АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу в„– А27-2379/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Орловой Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецовой Инны Валентиновны на решение от 05.08.2015 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Конарева И.А.) и постановление от 09.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Захарчук Е.И., Нагишева О.Б.) по делу в„– А27-2379/2015 по иску индивидуального предпринимателя Кузнецовой Инны Валентиновны (ОГРНИП 306422325600040, ИНН 422307978164) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (653000, Кемеровская обл., г. Прокопьевск, проспект Шахтеров, 41, ОГРН 1034223000327, ИНН 4223020921) о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки.
Другие лица, участвующие в деле: Гапке Дмитрий Викторович, Давыдова Екатерина Владимировна, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Кемеровской области.
Суд

установил:

индивидуальный предприниматель Кузнецова Инна Валентиновна (далее - ИП Кузнецова И.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (далее - КУМИ города Прокопьевска, комитет, ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 13.06.2012 в„– 4950 недействительным, как противоречащего пункту 2.5 постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 в„– 47 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области" (далее - Постановление в„– 47), применении последствий недействительности сделки и обязании КУМИ города Прокопьевска возвратить Кузнецовой И.В. денежные средства в размере 166 123,50 руб.
К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Гапке Дмитрий Викторович, Давыдова Екатерина Владимировна, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области.
Решением от 05.08.2015 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 09.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.
ИП Кузнецова И.В. обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, договор аренды земельного участка от 13.06.2012 в„– 4950 признать недействительным, как противоречащий пункту 2.5 Постановления в„– 47, применить последствия недействительности сделки и обязать КУМИ города Прокопьевска возвратить Кузнецовой И.В. денежные средства в размере 166 123,50 руб.
По мнению подателя жалобы, при расчете размера арендной платы в отношении спорного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена (и была определена на момент составления расчета), ответчик был не вправе применять расчетный способ определения размера кадастровой стоимости, а был обязан произвести расчет исходя из кадастровой стоимости участка, определенной при постановке участка на кадастровый учет. При заключении договора аренды земельного участка от 13.06.2012 в„– 4950 ответчик произвел расчет арендной платы с нарушением порядка, установленного Постановлением в„– 47.
ИП Кузнецова И.В. считает, что орган местного самоуправления был не вправе представлять участок в аренду, поскольку такой параметр предмета аренды, как его кадастровая стоимость, недостоверен, а, следовательно, недостоверно определен один из показателей, формирующих существенное условие договора - размер арендной платы.
Кроме того, покупая объект недвижимого имущества, истец не знал и не мог знать того, что земельный участок отнесен не к тому виду разрешенного использования, следовательно, в действиях истца отсутствуют недобросовестные действия (бездействия).
В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Кузнецова И.В., Гапке Д.В., Давыдова Е.В. являются долевыми собственниками объекта незавершенного строительства - недостроенного одноэтажного здания шлакоблочного здания склада, назначение: нежилое, общая площадь 788,4 кв. м (далее - здание склада), адрес объекта: Кемеровская область, г. Прокопьевск, Рудничный район, ул. Проспектная, 39, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 42АВ в„– 896338.
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:32:0103001:2209.
Между КУМИ города Прокопьевска (арендодатель) и Кузнецовой И.В., а также Давыдовой Е.В. и Гапке Д.В. (арендатор) 13.06.2012 был заключен договор аренды земельного участка в„– 4950 (далее - договор), по условиям которого:
- арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 7 817 кв. м, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, ул. Проспектная, д. 39, кадастровый номер 42:32:0103001:2209 (пункт 1.1 договора);
- на участке имеется шлакоблочное здание склада (пункт 1.2 договора);
- участок предоставлен под объект незавершенный строительством в общей долевой собственности (пункт 1.4 договора);
- срок действия договора аренды участка устанавливается с 01.03.2012 по 25.02.2013 (пункт 2.1 договора);
- размер арендной платы за пользование земельным участком устанавливается согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы - Приложение в„– 1 (пункт 3.1 договора).
В соответствии с Приложением в„– 1 (расчету арендной платы) к договору аренды арендная плата исчислена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 940,77 руб., соответствующего стоимости одного квадратного метра земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 42:32:0103001 и используемого по 9-му виду разрешенного использования.
Арендная плата за земельный участок исчислена ответчиком из расчетной кадастровой стоимости в размере 15 170 999,99 руб. (1 940,77 руб. /кв. м x 7 817 кв. м) и составила за период с 01.03.2012 по 31.12.2012-157 508,02 руб., соответственно, за период с 01.01.2013 по 25.02.2013-30 493,69 руб.
Платежным поручением от 01.04.2013 в„– 25 ИП Кузнецова И.В. перечислила 187 649,87 руб. КУМИ города Прокопьевска в счет арендной платы по договору аренды за землю.
Полагая, что поскольку при заключении договора аренды ответчик произвел расчет арендной платы с нарушением порядка, установленного нормативным актом, а именно Постановлением в„– 47, договор аренды является ничтожным, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 1.2, 2.5, 2.8 Постановления в„– 47, постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.11.2008 в„– 519 "Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)" (далее - Постановление в„– 519), учитывая, что факт использования земельного участка под размещение недостроенного шлакоблочного здания склада истцом не опровергается, доказательств предоставления земельного участка под жилую застройку истцом не представлено, в течение всего срока действия договора истец использовал земельный участок именно с тем видом разрешенного использования, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости которого была определена кадастровая стоимость земельного участка и, соответственно, размер арендной платы, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора недействительной сделкой и применения последствий недействительности сделки.
