АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2016 г. по делу в„– А46-11075/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Перминова Ю.Г., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Загородный-2" на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 (судьи Рыжиков О.Ю., Киричек Ю.Н., Кливер Е.П.) по делу в„– А46-11075/2015 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Загородный-2" (644050, Омская область, г. Омск, ул. Поселковая 1-я, д. 1В, ИНН 5501223110, ОГРН 11005543003092) о взыскании 1 842 186, 12 рублей.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью "Загородный-2" Назыров С.К. по доверенности от 12.01.2015.
Суд

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Загородный-2" (далее - ООО "Загородный-2", общество) о взыскании 1 842 186,12 рублей задолженности по договору аренду аренды земельного участка от 25.11.2010 в„– ДГУ-К-35-2175 за период с 30.12.2013 по 30.06.2015.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 решение Арбитражного суда Омской области от 10.03.2016 изменено, резолютивная часть решения суда изложена в следующей редакции: "Взыскать с ООО "Загородный-2" в пользу департамента задолженность по договору аренды земельного участка от 25.11.2010 в„– ДГУ-К-35-2175 за период с 30.12.2013 по 10.05.2015 в сумме 1 677 235, 48 рублей. Взыскать с ООО "Загородный-2" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 31 339, 83 рублей. В остальной части иска департамента отказать".
ООО "Загородный-2", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении исковых требований департамента отказать.
Заявитель считает, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права.
ООО "Загородный-2" полагает, что в данном случае, истец не вправе был при увеличении размера арендных платежей руководствоваться постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске" (далее - постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п), которое утратило силу и соответственно не подлежало применению к спорным правоотношениям.
Представитель ООО "Загородный-2" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить постановление апелляционного суда и в удовлетворении иска отказать.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Из материалов дела видно, что между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО "Кодар-строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.11.2010 в„– ДГУ-К-35-2175 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, с кадастровым номером 55:36:110107:1091, местоположение которого установлено: г. Омск, Кировский АО, ул. Конева - просп. Комарова, для строительства торгово-выставочного комплекса.
Согласно условиям договора аренды расчет ежемесячной арендной платы осуществлялся в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п по формуле: Ап = Кс х Сап х 0,25/12, где Ап - размер ежемесячной арендной платы, Кс - кадастровая стоимость участка, 12 - количество месяцев в году, Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, за который производится расчет арендной платы, 0,25 - коэффициент, применяемый к значению Сап при предоставлении земельных участков для строительства.
Государственная регистрация договора аренды произведена 30.12.2010.
Постановлением Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п" (далее - постановлением Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п) внесено изменение в постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п, согласно которому коэффициент, применяемый к значению Сап при предоставлении земельных участков для строительства применяется не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Соглашением к договору аренды права и обязанности арендатора по договору перешли к ответчику.
Согласно условиям соглашения, а именно пункту 2, все права и обязанности арендатора по указанному выше договору, переходят к ООО "Загородный-2" с 01.12.2012.
Пунктом 3 соглашения установлено, что настоящим соглашением подтверждается фактическая передача земельного участка с кадастровым номером 55:36:110107:1091, местоположение которого установлено: г. Омск, Кировский АО, ул. Конева - просп. Комарова, для строительства торгово-выставочного комплекса.
Государственная регистрация соглашения произведена 25.12.2012.
В дальнейшем заключено соглашение от 27.12.2012 о продлении срока действия договора аренды до 30.12.2016.
Государственная регистрация указанного соглашения произведена 14.01.2013.
Считая, что общество неправомерно производило оплату по договору аренды за период с 30.12.2013 по 30.06.2015 с учетом применения в расчете понижающего коэффициента - 0,25, так как указанный период окончен по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и у общества за указанный период образовалась задолженность по арендной плате, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что согласно буквальному толкованию соглашения к договору аренды, ООО "Загородный- 2" приобретает все права и обязанности арендатора земельного участка с 01.12.2012, в связи с этим, общество при исполнении обязательств по договору аренды наделено правом льготного периода оплаты за пользование земельным участком с учетом положений актов нормативного характера определяющих порядок ее расчета.
Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя исковые требования, исходил из их доказанности и обоснованности в удовлетворенной части.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Как правильно отметил апелляционный суд, в настоящем деле спорным является определение для ООО "Загородный-2" даты применения трехлетнего периода при расчете размера арендной платы по спорному договору аренды.
ООО "Загородный-2" считает, что поскольку правоотношения по договору аренды возникли с ответчиком с 25.12.2012, а дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 14.01.2013, то трехлетний период применения значения Сап с коэффициентом 0,25 заканчивается 14.01.2016.
При этом ответчик отмечает, что вступившим в законную силу 28.06.2011 Постановлением Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п в части ограничения периода применения значения Сап с коэффициентом 0,25 департамент был вправе руководствоваться с 29.06.2014 (по истечении трех лет с момента вступления указанного постановления в силу), если бы договор аренды не был заключен на новый срок. В силу пункта 2 Постановления Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п принятые изменения, касающиеся значения Сап с коэффициентом 0,25, для органов местного самоуправления Омской области носят рекомендательный характер.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 в„– 12404/09 по делу в„– А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что размер арендной платы по договору устанавливается и может изменяться департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от условий такого договора.
Так, арендная плата за расположенные на территории города Омска земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, регулируется Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п, принятым в соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктом 10 статьи 4 Закона Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области".
Указанным Положением предусмотрены ставки арендной платы за использование соответствующих земельных участков в зависимости от цели их использования и вида разрешенного использования, а также случаи применения понижающего коэффициента Сап в размере 0,25.
