АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А03-8887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Тихомирова В.В.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула на постановление от 24.12.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Шатохина Е.Г., Фертиков М.А.) по делу в„– А03-8887/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Синэрг" (649000, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 1, ОГРН 1100411001525, ИНН 0411149832) к обществу с ограниченной ответственностью "Офис Рент" (656066, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Георгиева, 57, 106, ОГРН 1142223004285, ИНН 2222823619), Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Гоголя, 48, ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, об установлении стоимости объекта оценки в размере 2 770 000 руб.
Другие лица, участвующие в деле: Ефремов Иван Петрович.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Алтай (судья Амургушев С.В.) в заседании участвовали представители:
от Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула - Насырова Е.П. по доверенности от 11.01.2016;
от общества с ограниченной ответственностью "Синэрг" - Варанкина Е.А. по доверенности от 17.03.2016.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Синэрг" (далее - ООО "Синэрг", истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Офис Рент" (далее - ООО "Офис Рент") о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества - нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2 188 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710:68, находящихся по адресу: г. Барнаул, ул. Гвардейская, 1/3, определенной в отчете об оценке от 23.03.2015 в„– 18-03/15-(2) ООО "Офис Рент".
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены оценщик Ефремов Иван Петрович и Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - КУМИ г. Барнаула, комитет).
Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, привлек в качестве второго ответчика КУМИ г. Барнаула и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2 188 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по ул. Гвардейская, 1/3, в г. Барнауле, и установить стоимость объекта оценки в размере 2 770 000 руб.
Решением от 27.08.2015 Арбитражного суда Алтайского края (судья Гуляев А.С.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 24.12.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 27.08.2015 Арбитражного суда Алтайского края отменено в части отказа в удовлетворении иска ООО "Синэрг" установить стоимость объекта оценки в размере 2 770 000 руб., в данной части принят новый судебный акт. Исковые требования ООО "Синэрг" об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Синэрг" и КУМИ г. Барнаула, при заключении договора купли-продажи одноэтажного здания литер В, общей площадью 290,1 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710 и земельного участка площадью 2 188 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по улице Гвардейская, 1/3 в городе Барнаул удовлетворено. Первый абзац пункта 2.1 указанного договора купли-продажи принят в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 2 770 000 (два миллиона семьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек". В остальной части решение оставлено без изменения. С комитета в пользу ООО "Синэрг" взыскано 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
КУМИ г. Барнаула обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 24.12.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, считая его незаконным, принятым с неправильным применением норм материального и процессуального права, решение от 27.08.2015 Арбитражного суда Алтайского края оставить без изменения.
По мнению подателя жалобы, договор будет противоречить закону в случае его заключения (недействительный договор); спорный земельный участок является территорией общего пользования; у общества не имеется права на преимущественный выкуп спорных объектов, поскольку реализация субъектами малого и среднего предпринимательства данного права возможна только в отношении объектов, разрешенных к приватизации; судом апелляционной инстанции в нарушение статьи 49 АПК РФ было принято уточненное исковое заявление; уточненными требованиями истец просил суд разрешить преддоговорной спор, а ранее исковые требования не касались преддоговорного спора; ООО "Синэрг" не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора; истцом пропущен 30-дневный срок на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий; на момент принятия судом апелляционной инстанции уточненного искового заявления истца (18.12.2015), в котором истец заявил новое требование об урегулировании разногласий, истек шестимесячный срок на обращение в суд, установленный пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В судебном заседании представитель комитета доводы кассационной жалобы поддержал.
Представитель ООО "Синэрг" просил в удовлетворении жалобы отказать, считая обжалуемый судебный акт соответствующим действующему законодательству.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Синэрг" на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) воспользовалось преимущественным правом на приобретение арендуемого объекта недвижимости - нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2 188 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по ул. Гвардейская, 1/3, в г. Барнауле, в связи с чем общество 18.03.2015 обратилось с соответствующим заявлением в КУМИ г. Барнаула.
Постановлением администрации города Барнаула от 01.04.2015 в„– 457 принято решение об условиях приватизации спорного имущества.
Комитет 06.04.2015 направил в адрес истца копию названного постановления и проект договора купли-продажи. В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи арендуемого имущества продажная цена объекта установлена согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 23.03.2015 в размере 4 334 000 руб.
Названный отчет выполнен ООО "Офис Рент" по заказу органа местного самоуправления по состоянию на 23.03.2015.
Истец 05.05.2015 обратился к комитету с просьбой рассмотреть вопрос о внесении изменений в пункт 2.1 проекта договора купли-продажи, в части уменьшения стоимости цены приобретения.
В отсутствие ответа истец повторно 04.06.2015 обратился к комитету с просьбой рассмотреть вопрос о внесении изменений в пункт 2.1 проекта договора купли-продажи, в части уменьшения стоимости цены приобретения.
Повторное обращение ООО "Синэрг" также оставлено без ответа.
Истец, считая, что определенная комитетом на основании отчета цена объекта существенно завышена ООО "Офис Рент", а также ссылаясь на то, что разногласия по цене выкупаемого помещения сторонами не урегулированы, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.
