АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2016 г. по делу в„– А03-2846/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Забоева К.И.,
Лаптева Н.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Старченко Сергея Сергеевича на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 (судьи Афанасьева Е.В., Иванов О.А., Кудряшева Е.В.) по делу в„– А03-2846/2015 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Старченко Сергея Сергеевича (город Барнаул) к Администрации города Рубцовска Алтайского края (658200, Алтайский край, город Рубцовск, проспект Ленина, 130, ИНН 2209011079, ОГРН 1022200813656) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях покупателя.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна.
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Старченко Сергея Сергеевича - Володченко А.Я. по доверенности от 16.02.2016.
Суд

установил:

индивидуальный предприниматель Старченко Сергей Сергеевич (далее -Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации города Рубцовска (далее - Администрация) об обязании в течение 10 дней заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 222,4 кв. м, расположенного по адресу: Алтайский край, город Рубцовск, улица Калинина, 16, помещение 92, на условиях покупателя:
- пункт 2.1: "Рыночная цена нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 3 862 703 руб. 92 коп., без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС)";
- пункт 2.2: "Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 2 818 893 руб. 26 коп. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1, установив окончательную стоимость выкупаемого имущества равной 1 043 810 руб. 66 коп. без НДС";
- приложение к договору изменить в соответствии с пунктом 2.2 проекта договора в редакции покупателя.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна (далее - ИП Карташева Е.А.).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.12.2015 иск удовлетворен, на Администрацию возложена обязанность в течение 10 дней заключить договор купли-продажи в отношении указанного помещения на условиях покупателя. С Администрации в пользу Предпринимателя взысканы 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 43 000 руб. расходов на проведение экспертизы.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 решение Арбитражного суда Алтайского края от 09.12.2015 изменено полностью и изложено в следующей редакции:
Иск удовлетворить.
Обязать Администрацию в течение 10 дней заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 222,4 кв. м, расположенного по адресу: Алтайский край, город Рубцовск, улица Калинина, 16, помещение 92, по цене 2 996 175 руб. 53 коп.
Пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Рыночная цена нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, без учета стоимости неотделимых улучшений, засчитываемых в счет выкупной цены, составляет 2 996 175 руб. 53 коп. (без учета НДС)".
Пункт 2.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Денежные средства в сумме 2 996 175 руб. 53 коп. подлежат уплате покупателем с рассрочкой платежа согласно графику погашения (приложение) путем перечисления денежных средств на расчетный счет 40101810100000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по Алтайскому краю г. Барнаул БИК 040173001, получатель УФК по Алтайскому краю (Комитет по финансам города Рубцовска) ИНН 2209011255, КПП 220901001, код бюджетной классификации 09211402043040000410, ОКТМО 01716000.
Продавец предоставляет рассрочку оплаты сроком на три года согласно графику погашения (приложение), который является неотъемлемой частью настоящего договора".
Приложение к договору (график погашения) изменить в соответствии с пунктом 2.2 договора.
Взыскать с Администрации в пользу Предпринимателя 6 000 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины по иску и 43 000 руб. расходов на проведение экспертизы.
Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом, Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, решение Арбитражного суда Алтайского края от 09.12.2015 оставить без изменения.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о нарушении судом апелляционной инстанции положений части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ); неправильном толковании разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 в„– 9785/12.
Предприниматель ссылается на то, что, определяя рыночную выкупную стоимость имущества без вычета стоимости неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции не мотивировано и без правового обоснования исходил из ее "справедливости"; является необоснованным предположением аргументация судом примененной цены тем, что неотделимые улучшения сами по себе имели для Предпринимателя потребительскую ценность, и он понес бы расходы на ремонт и перепланировку и в том случае, если бы осуществлял выкуп помещений без таких улучшений; апелляционный суд не учел, что в силу части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ цели произведенных неотделимых улучшений и продолжительность пользования ими не влияют на реализацию права на возмещение стоимости неотделимых улучшений и выкупа имущества по цене, учитывающей их стоимость.
Отзыв на кассационную жалобу ответчик и третье лицо суду не представили, в отсутствие представителей которых, учитывая их надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрена кассационная жалоба (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу о том, что и постановление суда апелляционной и решение суда первой инстанций подлежат отмене.
