АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 января 2016 г. по делу в„– А45-3466/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 января 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска (ответчика) на решение от 13.08.2015 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Абаимова Т.В.) и постановление от 22.10.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Марченко Н.В., Бородулина И.И., Усанина Н.А.) по делу в„– А45-3466/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "МАРИЯ-РА" (656049, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Мерзликина, 5, ОГРН 1022201763517, ИНН 2225021331) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, о признании незаконным уведомления мэрии об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, а также по иску мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "МАРИЯ-РА" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "МАРИЯ-РА" (истца) - Сысоева Ю.В. по доверенности от 16.03.2015;
от мэрии города Новосибирска (ответчика) - Демидович Т.В. по доверенности от 30.12.2015 в„– 01/40/06739.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" (далее - ПКФ "МАРИЯ-РА") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о расторжении договора от 28.03.2014 в„– 118535т аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее - договор аренды в„– 118535т), взыскании 2 639 645 руб. 15 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной в марте - мае 2014 года арендной платы, 270 564 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.03.2014 по 30.06.2016, и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты этих средств.
Исковые требования со ссылкой на статьи 395, 421, 450 - 453, 611, 612, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы сбережением ответчиком денежных средств за счет истца в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению.
Одновременно мэрия предъявила к ПКФ "МАРИЯ-РА" встречный иск о взыскании 11 158 499 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате, образовавшейся с июня 2014 года по январь 2015 года, и 789 773 руб. 83 коп. неустойки за просрочку платежей, основанный на ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды в„– 118535 т.
Определением от 22.06.2015 суд объединил настоящее дело для совместного рассмотрения с делом в„– А45-6389/2015, возбужденным по заявлению ПКФ "МАРИЯ-РА" к мэрии о признании незаконным уведомления от 03.03.2015 в„– 32/21-924 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в„– 118535 т.
Решением от 13.08.2015 Арбитражного суда Новосибирской области требования истца удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска мэрии отказано.
Постановлением от 22.10.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено в части взыскания с мэрии в пользу ПКФ "МАРИЯ-РА" 270 564 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также процентов по день фактической уплаты этих средств; производство по делу в указанной части прекращено; в остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе мэрия просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что мэрия как организатор торгов по продаже права на заключение договора аренды предоставило всю информацию о предмете торгов и на момент проведения торгов действующее законодательство не предусматривало обязанность мэрии по получению санитарно-эпидемиологического заключения; ПКФ "МАРИЯ-РА", участвуя в торгах, а затем, заключив договор аренды с мэрией, должно было знать об особенностях использования взятого в аренду земельного участка; судами не учтено, что по условиям договора аренды в„– 118535т его досрочное расторжение не является основанием для возврата денежных средств, внесенных истцом; материалы дела не содержат доказательства того, что на земельном участке невозможно вести строительство капитального объекта, наоборот, они подтверждают, что строительство возможно при соблюдении ряда мероприятий, в частности, при создании противорадоновой подушки; истец не представил доказательства существенного изменения обстоятельств, а именно, что они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях; на стороне мэрии не возникло неосновательного обогащения в виде оплаченных истцом арендных платежей.
В отзыве на кассационную жалобу ПКФ "МАРИЯ-РА" просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.
В судебном заседании представитель мэрии поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель ПКФ "МАРИЯ-РА" возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, по условиям договора аренды в„– 118535т, заключенного между мэрией (арендодателем) и ПКФ "МАРИЯ-РА" (арендатором) по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 25.03.2014 в„– 369), арендодатель передает, а арендатор принимает на срок с 28.03.2014 по 28.03.2017 в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:36:041605:30, площадью 3 463 м2, с разрешенным использованием: "магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры".
Согласно пункту договора аренды в„– 118535т размер годовой арендной платы составляет 14 878 000 руб.
Пунктом 2.2 договора аренды в„– 118535т на арендатора возложена обязанность по ежемесячному внесению арендной платы равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Задаток в сумме 1 000 000 руб., ранее внесенный в соответствии с договором о задатке, засчитывается в счет погашения арендной платы.
За нарушение сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,05 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 2.3 договора аренды в„– 118535т).
В соответствии с пунктом 7.1 договор аренды в„– 118535т со дня его подписания приобретает силу акта приема-передачи.
