АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. по делу в„– А27-16529/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Шуйской С.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест Востокгидроспецстрой" на решение от 03.02.2016 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Петракова С.Е.) и постановление от 29.04.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Кайгородова М.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу в„– А27-16529/2015 по иску Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (654080, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Франкфурта, 9 а, ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181) к обществу с ограниченной ответственностью "Трест Востокгидроспецстрой" (630004, г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, 14/2, ОГРН 1024201469930, ИНН 4217049256) о взыскании задолженности.
Суд

установил:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Трест Востокгидроспецстрой" (далее - ООО "Трест ВГСС", общество, ответчик) о взыскании 1 497 318,45 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.11.2008 в„– 03-5858 (далее - договор) за период с 17.12.2013 по 31.07.2015 и 121 850,78 руб. неустойки, начисленной за период с 10.01.2014 по 31.07.2015.
Решением от 03.02.2016 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 29.04.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. С ООО "Трест ВГСС" в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 17.12.2013 по 31.07.2015 в размере 1 497 318,45 руб., неустойка за период с 10.01.2014 по 31.07.2015 в размере 121 850,78 руб., всего - 1 619 169,23 руб. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 29 192 руб.
ООО "Трест ВГСС" обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит постановление от 29.04.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, ООО "Трест ВГСС" после покупки объекта незавершенного строительства у ООО "Альфастрой" договор с комитетом не заключало; спорный земельный участок изначально был выделен распоряжением главы города Новокузнецка от 20.07.2007 в„– 1432 под незавершенный строительством объект (четырехэтажный многоквартирный дом), целевое назначение земельного участка изменено не было, проектная документация также не менялась; в расчете арендной платы комитет должен был применить значение коэффициента Кв в размере 0,001 (для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки).
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфастрой" (арендатор) на основании распоряжения главы города Новокузнецка от 11.11.2008 в„– 3279, 17.11.2008 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в„– 03-5858, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0302072:0102, площадью 2 912 кв. м, под незавершенный строительством объект по ул. Транспортная, 125-А в Центральном районе города Новокузнецка, в границах, указанных на кадастровом плане, выданном Территориальным отделом в„– 11 по городу Новокузнецку Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области (пункт 1.1 договора).
Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 1.2 договора).
Пунктом 2.1 договора было предусмотрено, что земельный участок передается в аренду до 01.11.2009.
Согласно пункту 3.1 договора размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 19.02.2008 в„– 37 "Об утверждении Временного порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области".
На момент заключения договора размер арендной платы за период с 09.07.2008 по 31.12.2008 составляет 72 355,55 руб. (пункт 3.3 договора).
По истечении срока, за который в настоящем договоре определена арендная плата, составляется новый Протокол определения величины арендной платы на следующий период действия договора (пункт 3.4 договора).
Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов, либо с даты, с которой распространяет свое действие указанный акт (пункт 3.5 договора).
Пунктом 3.6 договора было предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.
Согласно пункту 6.1 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 действующей в это время единой учетной ставки Центрального Банка Российской Федерации по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 16.06.2015 в„– 42/006/022/2015-364 незавершенный строительством объект по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Транспортная, в„– 125А, кадастровый (или условный) номер объекта 42:30:0302072:800, принадлежит на праве собственности ООО "Трест ВГСС", право собственности зарегистрировано 17.12.2013, номер государственной регистрации права 42-42-06/181/2013-202.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам, комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 65, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 614, 309, 310, пунктом 2 статьи 271, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пунктами 2.1, 2.5, 2.6 постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 в„– 47 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области" (далее - Постановление в„– 47), пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика суммы долга по арендным платежам за период пользования земельным участком с 17.12.2013 по 31.07.2015 в размере 1 497 318,45 руб.
