АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2016 г. по делу в„– А45-6142/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 21.10.2015 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Попова И.В.) и постановление от 25.01.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Кайгородова М.Ю., Ярцев Д.Г.) по делу в„– А45-6142/2015 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "АКД-МЕТА" (630008, г. Новосибирск, ул. Лескова, д. 23, ОГРН 1105476026798, ИНН 5405416327) о взыскании задолженности в сумме 17 377 020,20 руб.
В заседании от общества с ограниченной ответственностью "АКД-МЕТА" принял участие представитель Новикова Е.А. по доверенности от 21.04.2015.
Суд

установил:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "АКД-МЕТА" (далее - ООО "АКД-МЕТА", общество, ответчик) о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 16 600 379,13 руб. за период с ноября 2014 года по апрель 2015 года, неустойки в сумме 776 641,07 руб. за период с 31.12.2014 по 26.05.2015.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "АКД-МЕТА" обязательств по оплате по договору аренды земельного участка от 07.08.2007 в„– 67777/1.
Решением от 21.10.2015 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 25.01.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
По мнению подателя жалобы, у мэрии имелись основания для применения порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п, в том числе и в части применения пункта 7 Положения об установлении арендной платы в двукратном размере.
Мэрия считает, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:071110:41 не разделен под разными объектами капитального строительства. Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Лескова, 29, не образован, на кадастровый учет не поставлен, соответственно, как объект права не существует. Таким образом, выводы судов о начислении арендной платы за земельный участок, переданный ответчику в аренду, за вычетом площади под введенным в эксплуатацию объектом, право собственности на первую квартиру в котором зарегистрировано 29.10.2013, не обоснован.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании представитель общества доводы отзыва поддержал.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между мэрией и ЗАО "НПП Метаприбор" заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2007 в„– 67777/1 (далее - договор аренды) для строительства многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения, подземными автостоянками, трансформаторной подстанцией по ул. Лескова площадью 48 338 кв. м кадастровый номер 54:35:071110:0041 сроком действия на три года.
Кадастровая стоимость земельного участка 331 982 483,72 руб., размер годовой арендной платы составил 4 979 737,26 руб.
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусмотрено такое изменение.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 25.10.2007, о чем сделана запись в„– 54-51-01/298/2007-557.
Дополнительным соглашением от 30.09.2010 в„– 1 в соответствии с пунктом 15 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ) размер арендной платы увеличен в 1,7 раза, установлен размер арендной платы в размере 16 931 106,67 руб. в год, изменен срок действия договора до 07.08.2013.
Между ЗАО "НПП Метаприбор" и ООО "АКД-Мета", с согласия мэрии, заключено соглашение от 03.10.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, которое также зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 06.08.2013 в„– 3 срок действия договора аренды продлен до 07.08.2016, и приложением в„– 6 с 01.07.2013 установлен новый размер арендной платы с применением дополнительного коэффициента 3,4. Размер годовой арендной платы составил 15 499 888,10 руб.
Уведомлением от 24.02.2014 в„– 20-212 мэрия уведомила арендатора об изменении расчета арендной платы по договору аренды в соответствии с подпунктом 1 пункта 10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за неиспользование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 в„– 5-па. Арендная плата увеличена с 01.01.2014 на 5% и составила 16 274 882,51 руб. в год.
Уведомлением от 06.11.2014 в„– 20-11408 мэрия уведомила заявителя об увеличении с 07.06.2014 размера арендной платы в два раза в соответствии пунктом 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 в„– 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление в„– 213-п), арендная плата составила 32 549 765,02 руб.
Уведомлением от 23.03.2015 мэрия уведомила заявителя о том, что арендная плата увеличена с 01.01.2015 на 5% с учетом уровня инфляции и составляет 34 340 002,1 руб.
Согласно пунктам 2.4.2, 2.4.3 дополнительного соглашения от 06.08.2013 в„– 3 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Полагая, что у ООО "АКД-МЕТА" образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды, мэрия обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 309, пунктом 1 статьи 614, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 10, 15 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 в„– 961 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Решение в„– 961), разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренде", пунктом 7 Постановления в„– 213-п, учитывая, что на дату направления уведомления от 06.11.2014 и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 действовало Решение в„– 961, принимая во внимание, что увеличение арендной платы в два раза было осуществлено, в том числе, на уже примененный коэффициент 3,4, то есть по существу применен дополнительный коэффициент, который ранее не был предусмотрен, пришел к выводу, что на основании одного и того же обстоятельства (невведение в эксплуатацию объекта по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка) арендная плата увеличена дважды.
При этом указал, что такой порядок расчета нарушает основные принципы порядка исчисления арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Кроме того, суд первой инстанции указал на неправомерность взыскания задолженности за часть земельного участка, на котором введен в эксплуатацию жилой многоквартирный дом в„– 29 по улице Лескова в г. Новосибирске, поскольку с даты первой регистрации права собственности на помещения в указанном многоквартирном доме (29.10.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка (уполномоченным лицом по распоряжению земельным участком), не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и, как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
Доводы истца о правомерности требований о взыскании заявленной суммы арендной платы, пени, в связи с тем, что условия договора аренды сторонами не изменялись, договор прошел государственную регистрацию, земельный участок или его часть из владения общества не изымались, возникновение права собственности на недвижимое имущество не прекращает обязательств по договору аренды, право пользования земельным участком ответчиком не переоформлено, разрешенное использование земельного участка не изменено, земельный участок для эксплуатации построенных жилых домов не сформирован, государственный кадастровый учет не проведен, исключительное право на приватизацию земельного участка имеют собственники зданий и сооружений находящихся на земельном участке в установленном ЗК РФ порядке, суд не принял во внимание как не соответствующие положениям норм ЗК РФ, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также правовой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– 11642/11.
Учитывая, что у ответчика имеется переплата по основному долгу в сумме 2 247 934,28 руб., суд пришел к выводу, что истец вправе зачесть в счет погашения задолженности по неустойке 154 905,18 руб., применив положения пункта 3 статьи 522 ГК РФ в соответствии со статьей 6 ГК РФ по аналогии.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, дополнительно указав, что положение пункта 7 Постановления в„– 213-п по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, ответственность за которое уже наступила, в данном случае применен коэффициент 3,4.
Довод истца о том, что у мэрии имелись все основания для применения порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного Постановлением в„– 213-п, суд апелляционной инстанции отклонил как несостоятельный.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 в„– 5-па, Решением в„– 961 были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008, в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент установлен равным 3,4.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 7 Постановления в„– 213-п в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что на дату направления уведомления от 06.11.2014 и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 действовало Решение в„– 961, поскольку увеличение арендной платы в два раза было осуществлено, в том числе, на уже примененный коэффициент 3,4, то есть, по существу применен еще один дополнительный коэффициент, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что применение одновременно и положений Решения в„– 961 и пункта 7 Постановления в„– 213-п ставит в невыгодное (дискриминационное) положение лиц, которые ранее заключили договоры и к которым были применены указанные положения, в сравнении с другими лицами, у которых трехлетний срок предоставления в аренду земельного участка истекает после введения в действие решения Совета депутатов в„– 1404, при том, что условия заключенных договоров аренды могут быть идентичными.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований мэрии.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 21.10.2015 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 25.01.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А45-6142/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН


------------------------------------------------------------------