АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. по делу в„– А46-7610/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Бушмелевой Л.В.
Орловой Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Торговый дом "ЦентрОбувь" на решение Арбитражного суда Омской области от 14.09.2015 (судья Беседина Т.И.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 (судьи Кливер Е.П., Киричек Ю.Н., Рыжиков О.Ю.) по делу в„– А46-7610/2015 по иску индивидуального предпринимателя Булдакова Олега Олеговича (ОГРНИП 314554321100232, ИНН 550517677115) к акционерному обществу "Торговый дом "ЦентрОбувь" (115516, г. Москва, ул. Луганская, д. 10, эт. 2, ком. 9, ОГРН 1057747012949, ИНН 7714601521) о расторжении договора аренды, взыскании 752 982, 29 рублей.
Суд

установил:

индивидуальный предприниматель Булдаков Олег Олегович (далее - ИП Булдаков О.О., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к акционерному обществу "Торговый дом "ЦентрОбувь" (далее - АО "ТД "ЦентрОбувь", общество) о расторжении основного договора аренды нежилого помещения от 21.10.2010 в„– М39, по которому ответчику предоставлено нежилое помещение литер А, первый этаж, помещение в„– 12П, комнаты в„– в„– 32, 33, 34, 35, 36, 60, общей площадью 273,6 кв. м, по адресу: г. Омск, проспект Карла Маркса, д. 39 (кадастровый номер 55:36:000000:52825), и о взыскании 1 458 111,28 рублей, из которых: 1 356 988,72 рублей - основной долг по основному договору аренды нежилого помещения от 21.10.2010 в„– М39; 101 122 рубля - договорная неустойка.
Решением Арбитражного суда Омской области от 14.09.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016, исковые требования удовлетворены. Основной договор аренды нежилого помещения от 21.10.2010 в„– М39, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Телетекст-2000" (далее - ООО "Телетекст-2000") и ЗАО "ТД "ЦентрОбувь" расторгнут. На АО "ТД "ЦентрОбувь" возложена обязанность освободить нежилое помещение общей площадью 273, 6 кв. м, из них торговая площадь - 248,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, проспект Карла Маркса, д. 39, литер А, первый этаж, помещение в„– 12П, комнаты в„– в„– 32, 33, 34, 35, 36, 60 в соответствии с кадастровым паспортом помещения, в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу, путем передачи помещения по акту приема-передачи ИП Булдакову О.О. С общества в пользу предпринимателя взыскано 1 458 111, 28 рублей, из которых: 1 356 988,72 рублей задолженность по арендной плате; 101 122 рубля -неустойка; 39 581 рубль - расходы по уплате государственной пошлины.
АО "Торговый дом "ЦентрОбувь", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части взыскания арендной платы за май 2015 года и взыскания неустойки за просрочку внесения арендной платы за май 2015 года, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, суд не исполнил свои обязательства, предусмотренные частью 1 статьи 148 АПК РФ, и не оставил без рассмотрения исковое заявление предпринимателя в части взыскания с ответчика арендных платежей за май 2015 года. Нарушение судом норм процессуального законодательства привело к тому, что с ответчика в пользу истца Арбитражным судом Омской области дважды были взысканы денежные средства по арендной плате в размере 328 320 рублей и неустойка за просрочку внесения платежа за май 2015 года, что привело к неосновательному обогащению истца.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Булдаков О.О. просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между ООО "Телетекст-2000" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" (арендатор) заключен основной договор аренды нежилого помещения от 21.10.2010 в„– М39 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить нежилое помещение во временное владение и пользование (в аренду) арендатору в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2 договора.
Помещение расположено в здании по адресу: г. Омск, проспект Карла Маркса, д. 39.
В соответствии с актом приема-передачи от 21.10.2010 в аренду передано помещение литер А, первый этаж, помещение в„– 12П, комнаты в„– в„– 32, 33, 34, 35, 36, 60 в соответствии с кадастровым паспортом помещения.
Расположение помещения и его планировка указаны в копии выкопировке из поэтажного плана БТИ на первый этаж здания, путем вычерчивания границ помещения цветом на указанном документе (приложение в„– 2 к договору).
В соответствии с пунктом 1.2 договора помещение предоставляется арендатору для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами народного потребления (целевое назначение).
Арендная плата начинает начисляться со дня передачи помещения арендатору по акту приема-передачи. Арендатор уплачивает арендную плату в соответствии с условиями статьи 4 договора (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.
В силу пункта 4.3 договора постоянная часть арендной платы представляет собой сумму постоянной части арендной платы в месяц в размере 1 200 рублей (НДС не облагается по причине применения арендодателем УСН) за 1 кв. м помещения.
Сумма постоянной части арендной платы за первые два месяца аренды составит 600 рублей за 1 кв. м помещения (НДС не облагается по причине применения арендодателем УСН).
В состав постоянной части арендной платы входит плата за размещение рекламных вывесок арендатора на фронтальной части здания, в котором располагается помещение, в соответствии с приложением в„– 4 к настоящему договору (пункт 4.3.2 договора).
Постоянная часть арендной платы выплачивается арендодателю до 1 числа оплачиваемого периода. Оплачиваемым периодом признается календарный месяц. В целях оплаты за любой неполный оплачиваемый период по договору для расчета принимается количество полных календарных дней месяца, в течение которых продолжалась аренда. Постоянная часть арендной платы за месяц, в котором помещение передается арендатору по акту приема-передачи, выплачивается в течение 10 банковских дней со дня подписания обеими сторонами акта приема-передачи (пункт 4.3.3 договора).
В соответствии с пунктом 4.4.1 договора переменная часть арендной платы состоит из расходов арендодателя на оплату услуг за электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию и вентиляцию.