Как установлено судами и следует из материалов дела, являясь субъектом малого предпринимательства, Предприниматель на основании положений Закона в„– 159-ФЗ воспользовался преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 222,4 кв. м, расположенного по адресу: Алтайский край, город Рубцовск, улица Калинина, 16, помещение 92, подав 08.10.2014 в Администрацию соответствующее заявление.
В письме от 23.10.2014 Предприниматель просил при определении стоимости выкупа арендуемого помещения вычесть из рыночной стоимости помещения стоимость произведенных им неотделимых улучшений на основании части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ.
По запросу Администрации от 10.11.2014 с сопроводительным письмом от 17.11.2014 Предприниматель представил документы, подтверждающие осуществление неотделимых улучшений (акты выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ, договоры подряда, сметы, письма Администрации о согласовании проведения ремонта, акт приемки помещения после перепланировки, постановление Администрации об утверждении акта приемки и др.).
Решением Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 16.12.2014 в„– 431 определены условия приватизации арендуемого Предпринимателем имущества.
Письмом от 22.12.2014 Администрация направила истцу копию этого решения и проект договора купли-продажи нежилого помещения.
В пункте 2.1 предложенного проекта договора выкупная цена объекта установлена в размере 7 904 451 руб. 80 коп., в том числе НДС, согласно пункту 2.2 указанная сумма подлежит уплате покупателем с рассрочкой платежа сроком на три года согласно графику погашения (приложение), который является неотъемлемой частью договора.
Стоимость выкупаемого имущества определена Администрацией на основании отчета от 06.11.2014 в„– 1/14/10 об оценке рыночной объекта недвижимости, выполненного ИП Карташевой Е.А.
По обращению Предпринимателя обществом с ограниченной ответственностью "Алтерра" проведена оценка арендуемого помещения на предмет установления его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке от 26.12.2014 в„– 173-12.14 рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 08.10.2014 составляет 3 720 000 руб.
Предприниматель направил Администрации протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложил заменить выкупаемую рыночную стоимость с 7 904 451 руб. 80 коп., в том числе НДС на 3 720 000 руб.
Письмом от 23.03.2015 в„– 267/12/1754 Администрация сообщила об отклонении протокола разногласий в связи с непредставлением Предпринимателем отчета оценщика, обосновывающего требуемую выкупную стоимость.
Полагая, что Администрацией отказано в подписании протокола разногласий, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В связи с возникшим спором о рыночной стоимости выкупаемого помещения и произведенных в нем неотделимых улучшений судом первой инстанции назначены судебная оценочная строительно-техническая экспертиза и дополнительная оценочная строительно-техническая экспертиза, проведение которых поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр экспертиз "ЭкспертКом" Аредаковой А.Л. и Аксенову А.В.
Согласно заключению экспертов от 23.06.2015 в„– 1377-К-15 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 08.10.2014 без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений в соответствии с рабочей документацией 1321-3-60-14-ПЗ и сметой 1321-3-60-14-СМ, с учетом износа составляет 2 996 175 руб. 53 коп.
