АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2016 г. по делу в„– А46-5926/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Сириной В.В.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Южно-Подольского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 19.01.2016 (судья Чернышев В.И.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 (судьи Веревкин А.В., Еникеева Л.И., Литвинцева Л.Р.) по делу в„– А46-5926/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Южное" (646272, Омская область, р-н Черлакский, с. Южно-Подольск, ул. Советская, д. 42, кв. 1, ИНН 5539014820, ОГРН 1105539000445) к администрации Южно-Подольского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области (ОГРН 1055575006849), обществу с ограниченной ответственностью "Молочный двор" (646265, Омская область, р-н Черлакский, с. Елизаветинка, ул. Труда, д. 4, кв. 1, ИНН 5528208905, ОГРН 1125543015399) о признании недействительными торгов, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки
Другие лица, участвующие в деле: сельскохозяйственный производственный кооператив "Южно-Подольский".
Суд

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив "Южно-Подольский" (далее - СПК "Южно-Подольский") обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к администрации Южно-Подольского сельского поселения Черлакского муниципального района Омской области (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Молочный двор" (далее - ООО "Молочный двор") о признании недействительным договора в„– 1 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 12.11.2014 (далее - договор купли-продажи земельного участка), заключенный между администрацией и ООО "Молочный двор" по результатам торгов; применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка в виде возврата ООО "Молочный двор" администрации земельного участка с кадастровым номером 55:31:101601:312 площадью 969 121 кв. м, местоположение: Омская область, Черлакский район, Южно-Подольское сельское поселение, примерно 950 м по направлению на северо-запад от ориентира д. Васьковка; возврате администрацией ООО "Молочный двор" денежных средств, полученных по договору купли-продажи земельного участка; признании отсутствующим права собственности ООО "Молочный двор" на спорный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Южное" (далее - ООО "Южное").
Определением суда от 01.09.2015 в порядке, предусмотренном статьей 48 АПК РФ, произведена замена истца СПК "Южно-Подольский" на ООО "Южное", СПК "Южно-Подольский" привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Омской области от 19.01.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016, исковые требования удовлетворены полностью.
Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель полагает, что вынесенные судебные акты незаконны.
Администрация, ссылаясь на дело в„– А46-319/2015, указывает, что заявленные и в последующем уточненные исковые требования не могли быть удовлетворены в связи с тем, что в данном случае суд при вынесении решения должен был применить положения АПК РФ, устанавливающие условия преюдициальности актов арбитражных судов.
Заявитель указывает, что истец не представил доказательств в обоснование того, что для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости площадью 2 118, 7 кв. м требуется земельный участок площадью 969 121 кв. м.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене.
Из материалов дела видно, что СПК "Южно-Подольский" на праве собственности принадлежал телятник с родилкой, общей площадью 2 118,7 кв. м, по адресу: Омская область, Черлакский район, д. Васьковка, ул. Новая в„– 20, кадастровый номер 55:31:101601:385 (свидетельство о государственной регистрации права от 29.10.2014 серии АБ в„– 179348).
В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.2015 право собственности на указанный выше телятник перешло к ООО "Южное", о чем 31.07.2015 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись в„– 55-55/028-55/128/006/2015-2192/2.
Администрацией 03.10.2014 издано распоряжение в„– 49 "О проведении аукциона по продаже земельного участка", в соответствии с которым продаже подлежал земельный участок с кадастровым номером 55:31:101601:312, площадью 969 121 кв. м, местоположение: Омская область, Черлакский район, Южно-Подольское сельское поселение, примерно 950 м по направлению на северо-запад от ориентира д. Васьковка, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.
В соответствии с протоколом от 12.11.2014 в„– 3/1 в торгах приняли участие ООО "Молочный двор" и ООО "Перспектива". Победителем торгов признано ООО "Молочный двор".
Между администрацией и ООО "Молочный двор" 12.11.2014 заключен спорный договор купли-продажи земельного участка.
Согласно условиям пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка стоимость участка определяется согласно протоколу в„– 3/1 и составляет 330 000 рублей.
Платежными поручениями от 29.10.2014 в„– 49557 и от 05.12.2014 в„– 49612 ООО "Молочный двор" произвело оплату стоимости приобретенного земельного участка.
ООО "Молочный двор" 26.12.2014 выдано свидетельство 55-АБ 422290 о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:31:101601:312 площадью 969 121 кв. м.
Указывая, что принадлежащий ему объект недвижимого имущества, расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:31:101601:312, СПК "Южно-Подольский" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности, пришли к выводу, что при проведении спорных торгов и заключении договора купли-продажи земельного участка ответчиками допущено нарушение исключительного права истца на приватизацию части спорного земельного участка, поскольку истец является собственником находящегося на нем объекта недвижимого имущества - телятника с родилкой.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает, что выводы судебных инстанций сделаны с нарушением норм материального права, по неполно установленным обстоятельствам дела.
Судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 в„– 15524/04 и от 06.09.2011 в„– 4275/11. Суды не исследовали возможность совершения сделки без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости ООО "Южное" и необходимой для его использования.
При таких обстоятельствах суды неправомерно удовлетворили заявленный ООО "Южное" иск в полном размере.
Судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 в„– 8536/13 изложена правовая позиция о том, что согласно положениям статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий.
По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 в„– 1152/14, исходя из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется по правилам пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.
Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Из приведенных норм закона следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс условий, таких как фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь, занятая объектом недвижимости и необходимая для его эксплуатации.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В связи с этим ООО "Южное" вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
При удовлетворении иска о признании сделки недействительной в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).
Причитающаяся ООО "Южное" часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Согласно статье 35 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.
Если кадастровые работы не проводились, суд вправе сам назначить их проведение применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.
Резолютивная часть решения суда, связанного с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки купли-продажи), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
При рассмотрении настоящего дела суды не учли зависимость способа и пределов защиты по такого рода спорам от объема прав, предоставленных собственнику объекта недвижимости, от правовых и физических характеристик спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, дать надлежащую правовую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения данного спора, и разрешить его в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению в данном случае, после чего принять решение по спору, отвечающее требованиям статьи 170 АПК РФ.
Суду первой инстанции следует распределить государственную пошлину.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.01.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 по делу в„– А46-5926/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
В.В.СИРИНА
В.В.ТИХОМИРОВ


------------------------------------------------------------------