АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. по делу в„– А70-13991/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу производственного кооператива по строительству, ремонту и услугам населению "Комплекс" (истца) на решение от 25.04.2016, дополнительное решение от 04.05.2016 Арбитражного суда Тюменской области (судья Щанкина А.В.) и постановление от 18.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Веревкин А.В., Глухих А.Н., Зиновьева Т.А.) по делу в„– А70-13991/2015 по иску производственного кооператива по строительству, ремонту и услугам населению "Комплекс" (625046, г. Тюмень, ул. Широтная, 109А-19, ИНН 720301001, ОГРН 1027200819690) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, улица Сакко, 30, 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, определении условий договора.
В заседании приняла участие представитель производственного кооператива по строительству, ремонту и услугам населению "Комплекс" (истца) - Яковлева Л.И. по доверенности от 23.04.2015.
Суд

установил:

производственный кооператив по строительству, ремонту и услугам населению "Комплекс" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в„– 15/З/Д земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:340, об установлении условий договора купли-продажи в пунктах 2.1, 2.2 в части определения цены участка и размера его оплаты, рассчитанной истцом исходя из 2,5 процентов от кадастровой стоимости по состоянию на 25.08.2014, в сумме 11 566 руб. 80 коп.
Исковые требования со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) мотивированы тем, что кооператив имеет право на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка по льготной цене в связи с переоформлением постоянного (бессрочного) пользования.
Решением от 25.04.2016 Арбитражного суда Тюменской области в удовлетворении исковых требований отказано, дополнительным решением от 04.05.2016 Арбитражного суда Тюменской области с кооператива в пользу департамента взыскано 50 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
Постановлением от 18.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение и дополнительное решение оставлены без изменения.
В кассационной жалобе кооператив просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по условиям договора с определением цены земельного участка.
По мнению подателя жалобы, постановлением от 03.07.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А70-12536/2014, имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого дела, установлено, что с заявлением о переоформлении права бессрочного постоянного пользования земельным участком кооператив обратился в департамент 01.02.2012, то есть в юридически значимый льготный период до 01.07.2012.
Обращает внимание на то, что суды в нарушение статей 445, 446 ГК РФ не разрешили спор по существу, так как не урегулировали разногласия по договору купли-продажи.
Истец считает, что поскольку в соответствии с Вводным законом льготный порядок определения цены предусмотрен также для лиц, являющихся собственниками недвижимости, то он вправе требовать установления льготной цены и по этому основанию, поскольку на земельном участке расположены объекты недвижимости, являющиеся собственностью кооператива, государственная регистрация на которые произведена 23.03.2016, а фактически владеет он данными объектами с 1993 года.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 3 Вводного закона, заявитель полагает, что правило переоформления права постоянного (бессрочного) пользования не поставлено законодателем в зависимость от факта расположения на нем строений, и что указанный пункт является самостоятельным основанием для приобретения в собственность или получения в аренду земельных участков даже при отсутствии на них строений.
Отмечает, что судами не учтен особый правовой режим разрешенного использования двух земельных участков, предоставленных кооперативу распоряжением администрации города Тюмени от 19.06.1992 в„– 971: для размещения фруктово-ягодного сада с объектами производственного назначения, проектирование и строительство фруктового сада, в связи с чем при рассмотрении настоящего спора судам следовало учитывать позицию Верховного Суда Российской Федерации, сформулированную в определении от 27.02.2015 в„– 307-ЭС15-1336.
Так как фактическое использование земельного участка площадью 24,48 га свидетельствует о том, что названный участок предназначен для целей обслуживания недвижимости, расположенной на участке площадью 7,69 га, то истец считает, что проведенная государственная регистрация права собственности на объекты подтвердила фактическое и юридическое существование объектов недвижимости на спорном земельном участке и его целевое предназначение для обслуживания недвижимости на другом земельном участке.
Отзыв на кассационную жалобу департамент в установленном законом порядке не представил.
