АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2016 г. по делу в„– А46-10604/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области на решение от 17.12.2015 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 22.03.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А., Лотов А.Н.) по делу в„– А46-10604/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Акция" (644099, Омская область, город Омск, улица Интернациональная, 14, ИНН 5501022212, ОГРН 1025500526149) к Министерству имущественных отношений Омской области (644043, Омская область, город Омск, улица Орджоникидзе, 5, ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию.
Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области.
В заседании приняли участие представители: от Министерства имущественных отношений Омской области - Диянова Н.В. по доверенности от 30.12.2015; от общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Акция" - Окунева Х.К. по доверенности от 08.10.2015.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Акция" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее - министерство) о признании незаконным решения от 24.08.2015 об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества - фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Тарская, д. 8, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв. м (далее также спорное имущество); об обязании министерства устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159) в отношении спорного имущества.
Решением от 17.12.2015 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 22.03.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе министерство просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы заявитель указывает следующие доводы: формирование и постановка на учет земельного участка были произведены с учетом необходимости производства строительных работ по реконструкции фасадной стены руинированного здания, которые не были произведены, в связи с чем площадь участка может значительно превышать площадь, необходимую для эксплуатации здания, поэтому земельный участок должен быть предоставлен в границах, фактически занимаемых фасадной стеной руинированного здания; судами не принята во внимание позиция Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенная в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо в„– 134), а также положения Федерального закона от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон в„– 73-ФЗ).
Общество возражает против доводов жалобы согласно отзыву.
Проверив в порядке статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) законность судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании охранно-арендного договора от 24.05.1996 в„– 2226 общество является арендатором спорного имущества. Указанный объект находится в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Омской области, полномочия которого осуществляет министерство, цель аренды - использование под офисные помещения после проведения работ по реставрации, восстановлению и приспособлению объекта.
Общество 24.06.2015 обратилось к министерству с заявлением о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого сооружения с земельным участком, на котором оно расположено.
Министерство письмом от 24.08.2015 в„– 05/8620 отказало обществу в реализации преимущественного права на приобретение имущества. В обоснование отказа министерство сослалось на отсутствие градостроительного регламента, позволяющего определить предельные (максимальные или минимальные) размеры земельного участка, указав, что площадь земельного участка, являющегося предметом рассмотрения, значительно превышает площадь объекта недвижимости.
Общество, полагая, что отказ является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования, пришли к выводу о том, что оспариваемый обществом отказ нарушает его права и законные интересы.
При этом суды исходили из того, что министерство не представило доказательств формирования земельного участка с нарушением установленных норм предоставления земельных участков, формирования спорного участка для целей, в том числе не связанных с эксплуатацией обществом объекта недвижимости, либо свидетельствующих о том, что для указанных целей необходим участок меньшей площади, наличия на данном земельном участке иных объектов недвижимости.
Вместе с тем судами не учтено следующее.
В пункте 8 информационного письма в„– 134 разъяснено, что по смыслу Закона в„– 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Из изложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что реализация преимущественного права на приобретение части нежилого помещения, которое не является обособленным объектом недвижимости, не допускается.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление в„– 25) разъяснено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Данный вывод содержится также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 в„– 303-ЭС15-5520.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 в„– 9626/08 определена правовая позиция по применению положений статьи 130 ГК РФ, согласно которой вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.
Из анализа правовых норм усматривается, что объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; иметь полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества; быть неспособным к перемещению без несоразмерного ущерба назначению.
Вместе с тем при рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанции не проверяли и не исследовали вопросы, обладает ли спорный объект - руинированная стена здания, расположенный на спорном земельном участке, признаками самостоятельного недвижимого имущества, имеет ли самостоятельное назначение. Однако названное обстоятельство имеет существенное значение для правильного рассмотрения дела.
Удовлетворяя заявление, суды пришли к выводу о соответствии площади, занятой руинированной стеной здания площади испрашиваемого земельного участка необходимой для эксплуатации стены.
В абзаце четвертом пункта 13 постановления от 24.03.2005 в„– 11 разъяснено следующее. Предельные размеры площади земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац второй пункта 7 статьи 36 ЗК РФ).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 в„– 13535/10 и от 03.06.2014 в„– 1152/14 изложены следующие правовые позиции. Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса. Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 ЗК РФ. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут.
