АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2016 г. по делу в„– А45-24071/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Перминовой Ю.Г., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фактор" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2016 (судья Уколов А.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2016 (судьи Жданова Л.И., Шатохина Е.Г., Фертиков М.А.) по делу в„– А45-24071/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Фактор" (129090, г. Москва, пр-кт Мира, д. 40, помещение V, комн. 9, ИНН7718869311, ОГРН 1117746981736) к обществу с ограниченной ответственностью "СБП" (630063, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 270/1, ИНН 5405496851, ОГРН 1145476070255) о взыскании 2 584 905,71 рублей.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью "Фактор" Яркова Е.С. по доверенности от 09.11.2015 в„– 15; общества с ограниченной ответственностью "СБП" Ярмоленко О.В. по доверенности от 12.02.2015.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фактор" (далее - ООО "Фактор") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "СБП" (далее - ООО "СБП") о взыскании 2 584 905,71 рублей стоимости неотделимых улучшений по договору от 15.12.2014 в„– 241 (далее - договор).
Исковые требования со ссылками на статьи 15, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, выразившихся в непредставлении истцу правоустанавливающих документов на арендуемое помещение, чем нарушено право истца на внесение изменений в договор в части увеличения срока субаренды; выполнением ООО "Фактор" ремонта в арендуемых помещениях в пределах суммы, согласованной договором в редакции протокола разногласий.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.03.2016, с ответчика в пользу истца взыскано 825 000 рублей стоимости неотделимых улучшений, 11 465,70 рублей расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2016 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.03.2016 отменено в части взыскания с ООО "СБП" в пользу ООО "Фактор" 825 000 рублей стоимости неотделимых улучшений, а также 11 465,70 рублей расходов по оплате госпошлины. В данной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Фактор" -без удовлетворения. С ООО "Фактор" в пользу ООО "СБП" взыскано 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
ООО "Фактор", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить полностью и принять новый судебный акт или направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального права.
ООО "Фактор" указывает, что суд апелляционной инстанции, ссылаясь на отсутствие обращения ООО "Фактор" к ответчику с требованием о предоставлении соответствующих документов делает вывод о том, что односторонний отказ от исполнения договора был вызван утратой интереса к арендуемым помещениям. Этот вывод основан на неправильном толковании закона, поскольку установленная обязанность ООО "СБП" в пункте 5.8 договора не является намерением сторон (то есть данные условия не являются предварительными по смыслу статьи 429 ГК РФ), так как стороны предусмотрели обязанность ответчика заключить в будущем долгосрочный договор субаренды, предоставить правоподтверждающую и иную необходимую документацию для заключения этого договора, а также передать его в уполномоченный государственный орган для осуществления государственной регистрации. При этом установленная договором обязанность ООО "СБП" по предоставлению документации является встречной по отношению к обязательствам ООО "Фактор" по проведению ремонта. При таких обстоятельствах обязательного письменного обращения в рассматриваемом случае закон не предусматривает.
По мнению заявителя, выводы суда апелляционной инстанции, отраженные в пунктах 5 и 6 кассационной жалобы, сделаны с нарушением норм процессуального права.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "СБП" указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, постановление апелляционного суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО "Фактор" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном размере или направить дело на новое рассмотрение.
Представитель ООО "СБП" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Из материалов дела видно, что между ООО "СБП" (субарендодатель) и ООО "Фактор" (субарендатор) заключен договор, в соответствии с которым субарендодатель - Сторона 1 (ООО "СПБ") предоставляет, а субарендатор - Сторона 2 (ООО "Фактор") принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 165 кв. м, в„– 1/Б102 в здании корпуса 1, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, дом 99, с кадастровым номером 54:35:073175:79.
В соответствии с разделом "Термины (Определения)", неотделимые улучшения - изменение помещений, его конструктивных элементов, производимые Стороной 2 за своей счет, которые невозможно отделить без ущерба для помещений.
Согласно пункту 5.4 договора в случае возникновения необходимости досрочного расторжения договора как со Стороны 1, так и со Стороны 2, договор подлежит расторжению с уведомлением одной из сторон в срок не менее чем за 60 календарных дней, при этом Стороне 2 возвращаются арендная плата и другие платежи за использованный срок аренды.
