/2015 по иску Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области (644099, город Омск, улица Ленина, 2, ОГРН 1025500758898, ИНН 5503026780) к обществу с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания-7" (644117, город Омск, улица Молодежная, 3-я, 2, ОГРН 1025501262676, ИНН 5506049850) о внесении изменений в договор инвестирования.
Третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Омской области.
В судебном заседании 05.10.2016 объявлен перерыв до 12.10.2016 до 09 часов 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.
До перерыва и после путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Савинов А.В.) в заседании приняли участие представители: Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области Половникова О.И. по доверенности от 25.12.2015, общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания-7" Зайцев С.А. по доверенности от 01.06.2016.
Суд

установил:

Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания-7" (далее - Общество) о внесении изменений в договор инвестирования на строительство жилого дома и полуподземного гаража по улице Госпитальная, в Центральном АО города Омска от 06.03.2006, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "По окончании строительства жилые и нежилые помещения в нем распределяются в соответствии с приложением к настоящему договору следующим образом: заказчику передается 1019,52 кв. м общей площади квартир без учета балконов, лоджий, веранд и террас 18-ти этажного 128-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: улица Госпитальная, дом 19А, Центральный административный округ, город Омск, 644007; инвестору передаются оставшиеся, после передачи заказчику, жилые и нежилые помещения 18-ти этажного 128-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: улица Госпитальная, дом 19А, Центральный административный округ, город Омск, 644007".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Омской области.
Решением от 24.03.2016 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 23.06.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
Управление обратилось с кассационной жалобой, просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: суды не учли, что по договору вклад Управления выражен в виде земельного участка; суды не приняли во внимание, что постановлением Правительства Российской Федерации от 10.06.2011 в„– 460 "О предельной стоимости 1 кв. метра общей площади жилых помещений при их приобретении (строительстве) для федеральных государственных нужд" (далее - постановление от 10.06.2011 в„– 460) утверждена предельная стоимость 1 кв. метра общей площади жилых помещений при приобретении (строительстве) жилых помещений для федеральных государственных нужд; в связи с увеличением кадастровой стоимости земельных участков размер доли (площадей помещений), подлежащей передаче управлению стал несоразмерен вкладу Управления в договор инвестирования; при заключении договора стороны согласовали строительство 9-12 этажного жилого дома, тогда как завершенный объект строительства представлен в виде 18 этажного дома, в связи с этим Управление вправе рассчитывать на изменение процентного соотношения распределения долей.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, как законные и обоснованные, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, поддерживающих свои доводы, в том числе, изложенные в письменных пояснениях, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Из материалов дела следует и судами установлено, что между Обществом (инвестор) и Управлением (заказчик) заключен договор инвестирования по строительству жилого дома и полуподземного гаража по улице Госпитальная в Центральном АО города Омска от 06.03.2006 (далее - договор), предметом которого является совместное инвестирование строительства многоквартирного 9-12 этажного жилого дома и полуподземного гаража по улице Госпитальная в Центральном АО города Омска - адрес строительный (далее - объект-1 и объект-2) в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией.
Согласно пункту 1.3 договора по окончании строительства и получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию стороны получают в собственность жилые и нежилые помещения объекта-1 и помещения объекта-2 в соответствии с ведомостью распределения площадей объектов (приложение).
Между сторонами достигнуто соглашение о распределении площадей жилых и нежилых помещений (пункт 3.1 договора): заказчику - 5 процентов от общей площади помещений объекта-1, инвестору - 95 процентов площади объекта-1 и 100 процентов площади объекта-2.
Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации договора, определено в приложении к договору (ведомость распределения жилых и нежилых помещений объекта), в котором согласовано распределение 128 квартир, расположенных на 16 этажах, подвальные нежилые помещения объекта-1 и нежилые помещения объекта-2.
Распоряжением администрации Центрального АО города Омска от 05.08.2014 в„– 760 внесено изменение в распоряжение администрации Центрального АО города Омска от 19.12.2013 в„– 996 и установлена почтово-адресная нумерация многоквартирного жилого дома (объекту-1) - город Омск, улица Госпитальная, дом 19 А. Распоряжением администрации Центрального АО города Омска от 20.05.2014 в„– 431 установлена почтово-адресная нумерация полуподземного гаража (объекту-2) - город Омск, улица Госпитальная, дом 19 Б.
