АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2016 г. по делу в„– А45-6976/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптима" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.11.2015 (судья Хорошилов А.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 (судьи Шатохина Е.Г., Павлова Ю.И., Фертиков М.А.) по делу в„– А45-6976/2015 по иску прокурора Новосибирской области (630099, г. Новосибирск, ул. Каменская, д. 20а, ИНН 5406010055, ОГРН 1035402479936) к администрации города Оби Новосибирской области (633102, Новосибирская область, г. Обь, ул. Авиационная, д. 12, ИНН 5448107718, ОГРН 1025405628005), обществу с ограниченной ответственностью "Оптима" (630099, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Потанинская, д. 4, ИНН 5406524780, ОГРН 1095406007718), обществу с ограниченной ответственностью Жилой комплекс "Чистые поля" (633102, Новосибирская область, г. Обь, ул. Геодезическая, д. 66а, кв. 23, ИНН 5448950100, ОГРН 1155476007070) о признании недействительным договора от 30.05.2014 в„– 1/14-14п купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
В заседании приняли участие: прокурор прокуратуры Тюменской области Козырева М.В. по письму прокурора Новосибирской области от 19.05.2016 в„– 8-185-2015; директор общества с ограниченной ответственностью "Оптима" Кутаков В.В. согласно решению от 11.11.2016 в„– 1-2016, представитель общества с ограниченной ответственностью "Оптима" Гололобов М.В. по доверенности от 13.05.2016; представитель общества с ограниченной ответственностью Жилой комплекс "Чистые поля" Гололобов М.В. по доверенности от 13.05.2016.
Суд

установил:

