АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2016 г. по делу в„– А75-12033/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Нижневартовска на решение от 10.02.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Заболотин А.Н.) и постановление от 31.05.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кливер Е.П., Киричек Ю.Н., Рыжиков О.Ю.) по делу в„– А75-12033/2015 по иску администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, д. 24, ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к обществу с ограниченной ответственностью "АльфаИнвестСибирь" (628617, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Северная, д. 55, копр. 2, ОГРН 1058600562558, ИНН 8603123889) о взыскании арендной платы и пени, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "АльфаИнвестСибирь" к администрации города Нижневартовска об оспаривании расчета арендной платы.
Суд

установил:

администрация города Нижневартовска (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "АльфаИнвестСибирь" (далее - ООО "АльфаИнвестСибирь", общество, ответчик) задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 874 612,30 руб. и пени в размере 44 126,69 руб. за период с 10.12.2014 по 07.02.2016.
Определением от 14.01.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "АльфаИнвестСибирь" к администрации о признании незаконным расчета арендной платы за период с 03.10.2014 по 31.12.2014 в размере 319 767,44 руб. в квартал, а также за период с 01.01.2015 в размере 224 903,10 руб.
Решением от 10.02.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования администрации к обществу удовлетворены частично, с ООО "АльфаИнвестСибирь" в пользу администрации взыскан долг по договору аренды земельного участка от 22.09.2009 в„– 349-АЗ (далее - договор аренды) за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 496 415,54 руб., а также пени за просрочку арендных платежей за период с 10.12.2014 по 07.02.2016 в размере 13 700,70 руб., в удовлетворении встречного иска общества отказано полностью.
Постановлением от 31.05.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда от 10.02.2016 оставлено без изменения.
Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить в части и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований администрации в полном объеме.
В обоснование жалобы приводит следующие доводы: общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования "под производственную базу", общество не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке; является неверным вывод судов о том, что акт обследования не является достаточным доказательством для применения к обществу штрафных санкций, так как ответчик не оспорил этот акт, не представил в суд иных доказательств использования земельного участка в соответствии с его назначением, на основании чего требования администрации о применении повышающего коэффициента при расчете арендной платы правомерны; вывод судов о том, что нахождение на земельном участке двух сооружений предназначенных для торговли и быта, не исключает использование остальной части земельного участка в соответствии с условиями договора, прямо противоречит условиям заключенного договора аренды и приводит к неосновательному обогащению общества за счет нарушения условий договора; действующим земельным законодательством не установлен механизм исчисления арендной платы за часть земельного участка, не поставленного на кадастровый учет и границы которого не определены; не учтены положения пункта 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка; подлежит учета пункт 6.4 договора аренды, согласно которому в случае самовольного изменения арендатором вида разрешенного использования земельного участка, арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за землю в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и применить штрафные санкции в виде применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента 1,5; письмом от 16.10.2014 в„– 3071/36-01 администрация города уведомила ответчика о применении штрафных санкций и о необходимости привести правоустанавливающие документы в соответствие с фактическим использованием земельного участка, однако общество оставило указанное письмо без исполнения.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность судебных актов, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов кассационной жалобы, изучив материалы дела, не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.09.2008 на основании постановления главы города Нижневартовска от 22.09.2008 в„– 1348 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 349-АЗ, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду сроком с 22.09.2008 по 21.09.2033 земельный участок с кадастровым номером 86:11:0403002:62, площадью 0,9313 га, расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, коммунальная зона 2 очереди застройки города по ул. Северной, д. 55, в целях использования под существующую производственную базу.
В разделе 2 договора стороны согласовали ежеквартальную арендную плату в размере 65 016,15 руб. (279 249 руб. в год), которая подлежит уплате до 01 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал - до 01 декабря. Кроме того, стороны предусмотрели случаи одностороннего изменения арендодателем размера арендных платежей.
Согласно расчету, представленному истцом, с 01.01.2012 арендная плата по договору установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62 с разрешенным видом использования "производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, подвид: прочие промышленные предприятия" в размере 23 208 368,52 руб. При этом арендная плата за год составила 222 800,34 руб., за квартал - 55 700,08 руб.
Должностными лицами администрации 03.10.2014 проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, коммунальная зона 2 очереди застройки города, ул. Северная, д. 55, о чем составлен акт в„– 289.
В результате обследования установлено, что на земельном участке расположено следующее имущество: здание бытовых помещений (Лит. З), назначение - нежилое, учрежденческое, этажность - 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005 серия 72 НК в„– 003647), используемое под центр выдачи и продажи государственных лотерейных билетов; арочный склад в„– 1 (Лит. Д), назначение - нежилое, складское, этажность - 1 (свидетельство); административно-бытовой корпус (Лит. Е), назначение - нежилое, учрежденческое, этажность - 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005 серия 72 НК в„– 003642); каркасное металлическое здание с пристроем, используемое под бильярдную: металлический вагончик и контейнер, трансформаторная подстанция, огороженная металлическим забором из профлиста, объект незавершенного строительства, металлические емкости, стройматериалы, грузовой транспорт.
На основании результатов обследования администрацией сделан вывод о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62 осуществляется с нарушением пункта 1.1 договора аренды, в связи с чем в адрес общества направлено письмо от 16.10.2014 в„– 3071/36-01 об изменении арендной платы на основании пункта 6.4 договора в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и с применением с 03.10.2014 повышающего коэффициента к арендной плате в размере 1,5.
Согласно расчету, представленному администрацией, с 03.10.2014 арендная плата установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка с разрешенным видом использования "Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры" в размере 53 294 573,80 руб. При этом арендная плата за год с применением повышающего коэффициента установлена 1 279 069,77 руб., за квартал - 319 767,44 руб., за период с 03.10.2014 до 31.12.2014 в размере 315 387,07 руб.
В период с 01.01.2015 до 31.12.2015 арендная плата за год без применения повышающего коэффициента установлена в размере 899 612,41 руб., в квартал - 224 903,10 руб.