К договору сторонами подписан протокол разногласий от 15.12.2014, пунктом 5.1 которого устанавливает срок субаренды 11 месяцев с момента подписания договора. Прекращение действия договора при его расторжении или одностороннем отказе от исполнения договора не освобождает стороны от исполнения своих обязательств, вытекающих из договора.
По пункту 1.2 протокола разногласий арендуемые помещения будут использоваться Стороной 2 для эксплуатации только по назначению, согласованному сторонами в разделе "Предмет договора". Арендуемые помещения будут использоваться Стороной 2 для осуществления деятельности по проведению лотерей, в том числе организацию бара не менее 8 кв. м.
В силу пункта 5.2 протокола разногласий, настоящий договора может быть, досрочно расторгнут Стороной 1 в соответствии с ГК РФ в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения с неоднократным нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) в случае одного и более раз по истечении установленного договором срока платежа не сносит арендную плату в полном объеме, согласно раздела 3 "Расчет платежей" настоящего договора, допуская просрочку платежа длительностью более 10 рабочих дней.
Пунктами 5.6 и 5.7 договора стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора как по инициативе Стороны 1, так и Стороны 2 до истечения 36 месяцев с даты его заключения и последствия такого расторжения для сторон, в том числе для Стороны 2 - неотделимые улучшения арендуемого помещения, произведенные Стороной 2 остаются в собственности Стороны 1 и их стоимость возмещению не подлежит.
Пунктом 5.3 протокола разногласий стороны согласовали, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут Стороной 2 в одностороннем порядке в любой момент по своему усмотрению, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В случае досрочного расторжения настоящего договора Сторона 2 обязана уведомить сторону 1 не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.
В соответствии с пунктом 5.8 протокола разногласий Сторона 1 - ответчик обязуется в срок до 28.02.2015 предоставить правоподтверждающую и иную необходимую документацию на помещение для заключения со Стороной 2 долгосрочного договора аренды помещения и в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента такого предоставления заключить договор сроком на 5 (лет) в остальном на тех же условиях, что и настоящий договор.
В случае невыполнения Стороной 1 указанных обязательств в срок до 28.02.2015, Сторона 2 имеет право расторгнуть настоящий договор и потребовать от Стороны 1 компенсации денежных средств, затраченных Стороной 2 на ремонт помещения, произведенный в соответствии со сметой затрат, предоставленной Стороной 2, в соответствии с пунктом 5.4, за вычетом из них суммы, зачтенной Стороной 1 в счет арендной платы за помещение.
Пунктом 3.1.11 протокола разногласий предусмотрено, что после подписания договора Сторона 2 обязуется осуществить согласованный со Стороной 1 ремонт арендуемого помещения, являющийся неотделимым улучшением арендуемого помещения. Стоимость данного согласованного ремонта составляет 825 000 рублей (из расчета 5 000 руб. /кв. м).
Актом приема-передачи во временное пользование нежилых помещений от 20.02.2015 в„– 1 ООО "СПБ" передало, а ООО "Фактор" приняло во временное пользование за плату нежилое помещение номер Б102 в здании корпуса 1, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, дом 99, с кадастровым номером 54:35:073175:79.
Согласно указанному акту помещение находится в удовлетворительном состоянии, подключено к системе электроэнергии, отопления, водоснабжения и пригодно к дальнейшей эксплуатации по назначению, указанному в пункте 1.2 договора.
Стороны согласовали смету затрат на произведение ремонта помещения в размере 3 482 742,24 рублей в ценах по состоянию на 15.01.2015.
Между ООО "Фактор" и обществом с ограниченной ответственностью "Стройград" (далее - ООО "Стройград") 22.12.2014 заключен договор подряда в„– 12/22-2014 на выполнение ремонтных работ на объекте: г. Новосибирск, ул. Богаткова, д. 99, общей площадью 165 кв. м.
По справке от 16.03.2017 стоимость выполненных работ составляет 2 218 249 рублей.
