АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. по делу в„– А27-742/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Тихомирова В.В.
Шуйской С.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Любимова Андрея Станиславовича на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.04.2016 (судья Петракова С.Е.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 (судьи Павлова Ю.И., Фертиков М.А., Шатохина Е.Г.) по делу в„– А27-742/2016 по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, Кемеровская область, г. Кемерово, пр-кт Советский, д. 58, ИНН 4200000478, ОГРН 1024200702569) к индивидуальному предпринимателю Любимову Андрею Станиславовичу (ОГРНИП 304420535500294) о взыскании 146 424,10 рублей.
Суд

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Любимову Андрею Станиславовичу (далее - ИП Любимов А.С., предприниматель) о взыскании 98 190,03 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 и 48 234,07 рублей пени за период с 11.01.2013 по 01.01.2016.
Исковые требования со ссылками на статьи 223, 552, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы неисполнением обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 в„– 06-0424.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.04.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 48 304,33 рубля задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 в„– 06-0424 за период с 01.01.2013 по 31.12.2015, 13 796,15 рублей пени за период с 11.01.2013 по 01.01.2016, всего 62 100,48 рублей.
ИП Любимов А.С., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и вынести новый судебный акт.
По его мнению, обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, являются незаконными.
Заявитель не согласен с применением судебными инстанциями коэффициента 1,346, рассчитанного как соотношение общей площади объекта к полезной площади объекта.
По мнению ИП Любимова А.С., исходя из положений пункта 2.8 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово утвержденного Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 в„– 62, принимая во внимание, что в Приложении в„– 1 установлены коэффициенты, учитывающие именно вид использования земельного участка (по виду деятельности арендатора), а также в пункте 5.4 Приложения в„– 1 имеется указание на иные объекты, используемые для хранения и реализации сельскохозяйственной продукции, применение коэффициента 7,51% для "административно-управленческих зданий в расчете арендной платы неправомерно.
Заявитель указывает, что выводы судов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
ИП Любимов А.С. считает, что неправильное применение норм материального права и норм процессуального права (статьи 64, 65, 67, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) привели к нарушению его прав и к вынесению незаконных судебных актов.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что 04.07.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "КемБИР" (далее - ООО "КемБИР", арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в„– 06-0424 (далее - договор), в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого (в редакции дополнительного соглашения от 09.01.2013 к договору) арендодатель предоставил во временное возмездное владение и пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 42:24:0501006:415, площадью 2 969,03 кв. м из земель поселений, по адресу: г. Кемерово, Центральный район, проспект Советский, 27 (ранее пр. Кузнецкий, 33), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой его частью. Земельный участок предоставлен для размещения административного здания.
Договор имеет силу передаточного акта (пункт 7.7 договора).
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия устанавливается с момента заключения и по 31.12.2006.
Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2006 (пункт 2.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.
Арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы (пункт 3.3 договора).
По пункту 3.5 договора изменение размера арендной платы, предусмотренного договором аренды, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога). Условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. В случае получения арендатором уведомления позднее срока, с которого размер арендной платы считается измененным, арендатор производит доплату в десятидневный срок со дня получения уведомления.
Пунктом 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2012 установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае, если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1, арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 по делу в„– А27-20278/2012, вступившим в законную силу и имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, установлено, что на основании договора об инвестиционной деятельности от 23.06.2003 в„– 1-ТДЦ, заключенного между ООО "КемБИР" и обществом с ограниченной ответственностью "КузбассИнвестСтрой" (далее - ООО "КузбассИнвестСтрой"), договора об инвестиционной деятельности от 30.06.2004 в„– ТДЦ-3/11, заключенного между ООО "КузбассИнвестСтрой" и Любимовым А.С., дополнительного соглашения от 28.08.2007 в„– 1, акта приема-передачи нежилого помещения от 03.09.2007, ответчик принял в собственность нежилое помещение площадью 93,5 кв. м (в„– 13 на третьем этаже), расположенное в пятиэтажном административно-бытовом здании по адресу: г. Кемерово, проспект Советский, д. 27.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объекты недвижимого имущества от 07.12.2015 в„– 42/001/996/2015-248766, Любимову А.С. на праве собственности принадлежит, в том числе нежилое помещение, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, проспект Советский, 27, площадью 93,5 кв. м (кадастровый (или условный) номер объекта 42:24:0101001:10474, право собственности зарегистрировано 29.12.2007 за номером регистрации 42-42-01/284/2007-188.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей за использование земельного участка в период с 01.01.2013 по 31.12.2015, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности в удовлетворенной части.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя судебные инстанции на основании статьи 621 ГК РФ, пункта 6.2 договора правомерно посчитали его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества к его покупателю одновременного с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежнему собственнику.
Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 93,5 кв. м, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, проспект Советский, 27 к Любимову А.С. одновременно перешло право на долю земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, на тех же условиях, что и у прежнего собственника недвижимости ООО "КемБИР", то есть по договору.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с законом Кемеровской области от 12.07.2006 в„– 108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области" полномочия по распоряжению земельными участками в городе Кемерово перешли от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 в„– 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово (далее - постановление в„– 62).
Судебные инстанции правильно исходили из того, что в договоре сторонами согласован размер арендной платы не путем указания на порядок его определения нормативным правовым актом, а путем установления в Протоколе определения величины арендной платы механизма (методики) расчета, обязательного для применения в равной степени для обеих сторон договора.
Из протокола определения величины арендной платы к договору следует, что размер арендной платы с 01.01.2013 определен в соответствии с постановлением в„– 62 (в редакции, действовавшей в период рассматриваемых по делу правоотношений) и определяется по формуле:
А = КС х Кв х Ки х Sд, где:
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв. м);
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение в„– 1 к настоящему Порядку);
Ки - 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05, где 1,1; 1,065; 1,06; 1,055; 1,05 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции в 2010-2014 годах.
Пунктом 2.6 постановления в„– 62 предусмотрено, что за использование земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности нескольких лиц, арендная плата взимается за долю от площади земельных участков, пропорциональную отношению площади соответствующей части объекта недвижимости к его общей площади. Площадь доли земельного участка, за которую взимается арендная плата, определяется по формуле:
Sд = Sч / Sзд х Sзу, где:
Sд - площадь доли земельного участка;
Sч - площадь части объекта недвижимости;
Sзд - общая площадь объекта недвижимости;
Sзу - площадь всего земельного участка.
При расчете площади части объекта недвижимости - Sч применяется коэффициент 1,3456, рассчитываемый как отношение общей площади объекта к полезной площади.
Учитывая, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.12.2012 по делу в„– А27-15444/2012 по заявлению индивидуального предпринимателя Уткиной Г.В. была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 в размере равном его рыночной стоимости 8 350 000 рублей, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о неверности расчета задолженности, представленного истцом при подаче иска и необходимости исчисления подлежащего взысканию размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости равной 8 350 000 рублей.
Из кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 12.04.2010 в„– 4200/001/10-127562 следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:415, площадью 2 969,03 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Кемерово, проспект Советский, 27, разрешенное использование земельного участка определено как: другие административно-управленческие и общественные объекты (административное здание).
Подпунктом 8.2 пункта 8 приложения в„– 1 к постановлению в„– 62 (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) предусмотрено, что для земельных участков по виду использования земельного участка "административно-управленческие здания" применяется коэффициент в размере 7,51% от кадастровой стоимости.
В отсутствие доказательств того, что спорный земельный участок предоставлен в других целях, судебные инстанции правомерно исходили из того, что необходимо применять коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка равный 7,51%.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие доказательств внесения арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной части в размере 48 304,33 рублей.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что размер неустойки должен быть рассчитан исходя из размера арендной платы, подлежащей взысканию, в связи с этим правильно посчитал, что за период с 11.01.2013 по 01.01.2016 размер пени составит 27 592,29 рубля.
Согласно статье 333 ГК РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Суд первой инстанции, посчитав, что неустойка, исчисленная из расчета ставки - 0,1% (36% годовых) от размера задолженности за каждый день просрочки за период с 11.01.2013 по 01.01.2016 в размере 27 592,29 рублей, явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства, в целях соблюдения баланса интересов сторон, обоснованно посчитал возможным снизить ее размер до 13 796,15 рублей (исходя из ставки 0,05% от задолженности за каждый день просрочки (18% годовых)) и правомерно удовлетворил иск в указанной части.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.04.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 по делу в„– А27-742/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ


------------------------------------------------------------------