АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2016 г. по делу в„– А03-21544/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Триля А.В.,
судей Сириной В.В.,
Тамашакина С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Бухаровой С.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-продукт" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.01.2016 (судья Бояркова Т.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 (судьи: Фертиков М.А., Жданова Л.И., Павлова Ю.И.) по делу в„– А03-21544/2015.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (Емельянова Г.М.) в заседании участвовали представители общества с ограниченной ответственностью "Эко-продукт" - Мищенко Н.Ю. по доверенности от 04.12.2015, Мищенко Д.В. по доверенности от 01.08.2016.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эко-продукт" (658875, Алтайский край, Немецкий национальный р-н, с. Шумановка, ул. Молодежная, 9, ИНН 2259007254, ОГРН 1142210000052, далее - ООО "Эко-продукт") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации Немецкого национального района Алтайского края (658870, Алтайский край, Немецкий национальный р-н, с. Гальбштадт, ул. Менделеева, 47, ИНН 2259000636, ОГРН 1022200865323, далее - администрация) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка в„– 8 от 03.10.2005, а именно:
пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 22:29:000000:2 (разделен на земельные участки учетные номера частей 22:29:050301:1 и 22:29:050101:1207), арендуемый по договору, устанавливается в размере 0,3 процента кадастровой стоимости данного земельного участка, с учетом порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся на территории Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, в порядке, условиях и сроках ее внесения, установленных органом государственной власти субъекта Российской Федерации (Алтайского края)";
пункт 2.6. договора изложить в следующей редакции: "Расчет арендной платы производится арендодателем в порядке, установленном уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (Алтайского края) в соответствии с законодательством Российской Федерации";
пункт 2.7. договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель имеет право на изменение размера годовой арендной платы в одностороннем порядке. В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование участка изменяется в порядке, установленном уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (Алтайского края) и федеральным законодательством";
приложение в„– 2 из текста договора исключить.
Исковые требования обоснованы тем, что ООО "Эко-продукт" с 28.03.2014 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 19.03.2014 является арендатором по договору аренды земельного участка в„– 8 от 03.10.2005. Истец считает, что условия договора не соответствуют нормам действующего законодательства по определению размера арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем, просит внести вышеуказанные изменения в договор аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.01.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016, иск удовлетворен частично, внесены изменения в договор аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения от 23.01.2012. Первый абзац пункта 2.6 договора изложен в следующей редакции: "Расчет арендной платы производится арендодателем в порядке, установленном уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в соответствии с законодательством Российской Федерации"; пункт 2.7 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель имеет право на изменение размера годовой арендной платы в одностороннем порядке. В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование участка изменяется в порядке, установленном уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и федеральным законодательством"; приложение в„– 2 исключено из текста договора. В удовлетворении требования об изменении редакции пункта 2.5 договора отказано.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался статьями 3, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ), статьями 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582, администрации Алтайского края от 24.12.2007 в„– 603, исходил из отсутствия правовых оснований для изменения условия договора об установлении арендной платы в размере 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка, и признав обоснованными требования о внесении изменений в пункты 2.6, 2.7, исключив приложение в„– 2 из текста договора.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Эко-Продукт" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит изменить решение в части отказа в изменении редакции пункта 2.5 договора и принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме.
Заявитель жалобы ссылается на то, что право аренды земельного участка перешло ООО "Эко-Продукт" в результате соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с сельскохозяйственной артелью Племзавод "Шумановский" (далее - СХА Племзавод "Шумановский"). В связи с переходом к истцу прав и обязанностей арендатора по договору аренды к нему перешли права на оплату арендной платы в установленном законом размере. Право аренды СХА Племзавод "Шумановский", возникшее в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, в полном объеме перешло к его правопреемнику по договору - ООО "Эко-Продукт" в результате одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору этому лицу.