ООО "Фактор" и ООО "Стройград" 22.12.2014 заключили договор в„– 566 на поставку, монтаж и производство пусконаладочных работ систем контроля климата.
Стоимость поставленной продукции и выполненных работ составила 1 218 621 рублей.
Между ООО "Фактор" и обществом с ограниченной ответственностью "АПС-Монтаж" (далее - ООО "АПС-Монтаж") 12.01.2015 заключен договор подряда в„– 003-ПС на установку, проектирование и монтаж пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей на объекте по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, 99.
Согласно акту выполненных работ от 23.01.2015 в„– 29 стоимость выполненных услуг по договору составила 51 629,81 рублей.
В соответствии с указанными договорами ООО "Фактор" произвело на арендуемом объекте (г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, 99) ремонтные работы на общую сумму 3 488 499,81 рублей.
ООО "Фактор" 28.07.2015 направило ООО "СПБ" письмо, в соответствии с которым уведомило ответчика о намерении расторгнуть договор с 27.09.2015, ссылаясь на то, что условие, предусмотренное пунктом 5.8 договора, является для истца существенным, а именно: ответчик (Сторона 1) не подготовил и не передал истцу (Стороне 2) правоподтверждающую и иную необходимую документацию на помещение, чем нарушил его обусловленное договором право внесения изменений в договор в части увеличения срока субаренды с государственной регистрацией долгосрочного договора на основании данной документации. Указало, что поскольку эти условия не выполнены, а это приводит к затруднению в использовании помещений для ведения деятельности истца и является необходимостью в досрочном расторжении договора аренды. В связи с чем, ООО "Фактор" вынуждено прибегнуть к данной мере и напоминает, что условиями пункта 5.8 договора предусмотрена выплата в его пользу компенсации затрат на ремонт помещения, произведенный в соответствии со сметой в сумме 3 321 042 рублей за вычетом суммы в счет аренды.
Истец 14.09.2015 повторно уведомил ответчика о расторжении договора с 27.09.2015, также сославшись на пункт 5.8 договора, с указанием задолженности в размере 2 899 231 рубля.
В ответе от 22.09.2015 ответчик отрицал факт получения уведомления о досрочном расторжении договора, просил предоставить документы, подтверждающие соблюдение ООО "Фактор" порядка досрочного расторжения договора, а также согласование стоимости ремонта помещений в размере 2 734 349,74 рублей.
ООО "Фактор" 28.09.2015 письмом направило ООО "СПБ" доказательства направления уведомления о расторжении договора.
Стороны подписали акт приема-сдачи от 14.10.2015 из временного пользования нежилого помещения к договору, в соответствии с которым помещение находится в удовлетворительном состоянии. На момент осмотра в помещении отсутствуют: системы кондиционирования, вентиляции, электроснабжения, охранно-пожарной сигнализации, сантехтрубы, один дверной блок, три дверных полотна. Кроме того, в связи с демонтажем отделимых улучшений обнаружены многочисленные отверстия и полости, что требует косметического ремонта, по мнению Стороны 1.
Ссылаясь на то, что: ООО "СБП" не исполнило своих обязательств по предоставлению истцу правоустанавливающих документов на арендуемое помещение, чем нарушило его право на внесение изменений в договор в части увеличения срока субаренды; выполнило ремонт в арендуемых помещениях в пределах суммы, согласованной договором в редакции протокола разногласий; поскольку расторжение договора было вызвано непредставлением ответчиком правоустанавливающих документов на помещение истец на основании статьи 623 ГК РФ имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, ООО "Фактор" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, определяя стоимость неотделимых улучшений в размере 2 584 905,71 рублей, исходя из суммы 3 488 499,81 рублей (расходы на ремонтные работы по договорам: от 22.12.2014 между ООО "Фактор" и ООО "Стройград"; от 12.01.2015 между ООО "Фактор" и ООО "АПС-Монтаж") за минусом стоимости отделимых улучшений, демонтированных истцом - 736 779,10 рублей и суммы, зачтенной за ремонт в счет арендной платы с 20.02.2015 по 27.09.2015 в размере 166 815 рублей.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск в части взыскания 825 000 рублей, исходил из его доказанности и обоснованности в удовлетворенной части.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции в удовлетворенной части и отказывая в иске в этой части, исходил из отсутствия правовых оснований для его удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы апелляционного суда в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судебные инстанции, проанализировав условия договора, изложенные в пунктах 5.8, 3.1.11 протокола разногласий, пришли к правильному выводу о том, что сторонами определена стоимость согласованного ремонта в сумме 825 000 рублей, поскольку стороны не вносили изменений в договор и не согласовывали иную стоимость ремонта, при этом согласование сметы затрат по пункту 5.8 договора на большую сумму не является изменением условий договора, что прямо следует из его содержания.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Принимая во внимание отсутствие письменного соглашения сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае само по себе согласование сторонами сметы не является изменением условий договора в части подлежащей возмещению арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора по пункту 5.8 протокола разногласий, а именно 825 000 рублей за вычетом суммы, зачтенной арендатором в счет арендной платы за помещение.