Между администрацией и обществом заключено 23.05.2015 дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны согласовали целевое назначение переданного в аренду земельного участка для использования под нежилые здания: административно-бытовой корпус, арочный склад в„– 1, здание бытовых помещений и строительство кафе.
При этом стороны установили арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 53 294 573,80 руб., которая составила в год 899 612,41 руб. и 224 903,10 руб. в квартал.
В соответствии с пунктом 1.18 дополнительного соглашения от 23.05.2015 названное соглашение применяется к правоотношениям, возникшим с 20.02.2015.
С учетом изложенного администрацией установлено, что задолженность общества по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 составляет 874 612,30 руб.
При этом за период с 03.10.2014 по 19.02.2015 (до заключения дополнительного соглашения к договору) арендная плата по договору рассчитана администрацией на основании пункта 6.4 договора, согласно которому в случае самовольного изменения арендатором вида использования земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за землю в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и применить штрафные санкции в виде применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента 1,5.
Указывая на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору аренды в размере 874 612,30 руб., администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском. В ходе судебного разбирательства по делу ответчиком заявлен встречный иск с указанными выше требованиями.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что акт обследования от 03.10.2014 не является достаточным доказательством и основанием для изменения арендной платы с учетом коэффициента за нецелевое использование земельного участка применительно ко всему земельному участку, поскольку отдельные строения и сооружения, перечисленные в акте обследования, по наименованию соответствуют виду использования земельного участка, предусмотренному договором аренды, и на то, что нахождение на участке двух сооружений, предназначенных для торговли и быта, не исключает использование остальной части земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.
При отсутствии сведений о площади земельного участка, использованного обществом в противоречии с видом разрешенного использования земельного участка, исчисление арендной платы за период с 03.10.2014 до 19.02.2015 исходя из вида использования "объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры", а также с применением повышающего коэффициента, является необоснованным, при этом законным может считаться начисление арендной платы, исходя из разрешенного вида использования земельного участка "производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, подвид: прочие промышленные предприятия" с кадастровой стоимостью 23 208 368,52 руб. Суд первой инстанции указал, что на момент рассмотрения судебного спора денежное обязательство по уплате арендных платежей ответчиком не исполнено, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности по договору является подтвержденным и обоснованным в части суммы в размере 496 415,54 руб. и в части пени в размере 13 700,70 руб.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сослался на то, что в данном случае изменение администрацией арендной платы в одностороннем порядке основано на условиях договора, при этом иные доводы о незаконности расчета арендной платы обществом не указаны, поэтому оснований для удовлетворения соответствующих встречных требований не имеется.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Судебная коллегия, оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, исходит из установленных судами обстоятельств и следующих норм права.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды расчет арендной платы указан в приложении к договору.
При этом согласно приложению в„– 1 к договору арендная плата в квартал составляет 65 016,15 руб.
Согласно пункту 2.6 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 01 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал - до 01 декабря.
Дополнительным соглашением от 23.05.2015 к договору в связи с изменением цели использования арендуемого земельного участка сторонами изменен размер арендной платы, ежеквартальная арендная плата установлена в размере 224 903,10 руб.
При этом, поскольку пунктом 1.18 дополнительного соглашения от 23.05.2015 установлено, что названное соглашение применяется к правоотношениям, возникшим с 20.02.2015, постольку обозначенный выше вновь установленный размер арендной платы также подлежит применению именно с указанной даты - 20.02.2015.
Таким образом, арендная плата за период с 20.02.2015 по 31.12.2015 правомерно начислялась администрацией обществу исходя из ежеквартального размера такой платы в сумме 224 903,10 руб.
Вместе с тем суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что достаточных правовых и фактических оснований для начисления обществу арендной платы за период с 03.10.2014 по 31.12.2014 с применением положений пункта 6.4 договора не имеется.
Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что в случае самовольного изменения арендатором вида использования земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за землю в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и применить штрафные санкции в виде применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента 1.5.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив представленный акт обследования от 03.10.2014 в„– 289 и приложенные к нему фотоматериалы, суды пришли к выводу, что акт обследования, как и приложенные к нему фотоматериалы, позволяют установить нарушение договорных условий использования лишь в отношении части земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62, а также на то, что данные, указанные в рассматриваемом акте, сами по себе не исключают факт использования территории участка, в том числе, и по прямому назначению, предусмотренному договором.
При таких обстоятельствах является правомерным вывод судов об отсутствии у администрации оснований для начисления арендной платы в отношении всего земельного участка исходя из вида разрешенного использования "объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры".
На основании изложенного является обоснованным вывод судов о том, что арендная плата за период с 01.10.2014 по 19.02.2015 подлежит начислению исходя из ежеквартальной арендной платы в размере 55 700,08 руб.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие уплату ответчиком арендных платежей по договору за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в полном объеме, правомерно удовлетворили требование администрации о взыскании с общества задолженности по договору аренды в размере 496 415,54 руб.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что за просрочку арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Поскольку нарушение ответчиком установленного договором срока внесения арендных платежей материалами дела подтверждается, вывод о взыскании неустойки является обоснованным.
Таким образом, исковые требования администрации к обществу законно и обоснованно удовлетворены в части взыскания основного долга в размере 496 415,54 руб. и пени в размере 13 700,70 руб.
Доводам заявителя, приведенным в кассационной жалобе, была дана надлежащая оценка при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, оснований для иных выводов у судебной коллегии не имеется (статья 65 АПК РФ).
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 10.02.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 31.05.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А75-12033/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН


------------------------------------------------------------------