В соответствии с дополнительным заключением от 17.08.2015 в„– 1377-К-15 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 08.10.2014 без учета НДС составляет 3 862 703 руб. 92 коп.; стоимость неотделимых улучшений учетом их фактического состояния, износа по состоянию на 08.10.2014 без учета НДС составляет 2 818 893 руб. 26 коп.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 445, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 3 статьи 9, частью 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ в„– 9785/12, исходил из того, что спор правомерно передан на рассмотрение арбитражного суда в порядке урегулирования разногласий, возникших при заключении договора; пришел к выводу о доказанности факта согласования Администрацией в 2014 году осуществления Предпринимателем неотделимых улучшений (выполнения ремонта и перепланировки арендуемого помещения); отклонил отчет об оценке ИП Карташевой Е.А. как недостоверный; принял во внимание результаты назначенной дополнительной судебной экспертизы, определил рыночную цену нежилого помещения в размере 3 862 703 руб. 92 коп. без учета НДС, стоимость его неотделимых улучшений в размере 2 818 893 руб. 26 коп. без учета НДС, подлежащую зачету в счет оплаты цены арендуемого имущества, и установил сумму к доплате истцом в размере 1 043 810 руб. 66 коп.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции полностью, пересмотрев дело по апелляционной жалобе Администрации, ссылавшейся в частности на: фактическое проведение Предпринимателем согласованных Администрацией ремонтных работ в рамках предварительного договора на аренду нежилого помещения от 29.02.2008 в„– 2, а не в 2014 году; отсутствие согласования Администрацией создания тех улучшений имущества, которые предусмотрены документацией по перепланировке помещения в 2014 году; на противоречия в выводах экспертов, сделанных в основной и дополнительной судебных экспертизах, Апелляционный суд, как и суд первой инстанции, отклонил ходатайство Администрации о назначении повторной экспертизы, при этом, не усмотрев противоречий в выводах экспертов с учетом данных ими пояснений, пришел к выводу о несоответствии выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
Указав на то, что положения части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ не могут быть истолкованы как предоставляющие арендатору право требовать уменьшения выкупной цены на стоимость любых произведенных им в период аренды неотделимых улучшений и независимо от целей улучшений, а также не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, апелляционный суд сделал вывод, что, исходя из принципов справедливости и обеспечения баланса интересов сторон, выкупная цена может определяться иным способом, чем уменьшение рыночной стоимости арендуемого имущества с учетом неотделимых улучшений на рыночную стоимость последних.
Принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела: пользование Предпринимателем спорным помещением на протяжении более чем 6 лет (с 2008 года по 2014 год) до подачи заявления о выкупе; получение помещения в аренду в целях его переоборудования в фирменный магазин федеральной сети одежды "SELA"; выполнение стилизации внутренней и внешней отделки помещений в единой концепции названной торговой сети, апелляционный суд указал, что осуществление неотделимых улучшений (проведение ремонта и перепланировки арендуемого помещения, замена инженерных коммуникаций, установка пожарной сигнализации) не только привело к улучшению качественных характеристик выкупаемого помещения и к увеличению его цены, но и было объективно необходимо самому Предпринимателю для осуществления в помещении планируемой предпринимательской деятельности, а, следовательно, улучшения имели потребительскую ценность для истца, соответствующие расходы на проведение ремонта и перепланировку он понес бы и в том случае, если бы осуществлял выкуп помещения без таких улучшений.
В связи с этим, по мнению суда апелляционной инстанции, выкуп имущества должен осуществляться истцом по стоимости помещения без неотделимых улучшений - 2 996 175 руб. 53 коп., так как именно по такой стоимости Предприниматель мог бы выкупить помещение, если бы ремонт и перепланировка не осуществлялись им для собственных предпринимательских целей в период аренды помещения.
Апелляционный суд пришел к заключению о том, что указанная выкупная цена является справедливой с учетом необходимости уменьшения актуальной рыночной цены помещения в размере 3 862 703 руб. 92 коп. в связи с выполненными истцом неотделимыми улучшениями помещения.
Выводы апелляционного суда являются противоречивыми и основаны на неправильном применении положений части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ.
В отсутствие спора о преимущественном праве Предпринимателя на выкуп, арендуемого им недвижимого имущества, между сторонами возникли разногласия по его рыночной стоимости и основаниям для зачета стоимости, произведенных истцом неотделимых улучшений, в оплату приобретаемого объекта.
Положениями абзаца первого 1 статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения из государственной субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности субъектам малого предпринимательства арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Закона в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу приведенных правовых положений, а также части 2 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ цена имущества, выкупаемого в порядке Закона в„– 159-ФЗ, является существенным условием договора купли-продажи и должна быть в нем предусмотрена.
В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Таким образом, нормы Закона в„– 159-ФЗ предусматривают определение выкупной цены арендуемого имущества, в котором арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, путем уменьшения определенной независимым оценщиком рыночной стоимости этого имущества на стоимость неотделимых улучшений. В связи с этим подлежат установлению, как рыночная стоимость имущества, так и стоимость неотделимых улучшений.