В соответствии с распоряжениями Департамента строительства администрации города Омска от 23.01.2015 в„– 5-рв и от 09.10.2015 в„– 340 введены в эксплуатацию 18 этажный 128 квартирный жилой дом и полуподземный гараж, расположенные по адресу: 644007, город Омск, Центральный административный округ, улица Госпитальная, дома 19 А, 19 Б.
В обоснование иска Управление указало, что в качестве вклада по спорному договору предоставило два земельных участка: с кадастровым номером 55:36:040103:3062; категория земель: земли населенных пунктов - под строительство жилого дома, площадью 4 220 кв. м и с кадастровым номером 55:36:0401 03:3342; категория земель: земли населенных пунктов - для строительства полуподземного гаража, площадью 3 640 кв. м.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 в„– 50-п кадастровая стоимость двух земельных участков определена в размере 32 750 036 рублей 60 копеек (земельный участок с кадастровым номером 55:36:040103:3062-21 379 659 рублей 40 копеек и с кадастровым номером 55:36:0401 03:3342-11 370 377 рублей 20 копеек).По мнению истца, предельную стоимость 1 кв. м общей площади жилых помещений при их приобретении (строительстве) для федеральных государственных нужд следует определять в соответствии требованиями постановления от 10.06.2011 в„– 460, приказа Минстроя России от 23.06.2015 в„– 446/1ф "О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2015 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на второе полугодие 2015 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2015 года", в соответствии с которыми стоимость квадратного метра не должна превышать 32 291 рубль.
Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно - установление нормативными актами предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации и увеличение размера кадастровой стоимости земельных участков, Управление обратилось в суд с настоящим иском о внесении изменений в договор в части определения процентного соотношения площадей помещений, подлежащих распределению между сторонами.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не установил совокупности оснований для применения к обстоятельствам данного спора статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и внесения изменений в условия спорного договора.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
По существу спор разрешен судами правильно.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума от 11.07.2011 в„– 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункты 6, 7 постановления Пленума от 11.07.2011 в„– 54).
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 постановления Пленума от 11.07.2011 в„– 54).
Принимая во внимание условие о распределении результата строительства, спорный договор следует квалифицировать как смешанный договор.
Согласно пункту 2 статьи 450, статье 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Кроме того, по общему правилу основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Между сторонами достигнуто соглашение о распределении площадей жилых и нежилых помещений (пункт 3.1 договора): заказчику - 5 процентов от общей площади помещений объекта-1, инвестору - 95 процентов площади объекта-1 и 100 процентов площади объекта-2.
В соответствии с условиями пункта 3.2 договора размер указанных площадей может подлежать изменению и определяться дополнительным соглашением сторон.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном требованиями статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела документы, суды, руководствуясь статьей 451 ГК РФ, пришли к выводу о том, что наличие обстоятельств, указанных в статьях 450, 451 ГК РФ, Управлением не доказано.
При этом судами учтено, что нормативный акт, которым истец обосновывал свои требования (постановление от 10.06.2011 в„– 460) не применяется в отношении заключенных до вступления в силу настоящего постановления сделок (пункт 3 постановления от 10.06.2011 в„– 460).
Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1 статьи 4 ГК РФ).
В связи с этим оснований для изменения условий договора не имелось.
Отклоняя доводы заявителя о том, что при заключении договора стороны согласовали строительство 9-12 этажного жилого дома, тогда как завершенный объект строительства представлен в виде 18 этажного дома, в связи с этим Управление вправе рассчитывать на изменение процентного соотношения распределения долей, суды правильно отметили, что доли сторон определены в процентном соотношении площадей, подлежащих распределению между сторонами.
Доказательств, допускающих возможность уменьшения доли Управления при распределении возводимых объектов, не представлено.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.03.2016 Арбитражного суда Омской области и постановление от 23.06.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А46-14426/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.ТУЛЕНКОВА

Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
С.В.ФРОЛОВА


------------------------------------------------------------------