Таким образом, вещные права возникают у собственника объекта недвижимости только на ту часть земельного участка, которая функционально необходима для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, а не всего земельного участка.
Правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 в„– 309-ЭС15-11394 по делам об оспаривании договоров купли-продажи земельных участков, заключенных в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, предусмотрено, что в связи с несоответствием площади предоставленного земельного участка требованиям положений статьи 33 ЗК РФ, следует учитывать, что собственник строений, расположенных на земельном участке, имеет право приватизировать исключительно земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их использования. Соответствие размера выкупаемого земельного участка площади находящихся на них объектов недвижимого имущества подлежит проверке, в том числе посредством назначения судебной экспертизы.
Судами установлено, что правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 в„– 201, градостроительный регламент, позволяющий определить предельные размеры земельного участка, необходимого для эксплуатации фасадной стены руинированного здания, не установлен.
Вместе с тем, градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений, а не предусматривает определение размера земельного участка под одну стену.
Необходимость в использовании земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации фасадной стены руинированного здания документально не подтверждена.
Для разрешения вопроса о площади земельного участка первостепенным является вопрос о возможности отнесения спорного объекта к объектам недвижимости.
Помимо этого, как видно из охранно-арендного договора его целью было использование предмета аренды под офисные помещения после проведения работ по реставрации, и восстановлению объекта.
Суды не выяснили, осуществлялась ли фактически аренда имущества в соответствии с указанными условиями, каким образом арендатор использовал помещение, возникло ли у него преимущественное право выкупа имущества, с какой целью заключен рассматриваемый договор.
В материалах дела отсутствуют доказательства, что с 24.04.1996 (дата заключения договора) указанные цели сторонами достигнуты и общество исполнило принятые на себя обязательства по выполнению указанных работ с целью дальнейшего использования здания под офисные помещения.
Согласно акту от 15.12.2014 технического состояния памятника истории и культуры его общее его состояние - руинированное. В 1980 году в здании складов произошел пожар, после чего оно было полностью разобрано, за исключением одной фасадной стены. Реставрация не производилась.
Вместе с тем судами при наличии данных доказательств не исследовались обстоятельства на предмет наличия признаков объекта недвижимости у одной стены здания, отсутствует обоснование, в соответствии с какими нормами действующего законодательства объект недвижимости может состоять из одной стены и использоваться для указанной в договоре цели.
Согласно частям 1, 3 статьи 1 Закона в„– 159-ФЗ настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу этого Закона, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества. Отношения, не урегулированные Законом в„– 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон в„– 178-ФЗ).
Следовательно, определенные Законом в„– 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных норм, предусмотренных Законом в„– 178-ФЗ и применяемых при приватизации государственного и муниципального имущества. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Законом в„– 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений.
В частности статьей 29 Закона в„– 178-ФЗ предусмотрены особенности приватизации объектов культурного наследия.
Пунктом 1 статьи 3.1 Закона в„– 73-ФЗ определено, что территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.
В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, их части, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков (пункт 2 статьи 3.1 Закона в„– 73-ФЗ).
Таким образом, объектом культурного наследия регионального значения является не только сама фасадная стена руинированного здания, но и территория, исторически с ней связанная.
При рассмотрении дела судами особенности отчуждения объекта культурного наследия областного значения, с учетом ограничений, указанных в статье 29 Закона в„– 178-ФЗ, не проверялась.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты, принятые с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также неполным исследованием обстоятельств дела подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении арбитражному суду следует определить круг обстоятельств, имеющих значение для дела, дать оценку представленным в дело доказательствам с соблюдением требований статей 67, 68, 71 АПК РФ, на основании доказательств определить характер спорного объекта - является ли фасадная стена руинированного здания самостоятельным объектом недвижимости; в случае необходимости рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы по определению площади, необходимой для эксплуатации спорного объекта, в совокупности с которой оценить представленные сторонами доказательства; учесть правоприменительную практику и нормы законодательства, регулирующие порядок отнесения объекта к самостоятельному недвижимому имуществу и установление площади, необходимой для эксплуатации объекта, а также особенность отчуждения объекта культурного наследия областного значения; по результатам разрешения спора распределить судебные расходы, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 17.12.2015 Арбитражного суда Омской области и постановление от 22.03.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А46-10604/2015 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА

Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН


------------------------------------------------------------------