Правильно применив приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно назначил проведение дополнительной судебной экспертизы в целях установления указанных обстоятельств.
Положения Закона в„– 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя, доказанности осуществления неотделимых улучшений и их действительной стоимости.
В связи с указанным выводы суда апелляционной инстанции о влиянии на зачет стоимости неотделимых улучшений факта продолжительности пользования арендатором результатами осуществленных им улучшений, наличия потребительской ценности таких улучшений для самого арендатора и о выкупе Предпринимателем имущества по той стоимости, которую оно имело бы без стоимости неотделимых улучшений, сделан при неправильном применении приведенных норм материального права.
При условии согласования арендодателем осуществления неотделимых улучшений их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества, поскольку произведенные за счет средств арендатора и без участия (вклада) арендодателя они увеличивают стоимость имущества последнего.
Таким образом, оплата имущества по цене, включающей стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, приводит к неосновательному обогащению арендодателя, поскольку имущество такой стоимости им в аренду не передавалось.
Кроме того, выводы суда апелляционной инстанции об определении рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества без стоимости неотделимых улучшений, изложенные во втором абзаце на странице 11 постановления, а также в резолютивной части постановления при изложении редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, противоречат выводам, приведенным в абзаце четвертом на странице 11 постановления об установлении судом справедливой выкупной стоимости нежилого помещения в размере 2 996 175 руб. 53 коп., с учетом необходимости уменьшения актуальной рыночной цены помещения (3 862 703 руб. 92 коп.) в связи с выполненными истцом неотделимыми улучшениями.
Согласно резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции исковые требования Предпринимателя удовлетворены полностью, однако это не соответствует принятой судом редакции условий договора купли-продажи нежилого помещения, которая не совпадает с уточненными истцом требованиями.
Учитывая вышеизложенное, обжалуемое постановление апелляционного суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
Между тем, решение суда первой инстанции, принятое при правильном применении норм материального права, не подлежит оставлению в силе, поскольку основано на имеющихся в деле противоречивых экспертных заключениях.
Так, в экспертном заключении от 23.06.2015 в„– 1377-К-15 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 08.10.2014 без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений с учетом износа составляет 2 996 175 руб. 53 коп., при этом по заключению дополнительной судебной экспертизы от 17.08.2015 в„– 1377-К-15 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 08.10.2014 без учета НДС (то есть, включая произведенные неотделимые улучшения) составляет 3 862 703 руб. 92 коп., а стоимость самих неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа по состоянию на 08.10.2014 без учета НДС составляет 2 818 893 руб. 26 коп.
При определении разницы между рыночной стоимостью имущества, включающей стоимость неотделимых улучшений и рыночной стоимостью без учета таковых, стоимость неотделимых улучшений составит 866 528 руб. 39 коп., тогда как таковая определена экспертами в заключении дополнительной экспертизы в размере 2 818 893 руб. 26 коп.
Однако, обоснование существенной разницы в стоимости неотделимых улучшений, судом не приведено. При этом экспертное заключение от 23.06.2015 в„– 1377-К-15 как доказательство не отклонено.
Без правового обоснования судами первой и апелляционной инстанций приняты пояснения экспертов об отсутствии противоречий в заключениях в связи с недопустимостью простого арифметического определения стоимости помещения без учета неотделимых улучшений, со ссылкой на то, что в таком случае стоимость разных объектов недвижимого имущества изменяется неодинаково.
На основании, каких норм права сделаны такие выводы, судами не указано, соответствие примененного экспертами метода положениям части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ суды не проверили.
Между тем, определение стоимости неотделимых улучшений, уменьшающих рыночную стоимость выкупаемого имущества, не должно приводить к неосновательному обогащению, как арендодателя, так и арендатора, установление цены приватизируемого имущества находится в сфере публичных интересов и не должно им противоречить.
В указанных целях при разрешении споров о выкупной стоимости имущества, приватизируемого в порядке Закона в„– 159-ФЗ, подлежат установлению действительные неотделимые улучшения имущества, их стоимость с учетом износа.