В судебном заседании представитель кооператива поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, уточнив требования, просил принять рассматриваемые пункты в редакции, указанной им в протоколе разногласий, определив выкупную цену и размер оплаты земельного участка в сумме 2 013 900 руб., составляющих 2,5 процента от кадастровой стоимости, равной 80 556 000 руб.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, на основании распоряжения главного управления архитектуры и градостроительства Тюменского городского Совета народных депутатов от 19.06.1992 в„– 971 и акта от 01.04.1991 в„– 252 кооперативу на праве бессрочного пользования были предоставлены два земельных участка: площадью 7,69 га (участок в„– 1) и площадью 24,48 га (участок в„– 2), последний для размещения фруктово-ягодного сада с объектами производственного назначения.
Участок в„– 2 площадью 24,48 га (244 800 м2), расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 10.06.2005 был поставлен заявителем на государственный кадастровый учет, земельному участку присвоен кадастровый номер 72:23:0221003:410, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства фруктового сада (кадастровая выписка о земельном участке от 19.04.2010 в„– 7223/201/10-8006).
Кооператив 01.02.2012 в целях реализации права на выкуп вышеупомянутого земельного участка в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Вводного закона обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком.
Департамент письмом от 02.03.2012 в„– 120302038/15 отказал в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования испрашиваемым земельным участком на право собственности в связи с непредставлением оригинала документа, удостоверяющего право на этот земельный участок.
Письмом от 25.08.2014 в„– 56 кооператив вновь обратился в департамент с заявлением о переоформлении в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право собственности.
Рассмотрев указанное обращение, департамент повторно сообщил кооперативу об отказе в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 72:23:0221003:410 в собственность, при этом сослался на то, что 09.09.2014 совместной комиссией по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам было принято решение об отказе в предоставлении кооперативу в собственность за плату земельного участка площадью 244 800 м2 для проектирования и строительства фруктового сада в г. Тюмени на ул. Чекистов, поскольку на испрашиваем земельном участке расположены незавершенные строительством объекты, а также указал, что действие статьи 36 ЗК РФ, предоставляющей исключительное право на приватизацию земельного участка, на незавершенные строительством объекты не распространяется, и кооперативом не были представлены документы, подтверждающие, что незавершенные строительством объекты принадлежат ему на праве собственности и создаются с назначением, соответствующим разрешенному использованию земельного участка (письмо от 01.10.2014 в„– 141001002/10-2).
Кооператив оспорил законность данного отказа в арбитражном суде.
Вступившим в законную силу решением от 23.02.2015 Арбитражного суда Тюменской области по делу в„– А70-12536/2014 отказ департамента в переоформлении в собственность за плату кооперативу земельного участка площадью 244 800 м2, с кадастровым номером 72:23:0221003:410, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства фруктового сада, по адресу: г. Тюмень, ул. Чекистов, изложенный в вышеупомянутом письме, признан незаконным.
Суд обязал департамент подготовить проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка и в течение двух недель с момента решения в законную силу направить его кооперативу.
Во исполнение данного решения суда департамент подготовил и направил (сопроводительное письмо от 05.08.2015 в„– 4795) в адрес кооператива проект договора купли-продажи земельного участка, в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 которого цена участка и размер оплаты за него указаны в сумме 80 556 000 руб. (исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на момент составления проекта договора купли-продажи).
Не согласившись с предложенным департаментом размером выкупной цены земельного участка и его оплаты, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, в котором в пунктах 2.1, 2.2 указал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, пунктом 2 постановления правительства Тюменской области от 26.12.2007 в„– 336-п "Об установлении порядка определения цены при продаже земельных участков" цена участка, определенная в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости, предложенной департаментом, составляет 2 013 900 руб.
Департамент, рассмотрев этот протокол, письмом от 01.09.2015 в„– 10801/08-3 уведомил истца об отсутствии правовых оснований для согласования предлагаемой кооперативом цены.
Для разрешения разногласий кооператив обратился в суд с настоящим иском (с учетом уточнений).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности истцом применения льготной выкупной цены к испрашиваемому истцом земельному участку.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 в„– 11657/11 отмечено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 в„– 309-ЭС15-17035).
По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, действующей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, вправе были совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).
Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предусматривалось, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно пункту 2 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федеральных законов от 27.12.2009 в„– 342-ФЗ, от 12.12.2011 в„– 427-Ф) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 0.07.2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 01.01.2015 по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Вводного закона.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Вводного закона установлено, что до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
В силу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 в„– 305-КГ14-553, из буквального содержания пункта 1 статьи 2 Закона Вводного закона следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществляется юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 305-ЭС-16104 сформирован подход, согласно которому определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в пункте 1 статьи 2 Вводного закона земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.
Несмотря на то, что истец, как установлено в ходе рассмотрения спора, первоначальную заявку подал 01.02.2012, суды посчитали, что датой подачи истцом заявления в департамент является 25.08.2014.
При этом суды не учли требования законодательства, касающиеся линейных объектов.
Под линейными объектами в силу части 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, что согласуется с данным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона понятием этих объектов.
Однако, установив, что на испрашиваемом земельном участке находятся газораспределительный узел площадью 9 м2, газопроводная сеть протяженностью 980 м, электрическая сеть протяженностью 1 050 м, водопроводная сеть протяженностью 834 м, канализационная сеть протяженностью 859 м, склад для инвентаря площадью 200 м2, введенные в эксплуатацию в 1993 и 1995 годах и относящиеся к линейным объектам, исходя из названных выше норм, суды не применили подлежащие применению положения пункта 2 статьи 3 Вводного закона, действующие как на дату подачи заявления кооперативом от 01.02.2012, так и на дату подачи заявления от 25.08.2014, о возможности переоформления постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельный участок под линейными объектами до 01.01.2015 по ценам, предусмотренным пунктами 1, 2 статьи 2 Вводного закона.
Ссылаясь на то, что право собственности на указанные объекты кооперативом зарегистрировано только 23.03.2016, суды необоснованно не приняли во внимание, что согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона (28.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Кроме того, необходимость формирования построенных истцом и введенных в эксплуатацию объектов на спорном земельном участке как объектов недвижимости и государственной регистрации права на них до введения в действие Закона в„– 122-ФЗ в законодательном порядке не предусматривалась, а правоустанавливающим документом являлось разрешение на введение в эксплуатацию (статья 51 ГрК РФ).
Поскольку факт ввода в эксплуатацию возведенных кооперативом на испрашиваемом им земельном участке до вступления в законную силу Закона в„– 122-ФЗ установлен судами, подтвержден имеющимися в деле кадастровыми паспортами и не оспаривается сторонами, то истец является их законным владельцем и на спорный земельный участок распространяются положения пункта 2 статьи 3 Вводного закона, в том числе регулирующие определение льготной выкупной цены при переоформлении в собственность находящегося в бессрочном пользовании земельного участка.
При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований истца о принятии пунктов 2.1 и 2.2 договора купли-продажи земельного участка в„– 15/З/Д в его редакции и указании в них цены выкупа и размера оплаты в сумме 2 013 900 руб.
Так как судами установлены все обстоятельства дела, но неправильно применены нормы материального права, то суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для отмены обжалуемых судебных актов и принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований кооператива.
Расходы на уплату государственной пошлины взыскиваются в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 25.04.2016 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 18.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А70-13991/2015 отменить. Принять новый судебный акт.
Пункты 2.1, 2.2 договора купли-продажи земельного участка в„– 15/З/Д принять в редакции, предложенной производственным кооперативом по строительству, ремонту и услугам населения "Комплекс", а именно:
Пункт 2.1 "Цена участка устанавливается в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 2 постановления правительства Тюменской области от 26.12.2007 в„– 336-п "Об установлении порядка определения цены при продаже земельных участков".
Цена участка составляет 2 013 900 (два миллиона тринадцать тысяч девятьсот) рублей".
Пункт 2.2 "Покупатель оплачивает сумму по договору в размере 2 013 900 (двух миллионов тринадцати тысяч девятьсот) рублей.".
Взыскать с департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу Хасиева Тимура Шарпуддиновича, уплатившего за производственный кооператив по строительству, ремонту и услугам населения "Комплекс" государственную пошлину по иску, расходы последнего в сумме 6 000 руб.; в пользу производственного кооператива по строительству, ремонту и услугам населения "Комплекс" расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.; в пользу председателя производственного кооператива по строительству, ремонту и услугам населения "Комплекс" Соколова Юрия Петровича расходы на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 3 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ


------------------------------------------------------------------