АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2016 г. по делу в„– А46-14358/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Мелихова Н.В.
судей Доронина С.А.
Мельника С.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи при ведении протокола помощником судьи Долгих М.Г. кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 15.06.2016 (судья Воронов Т.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу в„– А46-14358/2015, принятые по заявлению закрытого акционерного общества "Первая инвестиционная корпорация "Ипотека" (644043, город Омск, улица Тарская, 13А, ИНН 5504115049, ОГРН 1065504051359) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, город Омск, улица Орджоникидзе, 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании незаконными действий по прекращению государственной регистрации ипотеки.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Савинов А.В.) в заседании участвовали представители: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Аверина А.Д. по доверенности от 05.07.2016; закрытого акционерного общества "Первая инвестиционная корпорация "Ипотека" Кожейкин С.И. по доверенности от 13.04.2016, Идзон О.Л. по доверенности от 09.09.2016.
Суд

установил:

закрытое акционерное общество "Первая инвестиционная корпорация "Ипотека" (далее - ЗАО "ПИК "Ипотека") 26.11.2015 обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по прекращению государственной регистрации ипотеки и обязании провести государственную регистрацию ипотеки в пользу ЗАО "ПИК "Ипотека" по объектам:
- квартира в„– 1 общей площадью 42 кв. м, расположенная по улице Школьная, 23 в деревне Гвоздевка Москаленского района Омской области;
- квартира в„– 7 общей площадью 31,6 кв. м, расположенная по улице Гагарина, 5 в рабочем поселке Москаленки Омской области;
- жилой дом общей площадью 39,5 кв. м с земельным участком площадью 2 000 кв. м, расположенные по улице Украинская, 59 в селе Шевченко Москаленского района Омской области;
- жилой дом площадью 65,7 кв. м с земельным участком площадью 4 000 кв. м, расположенные по улице Центральная, 32 в деревне Грязновка Москаленского района Омской области;
- квартира в„– 2 общей площадью 29,4 кв. м с земельным участком площадью 395 кв. м, расположенные по улице Механизаторов, 8 в рабочем поселке Москаленки Москаленского района Омской области;
- квартира в„– 4 общей площадью 38,3 кв. м, расположенная по улице Северная, 1, ж/д оп. 2798-й километр Москаленского района Омской области;
- жилой дом общей площадью 65,9 кв. м с земельным участком площадью 5 800 кв. м, расположенные по улице Центральная, 29 в деревне Грязновка Москаленского района Омской области;
- жилой дом общей площадью 45,4 кв. м с земельным участком площадью 430 кв. м, расположенные по улице Лесная, 7 в деревне Степки Москаленского района Омской области;
- жилой дом общей площадью 72,9 кв. м, инвентарный номер 8007, литера А, расположенный по улица Школьная, 5 в деревне Ясная Поляна Москаленского района Омской области;
- квартира в„– 1 общей площадью 45,7 кв. м, расположенная по улице Центральная, 12 в ауле Кзыл агаш Москаленского района Омской области;
- квартира в„– 22 общей площадью 49,5 кв. м, расположенная по улице Комсомольская, 11 в селе Звездино Москаленского района Омской области;
- квартира в„– 2 общей площадью 69,9 кв. м, расположенная по улице Школьная, 31 в селе Татьяновка Москаленского района Омской области.
Решением от 15.06.2016 Арбитражный суд Омской области признал незаконными действия Управления Росреестра по прекращению государственной регистрации ипотеки в пользу ЗАО "ПИК "Ипотека" в отношении спорных объектов. В остальной части заявление отклонено.
Суд первой инстанции установил, что государственная регистрация ипотек с гражданами необоснованно прекращена регистрирующим органом в отсутствие заявлений залогодержателя.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции отклонил приведенный регистрирующим органом довод об отсутствии необходимости получения заявления залогодержателя, который не является стороной договоров купли-продажи.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, отказать в удовлетворении заявления ЗАО ПИК "Ипотека".
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что ЗАО "ПИК "Ипотека" является стороной заключенных договоров купли-продажи недвижимости, поскольку подписание им этих договоров в качестве залогодержателя и займодавца не влияет на юридическую квалификацию сделки, не наделяет его статусом стороны по договору купли-продажи и не предоставляет этому лицу права на подачу заявления на прекращение государственной регистрации ипотеки в силу закона.
По мнению Управления Росреестра, к правоотношениям прекращения государственной регистрации ипотеки не применимы нормы абзаца второго пункта 1 статьи 21 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом того, что Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) установлена специальная норма.
Как полагает Управление Росреестра, требование о регистрации ипотеки должно рассматриваться в исковом порядке, поэтому суд не мог удовлетворять заявление о признании незаконными его действий по прекращению регистрации ипотеки по правилам главы 24 АПК РФ.
Также Управление Росреестра ссылается на пропуск заявителем трехмесячного срока на обжалование его действий по прекращению государственной регистрации ипотеки, о которой было известно 25.07.2014.
Кроме того, Управление Росреестра указывает на непредставление заявителем доказательств нарушения его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности вследствие прекращения государственной регистрации ипотеки или создания препятствий для осуществления предпринимательской деятельности.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании настаивает на отмене судебных актов.