Суд первой инстанции посчитал, что направление ООО "Фактор" уведомления о намерении расторгнуть договор и соблюдение, таким образом, требования пункта 5.3 протокола разногласий к договору, обусловлено исполнением истцом договорных обязательств, а также предоставлением возможности ответчику исполнить установленную пунктом 5.8 протокола разногласий обязанность. Исходил из того, что ООО "СПБ" не возражало против расторжения договора по указанным основаниям, не предпринимало попыток урегулировать спор и заключить долгосрочный договор субаренды.
Поскольку в нарушение принятых на себя обязательств ООО "СБП" не оформило и не подготовило правоподтверждающие документы на помещение (пункт 5.8 протокола разногласий к договору), не передало договор на государственную регистрацию, а исполнение спорного обязательства ответчиком имело существенное значение для истца, имеющего многосторонние планы на арендуемое помещение, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований истца в указанной части.
Апелляционный суд правомерно и обоснованно исходил из того, что судом первой инстанции не было учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК; РФ (в редакции, действующей в момент заключения договора).
Статья 450 ГК РФ регламентирует основания и способы расторжения договора.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Пунктами 1 и 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение их условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 1, статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав в порядке статьи 431 ГК РФ условия пункта 5.4 договора, пунктов 5.1, 5.2, 5.3, 5.8 протокола разногласий, пришел к обоснованному выводу о том, что стороны договора согласовали возможность прекращения действия договора при его расторжении, так и при одностороннем отказе от исполнения договора, осуществляемом в соответствии с договором.
При этом в пункте 5.3 протокола разногласий стороны предусмотрели право арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в любой момент по своему усмотрению, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации при уведомлении арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора аренды.
Учитывая, что в материалах дела отсутствует решение суда о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора другой стороной - арендодателем, а также соглашение сторон о его расторжении в связи с нарушением ответчиком пункта 5.8 протокола разногласий к договору, апелляционный суд правомерно посчитал, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для вывода о том, что спорный договор расторгнут в связи с тем, что ООО "СПБ" не оформило и не подготовило правоподтверждающие документы на арендуемое помещение.
Как правильно отметил апелляционный суд, поскольку арендатор имеет безусловное право на односторонний отказ от исполнения договора, а условия такого отказа им соблюдены - арендатор в соответствии с пунктом 5.3 протокола разногласий за 60 дней уведомлен о расторжении договора аренды, действия ответчика (при отсутствии соглашения или решения суда), не возражавшего против прекращения договора, не опровергают того факта, что арендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, и такой отказ является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил доводы истца, поддержанные арбитражным судом первой инстанции, о том, что исполнение пункта 5.8 протокола разногласий имело для арендатора существенное значение в связи с многосторонними планами на арендуемое помещение, а также о том, что невыполнение обязательств арендодателем, предусмотренных указанным пунктом, непредоставление кадастрового паспорта на помещение, привело к затруднению в использовании помещения для ведения деятельности ООО "Фактор".
Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.