Постановлением Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п" в положение внесено изменение, согласно которому значение Сап применяется с коэффициентом 0,25 при предоставлении в аренду земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Департамент, рассчитывая сумму задолженности ООО "Загородный-2" по договору, правильно исходил из того, что арендная плата, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с учетом обозначенного выше изменения положения с момента вступления в силу такого изменения законодательства.
Апелляционный суд правомерно отклонил ссылку общества на то, что постановление Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п "О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п" имеет рекомендательный характер, поэтому департамент не имеет право распространять его действие на правоотношения, возникшие между обществом и департаментом как основанная на неправильном толковании норм законодательства.
Так, в соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п" рекомендательный характер положений такого постановления при определении размера арендной платы за земельные участки установлен для органов местного самоуправления Омской области, которые, в свою очередь, уполномочены определять размер арендной платы исключительно в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности.
В то же время как обоснованно указал апелляционный суд, земельный участок, арендуемый ООО "Загородный -2" по договору аренды, относится к землям, находящимся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, размер арендной платы, в отношении которых устанавливается органом государственной власти Омской области - Правительством Омской области в постановлении от 29.10.2008 в„– 179-п.
Иными словами, определение размера арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, в императивном порядке осуществляется в соответствии с положениями постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п и с учетом всех вносимых в него изменений, при этом пункт 2 включен в постановление Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п исключительно с целью унификации подхода к определению размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, путем рекомендации органам местного самоуправления применять положения такого постановления при определении размера арендной платы за участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Апелляционный суд правомерно обратил внимание на то, что применение рассматриваемого положения постановления Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п к правоотношениям, существующим между департаментом и обществом по поводу аренды соответствующего земельного участка, не зависит и не обусловлено внесением соответствующих изменений в условия договора.
Так, пунктом 2.2 договора аренды в редакции соглашения, зарегистрированного 25.12.2012, установлено, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в три года, в том числе, в случае внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска.
Более того, в расчете ежемесячной арендной платы, являющемся неотъемлемой частью указанного выше соглашения, подписанного сторонами договора и зарегистрированного в установленном законом порядке (соответствующий расчет также зарегистрирован Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области 25.12.2012 в качестве приложения к соглашению, о чем свидетельствует проставленный на нем штамп), указано, что расчет арендной платы по договору осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что изменение арендной платы осуществлено департаментом в 2012 году единственный раз за период с 25.12.2012 по настоящее время, в связи с вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п", суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что департамент правомерно указал на то, что с 01.01.2012 размер арендной платы за переданный обществу земельный участок подлежит увеличению.
Департамент правильно отметил, что факт направления им в адрес общества соглашения с приложением порядка расчета арендной платы за земельные участки, как и факт неподписания такого соглашения со стороны ООО "Загородный-2" не имеют правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанных выше сумм, поскольку в силу указанных норм законодательства (с учетом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), изменение формулы расчета арендной платы за пользование спорным земельным участком (а именно: исключение из такой формулы коэффициента ставки арендной платы, равного 0,25) произошло в связи с внесением соответствующих изменений в Положение об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденное постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п, которые являются обязательными для сторон договора аренды, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате. Соответствующее условие об изменении формулы расчета, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора аренды с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.
Соответствующее условие об изменении формулы расчета, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.
Таким образом, как обоснованно указал апелляционный суд, трехлетний период применения значения Сап с коэффициентом 0,25 по договору аренды, зарегистрированного 30.12.2010, заканчивается 30.12.2013. Следовательно, данный коэффициент должен применяться при расчете арендной платы до 30.12.2013.
При этом суд апелляционной инстанции правильно посчитал необоснованным применение истцом указанного порядка расчета арендной платы после 10.05.2015, поскольку постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 в„– 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" признаны утратившими силу:
- постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске";
- постановление Правительства Омской области от 08.06.2011 в„– 103-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 в„– 179-п";
- постановление Правительства Омской области от 29.08.2012 в„– 181-п "О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Омской области".
Согласно пункту 5 постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 в„– 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" настоящее постановление вступает в силу через десять дней после дня его официального опубликования, то есть 10.05.2015, так как данный документ опубликован в изданиях официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 30.04.2015.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции правильно посчитал, что при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:110107:1091 департамент правомерно использовал формулу расчета, не предусматривающую применение коэффициента ставки арендной платы в размере 0,25, в связи с чем, установил арендную плату в следующем размере: за период с 30.12.2013 по 09.01.2015-138 215,15 рублей в месяц, за период с 10.01.2015 по 10.05.2015-132 889,74 рублей в месяц.
Суд апелляционной инстанции правомерно учел положения пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66, согласно которому при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Апелляционный суд правильно посчитал, что в рассматриваемом случае изменением условия договора аренды об арендной плате будет являться только изменение порядка (механизма) ее исчисления, в то время как изменение размера ставки арендной платы (в данном случае с 0,025 на 0,07) в связи с принятием постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 в„– 181-п "О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Омской области" представляет собой исполнение согласованного сторонами условия о порядке исчисления платы с применением актуальных значений показателя, включенного в соответствующую формулу расчета и не может квалифицироваться в качестве изменения арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ и пункта 2.2 договора аренды (в редакции соглашения от 25.12.2012).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая представленный истцом уточненный расчет размера доплаты с 10.01.2015 по 10.05.2015 в сумме 1 677 235, 48 рублей, исходя из того, что отсутствуют доказательства, подтверждающие уплату арендных платежей по договору в полном размере, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования департамента в части взыскания с ООО "Загородный-2" доплаты по договору аренды в размере 1 677 235, 48 рублей.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии постановления судом апелляционной инстанции не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 по делу в„– А46-11075/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА


------------------------------------------------------------------