ЗАО "ПИК "Ипотека" в отзыве отклонило доводы, изложенные в кассационной жалобе Управления Росреестра, согласившись с выводами судов о необоснованном прекращении регистрирующим органом государственной регистрации ипотек с гражданами в отсутствие его заявлений.
В судебном заседании представители ЗАО "ПИК "Ипотека" поддержали возражения против отмены судебных актов.
Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждено, что ЗАО "ПИК "Ипотека" в качестве микрофинансовой организации, выдающей, в том числе целевые займы на приобретение недвижимости, в 2013-2014 годах на основании заключенных договоров займа были предоставлены денежные средства 12 заемщикам - физическим лицам. В обеспечение данных договоров займа были заключены договоры купли-продажи недвижимости (квартиры, жилые дома) с возникновением ипотеки в силу закона, по которым ЗАО "ПИК "Ипотека" являлось залогодержателем.
Впоследствии на основании заявлений граждан регистрирующий орган прекратил государственную регистрацию ограничения (обременения) прав граждан - ипотек в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества - квартир и жилых домов.
При обращении в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по прекращению государственной регистрации ипотеки в силу закона ЗАО "ПИК "Ипотека" сослалось на нарушение его прав и законных интересов как залогодержателя.
Исходя из положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие таких условий, как несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ходе рассмотрения в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, заявления ЗАО "ПИК "Ипотека" об оспаривании действия Управления Росреестра по прекращению государственной регистрации ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества суд первой инстанции правильно руководствовался статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 77 Закона об ипотеке, статьей 21 Закона о регистрации.
Частью 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторам лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Основания возникновения залога предусмотрены статьей 334.1 ГК РФ. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона) применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если в федеральном законе не установлено иное (часть 2 статьи 1 Закона об ипотеке).
Согласно статье 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием средств банка, кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К указанному виду залога применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу закона.
Абзацем вторым пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.
Согласно положениям статьи 20 Закона об ипотеке, статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.
В ходе выяснения обстоятельств дела суд первой инстанции установил, что в заключенных ЗАО "ПИК "Ипотека" с заемщиками договорах займа предусмотрено их целевое назначение - приобретение в собственность жилых помещений (пункты 1.3 договоров займа). Также в договорах содержится положение о том, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является ипотека приобретаемого недвижимого имущества в силу закона (пункты 1.4 договоров займа).
Договоры купли-продажи недвижимости (с возникновением ипотеки в силу закона), в которых ЗАО "ПИК "Ипотека" выступает стороной договора - залогодержателем, также содержат ссылки на заключенные договоры займа и их условия (пункты 1.3, 1.4, 1.5 договоров купли-продажи недвижимости), и положение о том, что приобретенное недвижимое имущество поступает в залог (ипотеку) в пользу залогодержателя.
Исходя из положений пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 77 Закона об ипотеке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о необходимости рассмотрения залогового обязательства, которое может быть выражено и как в форме документа (договора ипотеки), и как обязательство, возникающее в силу закона.
По результату оценки представленных доказательств согласно статьям 68, 71 АПК РФ с учетом характера отношений, возникающих при заключении договоров займа, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по которым является ипотека приобретаемого недвижимого имущества, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что сторонами сделки в виде залогового обязательства в данном случае являются залогодержатель и залогодатель, без заявления каждого из которых приостановление и (или) прекращение государственной регистрации не допускается, вследствие чего оснований для прекращения государственной регистрации ипотеки по одному только заявлению покупателей (залогодателей) у Управления Росреестра не имелось.
Поскольку действия Управления Росреестра, выразившиеся в прекращении государственной регистрации ипотеки в пользу ЗАО "ПИК "Ипотека" в отношении 12 объектов недвижимого имущества (квартиры, жилые дома), нарушают права и законные интересы ЗАО "ПИК "Ипотека" и не соответствуют закону, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о признании их незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции обоснованно согласился с выводами суда первой инстанции.
Доводы, приведенные Управлением Росреестра в кассационной жалобе, касаются несогласия с оценкой обстоятельств прекращения государственной регистрации ипотеки и противоречат содержанию названных норм материального права, правильно примененных судами.
Таким образом, кассационная жалоба заявителя на судебные акты не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 15.06.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 по делу в„– А46-14358/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Н.В.МЕЛИХОВ

Судьи
С.А.ДОРОНИН
С.А.МЕЛЬНИК


------------------------------------------------------------------