прокурор Новосибирской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Оби Новосибирской области (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Оптима" (далее - ООО "Оптима"), обществу с ограниченной ответственностью Жилой комплекс "Чистые поля" (далее - ООО ЖК "Чистые поля") о признании недействительным договора от 30.05.2014 в„– 1/14-14п купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 45 000 +/- 74 кв. м, с кадастровым номером 54:36:020206:453, местоположение: Новосибирская область, г. Обь, пересечение ул. Большая и автодороги М-51, заключенного между администрацией и ООО "Оптима", об истребовании земельного участка площадью 45 000 +/- 74 кв. м, с кадастровым номером 54:36:020206:453, местоположение: Новосибирская область, г. Обь, пересечение ул. Большая и автодороги М-51, из владения ООО ЖК "Чистые поля" в пользу муниципального образования город Обь в лице администрации.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.11.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016, заявленные требования удовлетворены.
ООО "Оптима", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель считает, что обжалуемые судебные акты являются незаконными и подлежат отмене, поскольку судами первой и апелляционной инстанций не были полно и всесторонне исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела и доказательствам, имеющимся в материалах дела; судами нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права.
По мнению ООО "Оптима", суды первой и апелляционной инстанций не дали оценки фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель считает незаконным применение норм материального права, закрепленных в пункте 3 статьи 33, пункте 2 статьи 35, пункте 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и сделанный на основании указанных норм права вывод о том, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс условий, таких как фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь, занятая объектом недвижимости и необходимая для его эксплуатации.
ООО "Оптима" указывает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции арбитражным судом в нарушение положений статьи 49 АПК РФ было допущено одновременное изменение со стороны истца и предмета, и основания иска.
ООО "Оптима" полагает, что обжалуемые судебные акты приняты на основании неполного исследования фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, выводы судов, изложенные в решении и постановлении, являются необоснованными, сделанными с нарушениями норм материального права (неправильное применение статей 168, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 7 статьи 36 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора) и процессуального права (неправильное применение статей 49, 52 и 65 АПК РФ).
В отзывах на кассационную жалобу прокурор и администрация указали, что считают кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просят оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на кассационную жалобу ООО ЖК "Чистые поля" указало, что считает кассационную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.
Директор ООО "Оптима", представитель ООО "Оптима" и ООО ЖК "Чистые поля" в заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Прокурор в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене.
Из материалов дела видно, что 08.08.2013 администрацией было издано постановление в„– 800 "О предоставлении в аренду ООО "Оптима" земельного участка с кадастровым номером 54:36:02006:453", в соответствии с которым ООО "Оптима" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36:020206:453, местоположение: Новосибирская область, г. Обь, пересечение ул. Большая и автодороги М-51 (далее - земельный участок) на три года для строительства складского комплекса.
Между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 22.08.2013 в„– 1/14/13а сроком действия до 22.07.2016.
ООО "Оптима" 24.12.2013 получено разрешение в„– RU 54304000-061-13 на строительство на земельном участке объекта капитального строительства "Склад (1-я очередь) по ул. Большая, в г. Обь НСО", шифр проекта 2013-25, срок действия до 20.01.2015.
ООО "Оптима" 28.04.2014 выдано разрешение в„– RU 54304000-011-14 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.
На основании вышеуказанных документов 15.05.2014 зарегистрировано право собственности ООО "Оптима" на объект недвижимого имущества: нежилое здание, общей площадью 52, 5 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 54:36:020206:638 (свидетельство о государственной регистрации права 54 АЕ 357194).
ООО "Оптима" 20.05.2013 в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка.
В результате рассмотрения вышеуказанного заявления 30.05.2014 администрацией было издано постановление в„– 605, в соответствии с которым было решено предоставить земельный участок в собственность ООО "Оптима".
Между администрацией и ООО "Оптима" был заключен договор от 30.05.2014 в„– 1/14-14п купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор).
Согласно материалам дела, земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в целях строительства складского комплекса (кадастровый паспорт земельного участка от 04.06.2013 в„– 54/201/13-159861, от 23.05.2014 в„– 54/201/14-158127, градостроительный план земельного участка от 24.09.2013), земельный участок был передан в аренду ООО "Оптима" для строительства складского комплекса (постановление от 08.08.2013 в„– 800, договор аренды от 22.08.2013 в„– 1/14-13а).
В соответствии с проектной документацией на строительство объекта "Склад (1-я очередь) по ул. Большая в г. Обь НСО" (2013-25-ПЗ) площадь застройки 1-й очереди 58, 8 кв. м, площадь застройки (общая) - 7 295,7 кв. м.
ООО "Оптима" планировало осуществить строительство объектов на земельном участке в несколько этапов, первый этап - 58, 8 кв. м, последующие этапы - 7 295,7 кв. м.
Последующие этапы строительства обществом не реализованы, объект - "складской комплекс" не построен.
По результатам проведенной прокуратурой проверки установлено, что договор был заключен с нарушением требований действующего законодательства (земельный участок площадью 45 000 кв. м был предоставлен для строительства складского комплекса с общей площадью застройки 7 295, 7 кв. м. Фактически построен и введен в эксплуатацию иной объект - нежилое здание площадью 52, 5 кв. м, что исключает возможность предоставления в собственность земельного участка данной площади).
Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из того, что ООО "Оптима" не представило доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости необходим земельный участок, предоставленный по договору.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает, что выводы судебных инстанций сделаны с нарушением норм материального права, по неполно установленным обстоятельствам дела.
Судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 в„– 15524/04 и от 06.09.2011 в„– 4275/11. Суды не исследовали возможность совершения сделки без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, не занятой объектом недвижимости ООО ЖК "Чистые поля" и необходимой для его использования.
Сам по себе спор между сторонами о местоположении границ и размере причитающегося ООО "Оптима", а впоследствии ООО ЖК "Чистые поля" земельного участка не препятствует применению данной правовой позиции.
При таких обстоятельствах суды неправомерно удовлетворили заявленный прокурором иск в полном размере.
Судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 в„– 8536/13 изложена правовая позиция о том, что согласно положениям статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий.
По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 в„– 1152/14, исходя из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется по правилам пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.
Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Из приведенных норм закона следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс условий, таких как фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь, занятая объектом недвижимости и необходимая для его эксплуатации.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В связи с этим прокурор вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, не занятого объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
При удовлетворении иска о признании сделки недействительной в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).
Причитающаяся ООО "Оптима" часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Согласно статье 35 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.
Если кадастровые работы не проводились, суд вправе сам назначить их проведение применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.
Резолютивная часть решения суда, связанного с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки купли-продажи), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
При рассмотрении настоящего дела суды не учли зависимость способа и пределов защиты по такого рода спорам от объема прав, предоставленных собственнику объекта недвижимости, от правовых и физических характеристик спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, дать надлежащую правовую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения данного спора, и разрешить его в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению в данном случае, после чего принять решение по спору, отвечающее требованиям статьи 170 АПК РФ.
Суду первой инстанции следует распределить государственную пошлину, в том числе и по кассационной жалобе.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.11.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 по делу в„– А45-6976/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА


------------------------------------------------------------------