Руководствуясь статьей 3, частью 3 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ, статьями 432, 446, 11, пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), разъяснениями, содержащимися в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", статьями 75, 51, 4 АПК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12, учитывая, что общество обратилось в комитет с заявлением 18.03.2015, а оценка проведена по состоянию на день составления отчета - 23.03.2015, пришел к выводу, что признание недостоверной оценки имущества, определенной в отчете от 23.03.2015 в„– 18-03/15-(2), не приведет к восстановлению прав истца, поскольку оценка в нем проведена на иную дату, конкретных оснований для признания оценки недостоверной истец не приводит, в связи с чем арбитражный суд отказал в удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, определенной в указанном отчете об оценке рыночной стоимости.
Исходя из положений пункта 2 статьи 15, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 262 ГК РФ, пунктов 1, 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон в„– 178-ФЗ), учитывая, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования - для реконструкции и дальнейшей эксплуатации территории парка, предназначен для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц, земельные участки в составе земель общего пользования приватизации не подлежат, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у общества права на преимущественный выкуп спорных объектов, поскольку реализация субъектами малого и среднего предпринимательства данного права возможна только в отношении объектов, разрешенных к приватизации.
Кроме того, суд указал, что при удовлетворении арбитражным судом требования об определении продажной цены объекта недвижимости, не подлежащего приватизации, суд фактически создаст условия для заключения сторонами договора, имеющего признаки ничтожной сделки.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования истца, исходил из следующего.
Учитывая, что суд первой инстанции в нарушение статьи 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований, направленное на одновременное изменение предмета и основания иска, при этом по существу не рассмотрел требования, направленные на урегулирование разногласий при заключении договора купли-продажи (требование истца об установлении стоимости объекта оценки в размере 2 770 000 руб.), суд апелляционной инстанции применительно к разъяснениям, данным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 в„– 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", перешел к рассмотрению требования истца об установлении стоимости объекта оценки в размере 2 770 000 руб. по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
При этом суд апелляционной инстанции принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточненные исковые требования - в окончательной форме истец просил урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Синэрг" и комитетом при заключении договора купли-продажи одноэтажного здания литер В, общей площадью 290,1 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710 и земельного участка площадью 2 188 кв. м, кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по улице Гвардейская, 1/3 в городе Барнаул, изложив первый абзац пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена приобретения, имущества, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 2 277 000 руб.".
Суждение комитета о том, что ранее исковые требования не касались преддоговорного спора, в связи с чем отсутствуют основания для принятия уточнения исковых требований, суд признал ошибочным, основанным на неверном толковании норм права и фактических обстоятельств дела.
Учитывая, что признание недостоверной оценки имущества, определенной в отчете от 23.03.2015 в„– 18-03/15-(2) не приведет к восстановлению прав истца, поскольку оценка в нем проведена на иную дату, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска в указанной части.
Между тем, определенную экспертами в заключении в„– 25-2015 рыночную стоимость спорных объектов в общем размере 2 770 000 руб. на дату поступления в уполномоченный орган заявления ООО "Синэрг" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, апелляционный суд посчитал достоверной и подлежащей определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи, в связи с чем редакция пункта 2.1 договора купли-продажи была принята судом в редакции истца.
Довод комитета о ничтожности заключаемого договора суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку постановлением администрации города Барнаула от 01.04.2015 в„– 457 принято решение об условиях приватизации спорного имущества, данный ненормативный правовой акт в установленном законом порядке не отменен и недействительным в судебном порядке не признан, кроме того, указанные обстоятельства не входят в предмет исследования по заявленному иску.
Довод комитета о пропуске истцом срока на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий со ссылкой на пункт 1 статьи 445 ГК РФ суд счел основанным на неправильном толковании норм материального права, поскольку истец не является стороной, которая направила оферту, и заключение договора для которой обязательно, в рассматриваемом случае к спорным отношениям подлежит применению пункт 2 статьи 445 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом в„– 178-ФЗ. Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Согласно статье 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" сформулирована правовая позиция, согласно которой оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Законодательство устанавливает обязательность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для органа местного самоуправления в случае приватизации муниципального имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, что подтверждается правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 в„– 2419/11.
Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12.
По ходатайству истца судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества по состоянию на 18.03.2015.
Согласно заключению экспертов в„– 25-2015 рыночная стоимость объектов исследования составляет 2 770 000 руб. Рыночная стоимость определена по состоянию на 18.03.2015 (дата подачи истцом заявления о предоставлении преимущественного права на выкуп).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, поскольку определенная экспертами в заключении в„– 25-2015 рыночная стоимость спорных объектов в общем размере 2 770 000 руб. на дату поступления в уполномоченный орган заявления ООО "Синэрг" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является достоверной и подлежит определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи в редакции истца.
Иным доводы комитета, приведенным им в кассационной жалобе, была надлежащая оценка при рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции. Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статьи 65, 71 АПК РФ).
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 24.12.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А03-8887/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ


------------------------------------------------------------------