АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2016 г. по делу в„– А45-662/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 04.04.2016 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Наумова Т.А.) и постановление от 30.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Захарчук Е.И., Терехина И.И., Киреева О.Ю.) по делу в„– А45-662/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Завод строительных материалов 7" (630045, г. Новосибирск, ул. Кирзаводская, 6, ОГРН 1045401481630, ИНН 5404222417) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании недействительной односторонней сделки.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Завод строительных материалов 7" (далее - ООО "ЗСМ 7", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки в форме одностороннего изменения цены договора аренды в виде уведомления от 03.12.2015 в„– 20-10007 в части двукратного увеличения арендной платы за период с 07.06.2014 по 20.06.2015 по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 20.02.2006 в„– 51933 с дополнительными соглашениями и приложениями, а именно: в части абзаца второго уведомления в полном объеме, изменить абзац третий уведомления, указав итоговую сумму "595 150,02 руб. в год", вместо "1 190 300,04 руб. в год"; изложить абзац четыре уведомления в следующей редакции: "В результате перерасчета за период с 01.01.2015 по 20.06.2015 по данному договору доначислено арендной платы 14 651,42 руб.".
Решением от 04.04.2016 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 30.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Уведомление от 03.12.2015 в„– 20-10007 в части двукратного увеличения арендной платы за период с 07.06.2014 по 20.06.2015 по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 20.02.2006 в„– 51933 с дополнительными соглашениями и приложениями признано недействительным, а именно: в части абзаца второго уведомления в полном объеме, изменен абзац третий уведомления, итоговая сумма указана следующим образом: "595 150,02 руб. в год" вместо "1 190 300,04 руб. в год"; абзац четыре уведомления изложен в следующей редакции: "В результате перерасчета за период с 01.01.2015 по 20.06.2015 по данному договору доначислено арендной платы 14 651,42 руб.". С мэрии в пользу общества взысканы судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб.
Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "ЗСМ 7" в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, 30.04.2014 соглашением истцу переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20.02.2006 в„– 51933 в полном объеме.
Мэрия считает, что правовым основанием для установления арендной платы в двойном размере в рассматриваемом случае является факт незавершения жилищного строительства в течение первоначального срока аренды. В рассматриваемом случае норма о двукратном размере арендной платы в случае незавершения строительства направлена на стимулирование застройщиков к скорейшему достижению целей аренды земельного участка из публичной собственности и не зависит от перемены лиц в арендном обязательстве.
Кроме того, ответчик указывает, что целью предоставления земельного участка является строительство жилого дома. В данном случае имеется сложный состав вещи. Жилой дом - это главная вещь, а пристроенные магазины и трансформаторная подстанция - вспомогательные вещи, принадлежности.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "ЗСМ 7" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между мэрией (арендодатель) и ООО "Сервис Сибири и Ко" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.02.2006 в„– 51933 (далее - договор), по которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:063590:0001, площадью 10 821 кв. м для завершения строительства 9-этажного жилого дома по ул. Волховской, срок договора два года с момента государственной регистрации. Кадастровая стоимость земельного участка 51 494 301,66 руб., размер годовой арендной платы составил 1 287 357,54 руб.
Договор аренды земельного участка прошел установленную процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 09.06.2006, о чем сделана запись в„– 54-54-01/114/2006-286.
Дополнительным соглашением от 30.10.2007 в„– 1 изменено назначение земельного участка и указано, что земельный участок передается для завершения строительства жилого дома с пристроенным магазином непродовольственных товаров и трансформаторной подстанции. Срок действия договора продлен до 20.02.2010.
Дополнительным соглашением от 02.03.2009 в„– 2 стороны определили размер задолженности и согласовали график платежей на 2009 год.
Дополнительным соглашением от 16.07.2010 в„– 3 стороны изменили площадь земельного участка на 10 446 кв. м и назначение земельного участка - для завершения строительства жилого дома с пристроенным магазином непродовольственных товаров по ул. Волховской. Срок действия договора до 31.12.2010.
Срок действия договора был продлен до 31.12.2011 дополнительным соглашением от 31.03.2011 в„– 4.
Дополнительным соглашением от 26.12.2011 в„– 5 стороны согласовали разбивку земельного участка на части 1 и 2 площадью 1 466 кв. м и 26 229 кв. м соответственно, и в аренду переданы только эти части земельного участка общей площадью 10 446 кв. м. Срок действия договора продлен до 26.11.2012. При этом изменен размер арендной платы, который составил 496 919,53 в год за обе части земельного участка. Указанное дополнительное соглашение расторгнуто сторонами дополнительным соглашением от 27.12.2011 в„– 6.
Дополнительным соглашением от 16.08.2013 в„– 7 стороны согласовали изменения в части срока действия договора до 31.12.2013, ежемесячные платежи равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Размер арендной платы установлен в приложении 7 к договору и составил 1 567 221,53 руб. в год или 130 601,79 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 13.12.2013 в„– 8 по договору установлен срок до 31.12.2015, в связи с вводом в эксплуатацию пяти блок секций жилого дома и трансформаторной подстанции выделен земельный участок 54:35:063590:8 площадью 3 581 кв. м, арендная плата составила 848 268,09 руб. в год.