Величина потребления электроэнергии определяется ежемесячно в соответствии с показаниями счетчиков, установленных на данное помещение, зафиксированных актом снятий их показаний, представителями обоих сторон. Расходы по электроэнергии определяются по тарифам организации поставщиков услуг, на основании копий документов, выставленных поставщиками услуг (счет-фактура, акт) за данный период, заверенные арендодателем.
Расходы по теплоснабжению, водоснабжению, канализации и вентиляции определяются пропорционально площади занимаемой арендатором на основании копий документов предоставленных поставщиками данных услуг (счет-фактура, акт) за данный период, заверенных арендодателем (пункт 4.4.2 договора).
Согласно пункту 4.4.3 договора в течение 15 дней после окончания месяца арендодатель обязан предоставить арендатору акт на переменную часть арендной платы (НДС не облагается по причине применения арендодателем УСН), счет на переменную часть арендной платы, расчет переменной составляющей и копии документов, подтверждающие расчет.
По пункту 4.4.2 договора арендатор обязан оплатить счет в течение 5 банковских дней, при условии предоставления всех вышеперечисленных документов.
Настоящий договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует в течение 5 полных лет со дня его государственной регистрации (пункт 5.1 договора).
За нарушение сроков оплаты по настоящему договору свыше 20 рабочих дней арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа (пункт 7.8 договора).
В соответствии с пунктом 8.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), полностью отказаться от исполнения настоящего договора с обязательным письменным предупреждением арендатора в срок не позднее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от договора, если договором не предусмотрен иной срок, путем направления письма по почте с уведомлением о вручении в следующих случаях:
- при нецелевом использовании арендатором помещения;
- при существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора;
- при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 20 рабочих дней;
- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим договором.
Частичный отказ от исполнения договора не допускается.
Государственная регистрация договора произведена 08.12.2010.
В соответствии с дополнительным соглашением от 21.10.2011 в„– 1 к договору с 21.10.2011 постоянная часть арендной платы за все арендуемое помещение в месяц составляет 348 019, 20 рублей.
ООО "Телетекст-2000" 27.12.2011 реорганизовано путем присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "ГОТИКА" (далее - ООО "ГОТИКА").
Дополнительным соглашением от 21.10.2012 в„– 3 к договору, заключенному между ООО "ГОТИКА" (правопреемник ООО "Телетекст-2000" после его реорганизации) и ЗАО "ТД "ЦентрОбувь", с 01.04.2013 сумма постоянной части арендной платы по договору определена в размере 375 860, 53 рублей.
Согласно дополнительному соглашению от 01.04.2014 в„– 4 к договору, начиная с 01.04.2014, сумма постоянной части арендной платы по договору составляет 400 291,46 рубль.
Согласно дополнительному соглашению от 01.07.2014 в„– 5 к договору, начиная с 01.07.2010 по 30.09.2014 включительно, сумма постоянной части арендной платы по договору в месяц составляет 375 860, 53 рублей. Начиная с 01.10.2014 по 21.10.2015 включительно, сумма постоянной части арендной платы по договору в месяц составляет 328 320 рублей.
Впоследствии ИП Булдаков О.О. приобрел в собственность объект аренды - нежилое помещение 12П, назначение: нежилое, общей площадью 273,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 32-36, 60, этаж 1, расположенное по адресу: г. Омск, проспект Карла Маркса, д. 39, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2015 серии 55-АБ 200028.
В течение срока действия договора обязательство по уплате арендной платы исполнялось ответчиком ненадлежащим образом, в результате чего у него образовалась задолженность перед истцом в размере 1 356 988, 72 рублей.
Уведомлением от 20.04.2015 б/н предприниматель сообщил АО "ТД "ЦентрОбувь" о намерении расторгнуть договор и предложил освободить арендуемое помещение до 24.06.2015, передав его по акту.
Уведомление оставлено обществом без ответа.
Указывая на то, что обязательства по внесению арендных платежей на основании договора ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, а также о том, что в данном случае имеются предусмотренные законом основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, ИП Булдаков О.О. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что нежилое помещение передано по договору в пользование АО "ТД "ЦентрОбувь", учитывая, что доказательств по внесению арендной платы в полном объеме ответчиком не представлено, контррасчет задолженности не представлен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя о взыскании с общества 1 356 988,72 рублей задолженности по арендным платежам.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Принимая во внимание, что неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования предпринимателя о взыскании неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как правильно указал апелляционный суд, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В силу положений пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что истцом доказано нарушение ответчиком принятых на себя по договору обязательств по внесению арендной платы более чем за два периода подряд, а также представлены доказательства получения ответчиком письменного предупреждения истца о необходимости исполнения соответствующего обязательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования ИП Булдакова О.О. о расторжении договора.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не заявлялись обществом ранее и в связи с этим не были предметом рассмотрения судебных инстанций, у суда кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 АПК РФ отсутствуют основания для их проверки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 14.09.2015 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 по делу в„– А46-7610/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА


------------------------------------------------------------------