Платежным поручением от 30.04.2014 в„– 4669 ПКФ "МАРИЯ-РА" уплатило арендную плату в размере 399 811 руб. 82 коп., а платежным поручением от 23.05.2014 в„– 8329 - в размере 1 239 833 руб. 33 коп.
Для организации строительства магазина продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров ПКФ "МАРИЯ-РА" поручило федеральному бюджетному учреждению здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области" (далее - учреждение) провести радиационное исследование земельного участка.
Согласно экспертному заключению учреждения от 23.09.2014 в„– 12-20/564 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041605:30 возможно строительство здания магазина смешанных товаров (как продовольственных, так и непродовольственных) по ул. Объединения в г. Новосибирске, но при условии оборудования противорадоновой защитой.
В протоколе радиационного контроля земельного участка от 23.09.2014 в„– 21720 зафиксировано превышение в точке измерения в„– 1 предельно-допустимого уровня плотности потока радона на 166 мБк/(м2-с), в точке измерения в„– 2 - на 426 мБк/(м2-с), в точке измерения в„– 3 - на 182 мБк/(м2-с), в точке измерения в„– 14 - на 37 мБк/(м2-с), в точке измерения в„– 18 - на 50 мБк/(м2-с).
Ссылаясь на то, что превышение содержания радона на земельном участке, предоставленном в аренду, препятствует его использованию по целевому назначению, ПКФ "МАРИЯ-РА" обратилось 14.10.2014 в мэрию с письмом в„– 31/12 837 о расторжении договора аренды в„– 118535т с 14.01.2015, а также с требованием возвратить внесенную арендную плату в сумме 2 639 645 руб. 15 коп. (с учетом задатка в размере 1 000 000 руб., уплаченного по платежному поручению от 20.03.2014 в„– 2683 и засчитанного в счет погашения арендной платы за март 2014 года).
Письмом от 18.11.2014 в„– 31/21/13141 мэрия отказалась от расторжения договора, считая возможным освоение земельного участка, что подтверждено, в том числе и представленным самой ПКФ "МАРИЯ-РА" экспертным заключением от 23.09.2014 в„– 12-20/564, и от возврата денежных средств.
Вместе с тем письмом от 03.03.2015 в„– 31/21-924 мэрия уведомила ПКФ "МАРИЯ-РА" об отказе от исполнения договора аренды в„– 118535т с 06.04.2015 в связи с неоплатой более двух месяцев подряд арендной платы за пользование земельным участком, предложив истцу в срок до 06.04.2015 вернуть земельный участок с кадастровым номером 54:35:041605:30 по акту приема-передачи и оплатить арендную плату.
Невыполнение сторонами предъявленных к друг другу требований послужило основанием для подачи истцом и ответчиком рассматриваемых исков.
Признавая незаконным уведомление мэрии об одностороннем отказе от договора аренды в„– 118535т, расторгая договор и взыскивая с ответчика неосновательное обогащение в сумме 2 639 645 руб. 15 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 270 564 руб. 55 коп. и проценты по день фактической уплаты взысканных денежных средств, суд первой инстанции исходил из невозможности использования арендатором земельного участка для строительства магазина, о чем последнему не было известно до заключения договора.
Апелляционный суд принял отказ ПКФ "МАРИЯ-РА" от исковых требований к мэрии в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 270 564 руб. 55 коп., суммы процентов по день фактической уплаты этих средств, и прекратил производство по делу в этой части. В остальной части признал решение законным и обоснованным.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).
Однако в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Кодекса).
Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
По правилам статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Суды при рассмотрении дела установили, что арендатор на основании пункта 4.1.1 договора аренды в„– 118535т обязан использовать участок в соответствии его разрешенным использованием ("магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры").