При этом отметил, что кадастровым органом неверно была определена кадастровая стоимость земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 42:32:0103001, по второму виду разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, в размере 222,22 руб. /кв. м, без учета фактического использования земельного участка - под размещение недостроенного здания склада.
При указанных обстоятельствах суд счел требования истца о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания 166 123,50 руб. злоупотреблением правом.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. Довод предпринимателя о том, что покупая объект недвижимого имущества, истец не знал и не мог знать того, что земельный участок отнесен не к тому виду разрешенного использования, и, напротив, заключая договор аренды и выявив несоответствие фактического использования виду разрешенного использования, отраженному в ГКН, орган муниципальной власти как лицо, осуществляющее распоряжение земельным участком, было обязано внести соответствующее изменение в ГКН, судом не был принят во внимание, поскольку истец, подписывая договор аренды земельного участка, должен был ознакомиться с его условиями, которыми в том числе предусмотрено разрешенное использование и в соответствии с ним определен размер арендной платы.
Указание ИП Кузнецовой И.В. на то, что орган местного самоуправления был не вправе представлять участок в аренду, поскольку такое условие договора аренды, как кадастровая стоимость предмета аренды, недостоверно, а, следовательно, предмет аренды не определен, суд отклонил, поскольку земельный участок в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сформирован и имеет определенные характеристики, которые отражены в договоре аренды: кадастровый номер, месторасположение и площадь.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно части 1 статьи 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В предусмотренных законом случаях в соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Учитывая, что в данном случае, земельный участок с кадастровым номером 42:32:0103001:2209 относится к числу земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, суды верно указали, что методика расчета арендной платы в данном случае определяется исходя из Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением в„– 47.
В соответствии с пунктом 2.5 Постановления в„– 47 в отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии администрации Кемеровской области на каждый год, и определяется по соответствующей формуле; Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Кп = 0,97.
Согласно пункту 2.8 Постановления в„– 47 в случае, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то КС рассчитывается по формуле: КС = УПКСЗ х S, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка.
Как установлено судами, в соответствии с представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2008 серия 42 АВ в„– 896338 истец является собственником недостроенного одноэтажного шлакоблочного здания склада, расположенного на земельном участке по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, ул. Проспектная, 39, а не здания индивидуальной жилой застройки. Данные сведения об объекте права собственности подтверждены сведениями технического паспорта на объект недвижимости, соответствуют условиям договора о предмете аренды и цели предоставления земельного участка в пользование.
Таким образом, вывод судов об использовании истцом земельного участка исключительно для размещения объекта незавершенного строительства соответствуют установленным по делу обстоятельствам. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок когда-либо предоставлялся истцу под объект незавершенный строительством жилого назначения суду не представлено. Также истец не доказал, что фактическое использование земельного участка менялось, как и вид его разрешенного использования.
Исчисление в договоре размера арендной платы исходя из девятого вида разрешенного использования не противоречит сведениям в ГКН о земельном участке относительно вида его разрешенного использования. Кроме того, ответчиком были приняты действия и в ГКН были внесены уточнения по виду использования земельного участка: вид разрешенного использования "под объект незавершенного строительства" уточнен и дополнен словами "здание склада", и уточнена кадастровая стоимость, что изначально было известно сторонам договора аренды исходя из раздела 1 договора и Приложения в„– 1 к договору.
Учитывая, что земельный участок использовался истцом исключительно для размещения объекта незавершенного строительством - здания склада, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что в данном случае надлежащим видом разрешенного использования спорного земельного участка является девятый вид разрешенного использования, а именно земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
В этой связи удельный показатель кадастровой стоимости по девятому виду разрешенного использования равен 1 940,77 руб. /кв. м, соответственно кадастровая стоимость земельного участка равна 15 170 999,09 руб.
Принимая во внимание фактический вид разрешенного использования земельного участка, соответствующий указанному в кадастровом паспорте, в соответствии с которым участок передан по договору аренды, суды пришли к обоснованному выводу о правомерности определения размера арендной платы по договору с определением кадастровой стоимости земельного участка согласно пункту 2.8 Постановления в„– 47.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя кассационной жалобы.
В связи с тем, что заявителю была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы, с ИП Кузнецовой И.В. подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.08.2015 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 09.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А27-2379/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузнецовой Инны Валентиновны в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА


------------------------------------------------------------------