АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2016 г. по делу в„– А03-9604/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кадниковой О.В.,
судей Лошкомоевой В.А.,
Мелихова Н.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.07.2015 (судья Ильичева Л.Ю.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2015 (судьи Колупаева Л.А., Марченко Н.В., Усанина Н.А.) по делу в„– А03-9604/2015 по заявлению индивидуального предпринимателя Головенко Сергея Николаевича (Алтайский край, Тальменский район, село Озерки) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, Алтайский край, город Барнаул, улица Советская, 16, ИНН 2225066565, ОГРН 1042202282132) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Суд

установил:

индивидуальный предприниматель Головенко Сергей Николаевич (далее по тексту - Головенко С.Н.) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган), выраженного в сообщении от 10.02.2015 в„– 32/012/2014-846 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к Головенко С.Н. на сооружение - зерновой склад в„– 10 (здание), кадастровый номер 22:47:190112:374, назначение помещения - нежилое, этажность - 1, общая площадь 1 219,7 кв. м, расположенное в границах земельного участка по адресу: Алтайский край, Тальменский район, рабочий поселок Тальменка, улица Вокзальная, 12 д, кадастровый номер 22:47:190112:72, об обязании Управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.07.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2015, заявление Головенко С.Н. удовлетворено.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение от 24.07.2015 и постановление от 05.10.2015, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы ее податель ссылается на то, что в представленном Головенко С.Н. пакете документов отсутствовало обращение продавца имущества - открытого акционерного общества "Тальменский элеватор" (далее по тексту - общество "Тальменский элеватор") о проведении первичной регистрации права, тогда как по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) у общества "Тальменский элеватор" ранее зарегистрированное право отсутствует. Ликвидация юридического лица - продавца имущества не является препятствием для регистрации перехода права собственности от ликвидированного юридического лица по ранее заключенному договору только исключительно при наличии ранее зарегистрированного права продавца в ЕГРП.
В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, отзыв на кассационную жалобу не представлен. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены. При этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между обществом "Тальменский элеватор" в лице его конкурсного управляющего Рубашанова А.П. (продавец) и Головенко С.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 24.02.2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить здание зернового склада в„– 10 (здание), кадастровый номер 22:47:1901 12:374, назначение помещения - нежилое, этажность - 1, общая площадь 1 219,7 кв. м, расположенное в границах земельного участка по адресу: Алтайский край, Тальменский район, рабочий поселок Тальменка, улица Вокзальная, 12 д (далее по тексту - зерносклад в„– 10).
Расчет по договору произведен в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 24.03.2014 в„– 132 и от 22.04.2014 в„– 167.
На основании акта приема-передачи от 05.05.2014 зерносклад в„– 10 передан покупателю.
Впоследствии общество "Тальменский элеватор" было ликвидировано, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись от 21.10.2014 о прекращении деятельности юридического лица в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
24.12.2014 Головенко С.Н. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное им имущество.
Решением от 10.02.2015 в„– 32/012/2014-846 Управлением Росреестра отказано в регистрации на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) в связи с тем, что право продавца на объект не было зарегистрировано и отсутствовало его заявление и необходимые для регистрации документы ранее возникшего права собственности.
Полагая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Головенко С.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из того, что общество "Тальменский элеватор" являлось собственником спорного объекта недвижимости на основании приватизации государственного предприятия "Тальменский элеватор" в 1993 году, то есть до вступления в силу Закона о регистрации, а потому отсутствие государственной регистрации права собственности общества "Тальменский элеватор" на спорное имущество на момент заключения договора купли-продажи с Головенко С.Н. и передачи объекта не свидетельствует об отсутствии у продавца права распоряжения этим имуществом, переходящего к предпринимателю по условиям договора купли-продажи и в порядке статей 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), и не влечет недействительности соответствующего договора купли-продажи.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Аналогичный порядок применяется в случае, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Как разъяснено в пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - Постановление от 29.04.2010 в„– 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Судом первой инстанции установлено, что спорный объект недвижимости построен в период 1953-1991 годов, право собственности на него общество "Тальменский элеватор" приобрело в порядке приватизации государственного предприятия "Тальменский элеватор" в 1993 году, то есть до вступления в силу Закона о регистрации, следовательно, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации (пункт 1 статьи 6 Закона о регистрации).
Таким образом, при сохранении за правообладателем возникшего до 31.01.1998 права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя (пункт 2 статьи 6 Закона о регистрации).
При этом согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права.
Однако общество "Тальменский элеватор" ликвидировано, что исключает возможность его обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, как и с заявлением о переходе права собственности.
Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации права и перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В данном случае могут быть применены по аналогии разъяснения, сформулированные в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 в„– 10/22.
В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации ранее возникшее право подлежало регистрации при государственной регистрации перехода права.
Однако в связи с ликвидацией продавца, не успевшего зарегистрировать свое право собственности, соблюсти последовательность действий, предусмотренную названным Законом, не представляется возможным.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает вывод судов первой и апелляционной инстанций о необоснованном отказе Управления Росреестра Головенко С.Н. в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
Нарушений судами норм материального либо процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
В этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.07.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2015 по делу в„– А03-9604/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
О.В.КАДНИКОВА

Судьи
В.А.ЛОШКОМОЕВА
Н.В.МЕЛИХОВ


------------------------------------------------------------------