Истец указывает на то, что СХА Племзавод "Шумановский" переоформила право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в период действия пункта 3 статьи 65 Закона в„– 137-ФЗ, устанавливающего государственное регулирование порядка определения размера арендной платы за пользование землями, находящимися в собственности Российской Федерации. Арендная плата по спорному договору является регулируемой. Изменение методики ее определения подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела, 03.10.2005 между администрацией Немецкого национального района (арендодатель) и СХА Племзавод "Шумановский" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 8. Данный договор заключен в порядке переоформления СХА Племзавод "Шумановский" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Пунктом 1.3 договора установлено, что целью использования участка является осуществление сельскохозяйственной деятельности.
Срок действия договора с 01.10.2005 по 01.01.2052 (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 2.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.01.2006 базовая ставка арендной платы равна базовой ставке земельного налога с учетом коэффициентов. На момент заключения дополнительного соглашения исходная базовая ставка складывается в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости участка (0,3 процента *119558403 руб.).
19.03.2014 между СХА Племзавод "Шумановский" (сторона 1) и ООО "Эко-Продукт" (сторона 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 8 от 03.10.2005, в соответствии с которым сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в„– 8 от 03.10.2005 года, в редакции дополнительных соглашений к нему.
Данное соглашение было зарегистрировано в установленном порядке 28.03.2014.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ, истец направил в адрес ответчика письмо с предложением внести изменения в спорный договор аренды земельного участка об изменении порядка определения размера арендной платы. По мнению истца, размер арендной платы должен определяться исходя из установленного указанной нормой порядка определения арендной платы, и не должен превышать трех десятых процента от кадастровой стоимости земельного участка. При расчете арендной платы с применением коэффициентов, принятых органом местного самоуправления, ее размер превышает предел, установленный в указанном федеральном законе, что, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы.
Так как ответчик отказался вносить изменения в договор аренды земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Далее в указанной статье установлено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Отказывая в удовлетворении требования истца в части внесения изменений в пункт 2.5 договора, суд исходил из того, что истец не владел земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования. Право на аренду земельного участка у ООО "Эко-Продукт" возникло после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 8 от 03.10.2005.
Между тем суд не учел следующего.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок передан в аренду первоначальному арендатору - СХА Племзавод "Шумановский" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
При этом передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка первоначальным арендатором обществу "Эко-Продукт" не повлекла изменение порядка исчисления арендной платы для нового арендатора. При уступке прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор заменяет прежнего арендатора в уже действующем договоре аренды. Новый договор аренды с новым арендатором не заключается. Соответственно, действуют ранее возникшие арендные правоотношения, в том числе в части исчисления арендной платы.
Поскольку в рассматриваемом деле правопредшественник истца приобрел право аренды в порядке переоформления в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, ООО "Эко-Продукт" имеет право на применение льготного порядка при исчислении арендной платы.
Суд неправильно истолковал пункт 2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ и не применил пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Рассматривая настоящий спор, суд исходил из того, что спорный земельный участок является землей, государственная собственность на которую не разграничена.
В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из имеющейся в деле выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 следует, что спорный земельный участок с 24.11.2005 находится в федеральной собственности. Следовательно, собственность на этот участок разграничена.
Судебные инстанции это обстоятельство оставили без внимания.
Удовлетворяя исковые требования в отношении пунктов 2.6, 2.7 договора, суд исходил из того, что на данный земельный участок государственная собственность не разграничена.
Вопросы о том, относится ли данный участок к федеральной собственности или является земельным участком, собственность на который не разграничена и, соответственно, кто определяет (устанавливает) размер арендной платы, являются существенными по настоящему спору. Эти вопросы судами не выяснены в полном объеме.
Допущенные судом нарушения являются основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть положения законодательства, регулирующие порядок перехода прав и обязанностей по договору аренды. Выяснить вопросы о принадлежности спорного земельного участка, уполномоченном органе, определяющем порядок и размер арендной платы за пользование соответствующей землей (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации), о надлежащем арендодателе. С учетом установленных обстоятельств рассмотреть заявленные требования.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.01.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу в„– А03-21544/2015 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.В.ТРИЛЬ

Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН


------------------------------------------------------------------