В силу части 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
На основании имеющихся в деле доказательств судом первой инстанции установлено согласование Администрацией осуществления Предпринимателем капитального и косметического ремонта спорных нежилых помещений в 2008 году, заключение истцом в этих целях договора подряда от 18.03.2008, подписание акта допуска в эксплуатацию реконструированной электроустановки магазина от 06.06.2008.
Кроме того, ссылаясь на проведение Предпринимателем ремонтных работ в 2008 году Администрация ссылалась представленный в материалы дела договор подряда между истцом и индивидуальным предпринимателем Подопригориным А.Г. от 18.03.2008 в„– 4, технические условия на электроснабжение магазина от 24.04.2008, рабочий проект электроснабжения магазина одежды от 2008 года (примерочные, торговый зал, подсобные помещения), приводила доводы о том, что в 2014 году фактически имело место узаконение произведенной в 2008 году ранее перепланировки спорных помещений.
Оценка указанным доводам судом первой инстанции не дана.
Для проведения судебных экспертиз экспертам не представлены документы по работам 2008 года, оценка стоимости произведенных улучшений нежилых помещений экспертами осуществлена на основании рабочей документации 1321-3-60-14-ПЗ и сметы 1321-3-60-14-СМ 2014 года.
Между тем установление обстоятельств временного периода осуществления неотделимых улучшений, их объем, произведенный в каждом периоде (периодах), и наличие согласования таковых влияет на определение их стоимости, устанавливаемой в частности с учетом износа.
Однако, судами не исследованы обстоятельства того, в каком виде и состоянии Предпринимателем использовалось нежилое помещение в период с 2008 года до заявляемого им осуществления фактической перепланировки под фирменный магазин в 2014 году. При этом, как установлено судами целью предоставления Предпринимателю спорных помещений в аренду изначального являлось их переоборудование для использования под магазин федеральной сети одежды.
Эти вопросы не исследованы и судом апелляционной инстанции, в постановлении которого содержатся различные выводы о фактическом периоде осуществления истцом неотделимых улучшений объекта аренды. Так, указывая на продолжительность пользования истцом результатами осуществленных им улучшений, одновременно апелляционный суд ссылается, что представленные Администрацией доказательства подтверждают выполнение работ в период действия договора аренды от 01.11.2012, а не предварительного договора от 29.02.2008 в„– 2.
При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об определении рыночной стоимости арендуемых Предпринимателем нежилых помещений и неотделимых улучшений по результатам проведенной дополнительной судебной экспертизы не основан на полном и всестороннем установлении обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.
Кроме того, по правилам части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, а не на сумму расходов арендатора по ремонту.
Между тем в принятой судом первой инстанции дополнительной экспертизе указано на то, что все ремонтно-строительные работы, произведенные на объекте в соответствии с проектной и сметной документацией, являются неотделимыми улучшениями. Такое заключение экспертами сделано, исходя из толкования статьи 623 ГК РФ.
Однако, экспертами не приведено и судом не установлено, какие конкретно ремонтные работы создают неотделимые улучшения и по каким критериям, характеристикам, в то время как указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора о выкупной цене приватизируемого имущества.
При таких обстоятельствах установленная судом первой инстанции рыночная стоимость выкупаемого имущества также не может быть признана достоверной.
Учитывая изложенное, решение суда первой и апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для установления имеющих значение для дела фактических обстоятельств.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеприведенные недостатки; урегулировать разногласия сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, в том числе при необходимости посредством назначения судебной экспертизы; с учетом положений части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ определить наличие или отсутствие оснований для уменьшения выкупной цены приватизируемого имущества; при наличии произведенных Предпринимателем неотделимых улучшений установить их стоимость с учетом степени повреждения, фактического состояния, износа и т.д.; исследовать и оценить представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи согласно требованиям статей 67, 68, 71 АПК РФ, дать мотивированную оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле; по результатам рассмотрения дела распределить судебные расходы, в том числе по апелляционной и кассационной жалобам.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 09.12.2015 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу в„– А03-2846/2015 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА

Судьи
К.И.ЗАБОЕВ
Н.В.ЛАПТЕВ


------------------------------------------------------------------