АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. по делу в„– А27-7462/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение от 27.08.2015 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Ходякова О.С.) и постановление от 21.10.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Захарчук Е.И., Нагишева О.Б.) по делу в„– А27-7462/2015 по иску комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, г. Кемерово, пр-кт Советский, 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (125362, г. Москва, ул. Свободы, 35, стр. 18, ОГРН 1077757586686, ИНН 7733613240) о взыскании задолженности по арендной плате.
Суд

установил:

комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 880 137,79 руб. по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 в„– 06-0445 (далее - договор) за период с 01.10.2014 по 30.04.2015, пени в размере 1 089 744,39 руб.
Решением от 27.08.2015 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 21.10.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу комитета взысканы пени в сумме 2 758,17 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
В обоснование жалобы заявитель указывает следующие доводы: порядок начисления арендной платы по договору на 2014 год изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании пункта 2.13 Порядка в„– 62 определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в г. Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области (далее - Порядок в„– 62); выводы судов о несоответствии отчета общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" (далее - ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга") от 26.12.2013 в„– 28-07/2013 об оценке рыночной арендной платы земельного участка (далее - отчет) требованиям действующего законодательства являются необоснованными, поскольку заключение экспертно-консультационного комитета Кемеровского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российского общества оценщиков" от 22.07.2015 в„– 07/2014-СЭ (далее - заключение эксперта) вывода о невозможности руководствоваться стоимостью, установленной отчетом, не содержит.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представлен.
Проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими оставлению без изменения.
Из материалов дела следует, что между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА АВ-Премьер 1" (далее - общество "ФИРМА АВ-Премьер 1") (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок, площадью 14 462,53 кв. м из земель поселений, находящийся по адресу:
г. Кемерово, Ленинский район, северо-западнее автомобильного рынка по ул. Терешковой, для проектирования базы складирования и комплектации промышленных товаров.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер на момент заключения договора.
Дополнительным соглашением от 25.05.2009 в„– 2/1 к договору стороны предусмотрели, что арендная плата устанавливается в определенном размере по формуле в соответствии с Порядком в„– 62.
В силу пункта 3.6 договора аренды, изменение размера арендной платы, порядка и срока ее внесения, предусмотренных договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора.
В соответствии с соглашением от 01.07.2010 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенным между истцом, ответчиком и обществом "ФИРМА АВ-Премьер1", права и обязанности арендатора перешли от общества "ФИРМА АВ-Премьер 1" к обществу.
Между комитетом и обществом 29.12.2011 заключено дополнительное соглашение к договору, которым в предмет договора внесены следующие изменения: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201009:844 площадью 14 428 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, ул. Терешковой, 66, для строительства торгового комплекса с сервисным центром".
Решением от 21.02.2013 Арбитражного суда Кемеровской области по делу в„– А27-22443/2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201009:844, общей площадью 14 428 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 66, установлена в размере 14 211 000 руб.
Решением от 07.10.2013 Арбитражного суда Кемеровской области по делу в„– А27-8456/2013 с 22.03.2013 арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 120 704,54 руб. в месяц в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
Комитет уведомлением от 16.01.2014 на основании пункта 3.6 договора и пунктов 2.11 и 2.13 Порядка в„– 62 известил общество об установлении с 01.01.2014 арендной платы в размере 292 033,33 руб. в месяц на основании отчета ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга".
Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей по договору, явилось основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования частично, исходили из неправомерности применения комитетом при расчете арендной платы отчета ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" по причине его несоответствия требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Выводы судов являются правильными, соответствуют нормам права и обстоятельствам дела.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ определено, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, определяется согласно порядку, который установлен уполномоченным органом на основании соответствующего федерального закона, вступившего в силу к моменту заключения договора, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был установлен.
В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Пунктом 2.11 Порядка в„– 62 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: изменения кадастровой стоимости земельного участка; принятия законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы; при определении рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке; в случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка.
Согласно пункту 2.13 Порядка в„– 62 размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками проводится по инициативе комитета либо уполномоченного комитетом лица.
Судами установлено, что арендная плата в спорный период изменена комитетом в одностороннем порядке на основании раздела 3 договора и указанных выше пунктов Порядка в„– 62 путем направления арендатору уведомления об изменении размера арендной платы, в том числе в связи с определением ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" рыночной стоимости размера арендной платы в отчете.
При этом в период с 01.10.2014 по 30.04.2015 арендная плата рассчитана комитетом по формуле, содержащейся в протоколе определения величины арендной платы к договору аренды: А = (КС x Кв x Ки x S / П) х Кп, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение в„– 1 к Порядку в„– 62); S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году; Кп - понижающий коэффициент.
Вступившим в законную силу решением от 21.02.2013 Арбитражного суда Кемеровской области по делу в„– А27-22443/2012 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201009:844 в размере 14 211 000 руб., равном рыночной стоимости земельного участка.
По заказу комитета ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" составлен отчет, в соответствии с которым рыночная стоимость годовой арендной платы занимаемого обществом земельного участка составляет 3 504 400 руб., в связи с чем комитет с 01.01.2014 рассчитал арендную плату с учетом рыночной стоимости арендной платы.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Согласно заключению эксперта отчет ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины арендной платы.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доводы и доказательства сторон, суды установили, что отчет не соответствует Закону об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины арендной платы, в том числе, выявлен ряд методологических и арифметических ошибок, неверно рассчитаны все составляющие расчетной формулы, что повлияло на результаты оценки и, следовательно, на степень его достоверности.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отметили, что в данном случае невозможно принять полученные результаты итоговой величины рыночной стоимости арендной платы как достоверные и действительные, ввиду чего расчет истца сочли неправильным, так как он основан на отчете, содержащем недостоверные результаты оценки.
Исследовав контррасчет арендной платы, представленный обществом, произведенный по формуле с применением кадастровой стоимости спорного земельного участка, принимая во внимание наличие переплаты по состоянию на 01.01.2014 в сумме 2 550 986,41 руб., суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в части долга.
Учитывая подтверждение материалами дела нарушения обществом срока исполнения обязательства по внесению арендной платы на 1 день, суды правомерно взыскали с ответчика пени в сумме 2 758,17 руб.
Таким образом, спор разрешен в соответствии с нормами действующего законодательства, фактические обстоятельства дела установлены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, переоценка которых в силу положений главы 35 АПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.
Оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.08.2015 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 21.10.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А27-7462/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА

Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН


------------------------------------------------------------------