Довод ответчика об отсутствии отношений по аренде спорного земельного участка суд посчитал несостоятельным, так как право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке перешло к ответчику, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.12.2013 сделана запись о регистрации за номером 42-42-06/181/2013-202, следовательно, права и обязанности в отношении данного земельного участка, предусмотренные договором, также перешли к ответчику.
Довод ответчика о необоснованности расчета задолженности по арендной плате со ссылкой на неподтвержденность размера кадастровой стоимости спорного земельного участка, суд отклонил, поскольку размер кадастровой стоимости земельного участка, положенный в основу расчета арендной платы, документально подтвержден.
Довод общества о том, что подлежит применению значение коэффициента Кв в размере 0,001 (для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки), суд отклонил, поскольку согласно сведениям кадастрового учета вид разрешенного использования спорного земельного участка "под общественную застройку" отнесен к 5 группе видов разрешенного использования, в связи с чем подлежит применению значение вида использование в размере 0,0515, кроме того, доказательств, подтверждающих недостоверность сведений в государственном кадастровом учете, доказательств, что спорный земельный участок используется не в соответствии с видом использования, сведения о котором значатся в государственном кадастровом учете, ответчиком в материалы дела не представлено.
В связи с неисполнением ответчиком условий договора суд первой инстанции в силу статьи 330 ГК РФ удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика пени за период с 10.01.2014 по 31.07.2015 в размере 121 850,78 руб.
Довод ответчика о наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ судом был отклонен, поскольку, заявляя об уменьшении размера неустойки со ссылкой на ее высокий процент, ответчик не представил доказательств явной несоразмерности договорного размера неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком, кроме того, взыскиваемый размер неустойки, исчисленный в размере 1/300 действующей в это время единой учетной ставки Центрального Банка Российской Федерации по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа, значительно ниже того, который обычно применяется в подобных отношениях при определении договорной ответственности.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Принимая во внимание, что по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанный договор был заключен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Принимая во внимание, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, перешло к ответчику, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.12.2013 сделана запись о регистрации за номером 42-42-06/181/2013-202, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что права и обязанности в отношении данного земельного участка, предусмотренные договором, также перешли к обществу.
Из кадастрового паспорта земельного участка от 16.03.2015 в„– 4200/001/15-166929 следует, что земельный участок с кадастровым номером 42:30:0302072:102 (равнозначен номеру номером 42:30:0302072:0102), площадью 2 912 кв. м, вид разрешенного использования: под общественную застройку, адрес: г. Новокузнецк, р-н Центральный, ул. Транспортная, д. 125-А, принят на кадастровый учет 16.09.2004, кадастровая стоимость составляет 13 098 350,72 руб.
Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.11.2008 в„– 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0302072:102 утверждена в размере 13 098 350,72 руб., номер вида разрешенного использования - 5.
К 5 группе видов разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, предусмотренных приложением 2 таблицы 1 "Типовой перечень видов разрешенного использования" к Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 в„– П/0152.
Данная группа видов разрешенного использования соответствует 5 группе видов использования, предусмотренных Постановлением в„– 47, значение коэффициента Кв применено 0,0515 (5.1 - земельные участки отдельно стоящих магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, торговых центров, автосалонов).
Учитывая положения указанных норм, исходя из того, что ответчик не представил доказательств осуществления им фактически деятельности не в соответствии с видом использования, сведения о котором значатся в государственном кадастровом учете, суды пришли к обоснованному выводу о правомерности начисления истцом арендной платы с учетом применения коэффициента 0,0515, который начисляют для торговых предприятий.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика суммы основного долга по арендным платежам за период пользования земельным участком с 17.12.2013 по 31.07.2015 в размере 1 497 318,45 руб.
Учитывая установленный порядок начисления арендной платы по договору, несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по оплате, суды также обоснованно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 10.01.2014 по 31.07.2015 в размере 121 850,78 руб.
Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.02.2016 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 29.04.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А27-16529/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.В.СИРИНА

Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.И.ШУЙСКАЯ


------------------------------------------------------------------