В ходе проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка мэрия получила экспертное заключение от 02.12.2013 в„– 3-637/10-15-337, составленное учреждением в связи с отводом земельного участка под строительство магазина, согласно которому земельный участок соответствует СанПиНам 2.2.1/2.1.1.1200-03, 2.2.1/2.1.1.1278-03, 2.2.1/2.1.1.1076-01. В то же время учреждением рекомендовано при проектировании магазина предусмотреть радиационное обследование земельного участка в соответствии с СанПиНом 2.6.1.2800-10 "Гигиенические требования по ограничению облучения населения за счет источников ионизирующего излучения", так как оно не проводило измерения предельно-допустимого уровня плотности радона на подлежащем передаче в аренду земельном участке.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что о превышении уровня радона в почве в месте предполагаемого размещения магазина на 20 процентов выше предельно допустимых значений и необходимости оборудования здания противорадоновой защитой ПКФ "МАРИЯ-РА" стало известно после получения экспертного заключения учреждения от 23.09.2014 в„– 12-20/564 и протокола радиационного контроля земельного участка от 23.09.2014 в„– 21720.
В целях разработки проектной документации с учетом выявленных особенностей земельного участка ПКФ "МАРИЯ-РА" 25.09.2014 обратилась к обществу с ограниченной ответственностью "Цоколь" (далее - ООО "Цоколь") и обществу с ограниченной ответственностью "Главпроект" (далее - ООО "Главпроект"), имеющим соответствующие свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Письмом от 27.09.2014 в„– 97 ООО "Цоколь" сообщило об отказе от разработки проектной документации из-за отсутствия на федеральном и региональном уровнях нормативной документации, позволяющей спроектировать противорадоновую защиту на спорном земельном участке.
Письмом от 27.09.2014 в„– 64 ООО "Главпроект" также отказалось от разработки проектной документации по аналогичной причине, кроме того, с учетом возможных рисков причинения вреда здоровью граждан, рекомендовало истцу отказаться от строительства торгового объекта.
Определением от 12.05.2015 Арбитражного суда Новосибирской области по ходатайству ПКФ "МАРИЯ-РА" была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "СКИМС-проект". В соответствии с экспертным заключением 05.06.2015 в„– 15/06-4 на предоставленном в аренду земельном участке невозможно выполнить устройство противорадоновой защиты в связи с отсутствием в Новосибирской области действующих нормативных документов на проектирование и строительно-монтажные работы; применение технических решений по противорадоновой защите, рекомендованных в Пособии к МГСН 2.02-97 "Проектирование противорадоновой защиты жилых и общественных зданий", не является гарантией обеспечения безопасности эксплуатации здания и здоровья людей, которые будут в нем находиться; на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041605:30 недопустимо строительство магазина продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров.
Руководствуясь статьями 451, 452, 612, 620 ГК РФ, суды сочли обоснованным требование ПКФ "МАРИЯ-РА" о расторжении договора аренды в„– 118535т, поскольку до заключения договора аренды истец не мог определить пригодность земельного участка для строительства магазина и обнаружил это обстоятельство только после заключения договора, вследствие чего использование земельного участка в предусмотренных в договоре аренды целях было невозможно, и, следовательно, мэрией не исполнена возложенная на нее обязанность по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 453 ГК РФ в редакции, действующей в рассматриваемый период, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В пункте 4 статьи 453 ГК РФ закреплено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
По смыслу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ неосновательным обогащением считается приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Пункт 3 статьи 1103 ГК РФ предусматривает, что поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 в„– 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Так как судами установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества не соответствующего цели, определенной в договоре, суды сделали обоснованный вывод, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем земельного участка должным образом не исполнена. Истец был лишен права пользоваться земельным участком для строительства объекта торговли. Данный факт мэрией документально не опровергнут.
При таких обстоятельствах истец вправе, как верно отмечено судами, требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения, тогда как у ответчика отсутствует право требовать от истца оплаты арендных платежей, а уведомление мэрии от 03.03.2015 в„– 32/21-924 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в„– 118535т, направленное в соответствии с пунктом 6.4 договора, предусматривающим право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае не внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, является незаконным.
Поэтому правомерно удовлетворены требования ПКФ "МАРИЯ-РА", а мэрии отказано в удовлетворении встречного иска.
Утверждение заявителя о том, что истец знал обо всех особенностях земельного участка, не принимается во внимание как противоречащее материалам дела.
Таким образом, судами всесторонне, полно и объективно исследованы все представленные в дело доказательства, им дана надлежащая оценка и правильно применены нормы материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Принимая во внимание, что апелляционным судом решение отменено в части взыскания процентов, то оставлению без изменения подлежит постановление апелляционного суда.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 22.10.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А45-3466/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ


------------------------------------------------------------------