ООО "Сервис Сибири и Ко" по решению суда в„– А45-3822/2010 признано несостоятельным (банкротом).
Между ООО "Сервис Сибири и Ко" и ООО "ЗСМ 7" 15.02.2013 заключен договор купли-продажи в„– 13/2-1, по которому истец купил у ООО "Сервис Сибири и Ко" объект незавершенного строительства, адрес: г. Новосибирск, ул. Волховская, стр. 33а, а также права на земельный участок с кадастровым номером 54:35:063590:1 площадью 10 446 кв. м. Объект передан по акту приема-передачи от 20.03.2013. Договор зарегистрирован 08.07.2014.
Соглашением 30.04.2014 истцу переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20.02.2006 в„– 51933 в полном объеме.
Соглашение зарегистрировано 29.07.2014. На передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка мэрией дано согласие в письме от 27.032014 в„– 31/16/03319.
Уведомлением от 03.12.2015 в„– 20-10007 мэрия уведомила ООО "ЗСМ 7" об изменении расчета арендной платы по договору аренды от 20.02.2006 в„– 51933 в связи с применением правил пункта 7 постановления правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление в„– 213-п), а также в связи с инфляцией на 2015 год, с 21.06.2015 арендная плата определена на основании независимой оценки в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 в„– 219-П "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области".
Общество, оспаривая указанное уведомление только в части расчета, приходящегося на двукратное увеличение размера арендной платы в связи с применением правил пункта 7 Постановления в„– 213-п, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 10, 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ). разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление в„– 73), пунктом 7 Постановления в„– 213-п, поскольку цель аренды (для строительства многоэтажного жилого дома с пристроенным магазином непродовольственных товаров, трансформаторной подстанцией) не предполагает возможности отнести соответствующий земельный участок как предоставленный исключительно для жилищного строительства, пришел к выводу, что в данном случае одностороннее изменение арендной платы (уведомление как односторонняя сделка) следует признать недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в оспариваемой части, в связи с чем заявленные требования общества удовлетворил.
Доводы общества о том, что права и обязанности по договору перешли к нему только в июле 2014 года, суд посчитал несостоятельными.
Довод мэрии, что основным назначением земельного участка по договору является жилищное строительство, суд счел несостоятельным, поскольку в данном случае земельный участок единый и предоставлен в том числе для строительства магазина непродовольственных товаров и трансформаторной подстанции.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Из пунктов 1 и 3 статьи 65 ЗК РФ, в редакции, действовавшей в спорный период, следует, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В пунктах 16, 19 Постановления в„– 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Спорный договор был заключен после введения в действие ЗК РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.
С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, законодатель предусмотрел в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ положение о том, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Пунктом 7 Постановления в„– 213-п установлено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.
Арендодатель в связи с принятием указанного нормативного акта уведомил общество о новом размере арендной плате, подлежащей уплате по договору аренды.
По спорному договору земельный участок был предоставлен предыдущему арендатору ООО "Сервис Сибири и Ко" для завершения строительства девятиэтажного жилого дома на два года с момента государственной регистрации, договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 09.06.2006.
При этом смена арендатора, являющегося стороной по договору, не влияет на содержание прав застройщика в отношении предоставленного в аренду земельного участка. Мэрия как арендодатель, предполагая добросовестное поведение сторон договора, полагала возможным достижение цели аренды в течение первоначального срока аренды. Доказательств наличия объективных препятствий для этого обществом не представлено.
Поскольку материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих завершение строительства объектов на земельном участке, изначально переданном полностью для цели жилищного строительства, по истечении трех лет с даты заключения договора, к спорным правоотношениям подлежит применение пункт 7 Постановления в„– 213-п.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что не имелось оснований для вывода о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением мэрии от 16.10.2014 в„– 20-1058.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права.
Поскольку при разрешении спора судами установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, суд кассационной инстанции считает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования о признании недействительной односторонней сделки в форме одностороннего изменения цены договора аренды в виде уведомления от 03.12.2015 в„– 20-10007 в части двукратного увеличения арендной платы за период с 07.06.2014 по 20.06.2015 по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 20.02.2006 в„– 51933 с дополнительными соглашениями и приложениями, а именно: в части абзаца второго уведомления в полном объеме, изменить абзац третий уведомления, указав итоговую сумму "595 150,02 руб. в год", вместо "1 190 300,04 руб. в год"; изложить абзац четыре уведомления в следующей редакции: "В результате перерасчета за период с 01.01.2015 по 20.06.2015 по данному договору доначислено арендной платы 14 651,42 руб.".
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.04.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 30.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А45-662/2016 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН


------------------------------------------------------------------