Согласно пункту 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Как правомерно указал апелляционный суд, в нарушение статьи 65 АПК РФ ООО "Фактор" в материалы дела не представлены доказательства того, что отсутствие кадастрового паспорта, иных правоустанавливающих документов на арендуемое помещение явилось препятствием для его использования в предпринимательской деятельности. Напротив, материалами дела подтверждается, что между сторонами спора по предмету договору аренды не имелось.
Апелляционный суд правильно отметил, что ответчик обоснованно сослался на пункт 1.4 договора, в котором указано, что собственником помещений является Рязанцева С.Ю., а ответчику предоставлено право сдачи их в субаренду без дополнительного согласования с собственником; все сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним находятся в открытом доступе, поэтому истец вправе проверить сведения о собственнике и о наличии каких-либо правопритязаний в отношении объекта аренды. Более того, истец уведомил ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке 28.07.2015, а срок действия договора сторонами определен до 11.11.2015.
Как обоснованно указал апелляционный суд, в соответствии с пунктом 5.8 протокола разногласий ответчик должен был предпринять определенные действия для заключения долгосрочного договора аренды до 10.03.2015. Однако как до этой даты, так и после 10.03.2015 вплоть до 28.07.2015 ООО "Фактор" к ответчику с требованием о предоставлении правоустанавливающих документов, о заключении долгосрочного договора аренды не обращался. Таких доказательств материалы дела не содержат, как и доказательств того, что ответчик отказался в предоставлении и оказании содействия на получение всех необходимых документов.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что при таких обстоятельствах, довод ответчика о том, что односторонний отказ арендатора от исполнения договора был вызван утратой интереса к арендуемым помещениям, заслуживает внимания.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, ни пунктом 5.3, ни пунктом 5.7 протокола разногласий не предусмотрена обязанность арендодателя возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений после прекращения договору в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, оснований для удовлетворения иска не усматривается.
Апелляционный суд правильно отметил следующее.
По смыслу статьи 623 ГК РФ в предмет доказывания обстоятельств произведенных улучшений арендуемого имущества входит не только право требования по возмещению расходов арендатора при наличии согласия арендодателя, но и размер собственных расходных средств.
Истцом не доказаны условия, при совокупности которых арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенных им улучшений.
В подтверждение размера собственных расходных средств, потраченных на произведенные им улучшения, истец представил расходные кассовые ордера от 02.40.2015 на сумму 786 340 рублей, на сумму 481 909 рублей, на сумму 300 000 рублей, 200 000 рублей, на сумму 450 000 рублей, на суммы 51 629,81 рублей и 26 000 рублей (за проектирование, монтаж автоматической установки пожарной сигнализации, системы управления эвакуацией людей - акт от 23.01.2015 в„– 29 на сумму 51 629,81 рублей, платежное поручение от 26.12.2014 в„– 178 на сумму 984 000 рублей - оплата за вентиляционное оборудование).
Как правильно отметил апелляционный суд, при передаче арендуемого помещения ответчику, в нем отсутствовали системы кондиционирования, вентиляции, электроснабжения, охранно-пожарной сигнализации, сантехтрубы, один дверной блок, три дверных полотна, однако стоимость работ по установке вентиляции, кондиционирования, охранно-пожарной сигнализации ООО "Фактор" включает в стоимость произведенных им улучшений (смета). Стоимость вентиляционного оборудования составляет 984 000 рублей при его отсутствии на момент передачи, которая также включена в стоимость неотделимых улучшений (смета).
Согласно пункту 2 статьи 861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке.
Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными денежными средствами, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 6 Указания Центрального Банка Российской Федерации от 07.10.2013 в„– 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов" наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 рублей, либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов.
Как правильно отметил апелляционный суд, согласно материалам дела, ООО "Фактор" рассчитывалось с контрагентами наличными денежными средствами в суммах, превышающих 100 000 рублей. При этом доказательств того, что эти денежные средства как расходы отражены в бухгалтерском учете ООО "Фактор" истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции в части взыскания 825 000 рублей стоимости неотделимых улучшений, а также 11 465,70 рублей расходов по оплате государственной пошлины и отказал в иске в этой части.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии постановления апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2016 по делу в„– А45-24071/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА


------------------------------------------------------------------